השכרת דירה היא עסק מסוכן עבור בעלי הדירה. הם מפקידים בידי אדם זר, נכס מקרקעין יקר, שכסף רב הושקע ברכישתו ובהתאמתו. השכרת דירה בדרך לא נכונה (דוגמת “חוזה שכירות” או “חוזה שכירות סטנדרטי”, בחיפוש בגוגל), עלול, כמעט בוודאות, לחשוף את משכירי הדירה לסיבוכים משפטיים. זוהי הסיבה שחשוב להבין מה הן זכויות וחובות של משכירי דירות במסגרת חוזה שכירות. סקירה מקיפה.
מה זה חוזה שכירות?
חוזה שכירות דירה (״הסכם שכירות״) הוא חוזה הנחתם בין המשכיר לבין השוכר של נכס. מטרתו להקנות זכות שכירות בדירה, לתקופה זמנית (לרוב למגורים), למול תשלום תמורה כספית מוגדרת, ולקיחת התחייבויות נוספות מצד הצדדים. המסך מפרט, ככל שניתן, את זכויות וחובות הצדדים. על ההסכם להיערך בכתב, ולהחתם על ידי הצדדים. עם זאת, גם אם החוזה לא נחתם (ואף אם נעשה בעל פה), החוזה וההסכמות שעליהן הסכימו הצדדים יהיו בתוקף.
המסגרת המשפטית של השכרת דירות למגורים מוסדרת במסגרת מספר חוקים, ובראשם חוק השכירות והשאילה, התשל”א-1971. חוק זה קובע את הזכויות והחובות של הצדדים להסכם שכירות, תוך מתן דגש על איזון בין צרכי המשכיר לבין הגנת השוכר. חקיקה נוספת היא חוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, אשר מגדיר את זכויות הבעלות והשימוש במקרקעין. בנוסף, על הצדדים חל חוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973, וחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל”א-1970. חיקוק נוסף הוא חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל”ב-1972, עשויים לחול במקרים מסוימים, בעיקר לגבי נכסים המוגנים במשטרי שכירות ישנים.
מה ההבדל בין שוכר למשכיר?
- המשכיר: בעל הנכס. לרוב, הוא המנסח את חוזה השכירות, והוא הצד הקובע את הכללים והתנאים (ובתנאי שהם אינם מנוגדים להוראות הדין בישראל).
- השוכר: הצד שמשלם, תמורת זכויות השהות בדירה. לאחר החתימה על חוזה השכירות, השוכר יהיה כפוף לתנאים הנקובים בו.
8 סעיפים שחובה לכלול בחוזה שכירות:
החוזה, שכאמור מנוסח לרוב על ידי בעל הנכס, צריך להכיל מספר סעיפים חשובים:
הצדדים להסכם
נושא זה נראה פשוט, טכני וסתמי. אולם בהשכרת נכס, על המשכיר לוודא כי הוא יקבל את התשלומים מהשוכרים, בכל מקרה. כך לדוגמה, בהשכרת הנכס לשותפים. כאשר אחד מהשותפים עוזב, מי מהשותפים ישלם את חלקו? זו הסיבה שרושמים את הצדדים להסכם, כשהם “ביחד ולחוד”.
תיאור הנכס
איזה נכס מושכר, היכן הוא ממוקם, ומה השטח שבדירה. בנוסף, יש לתאר את מצב הנכס, את הפגמים והליקויים בו (ככל שקיימים). אסור לוותר על תיאור של המערכות והציוד הקיים בנכס (מיזוג, הסקות, מקררים, תריסים חשמליים, מערכות סולאריות, ריהוט וכו’). סעיף 4 לחוק השכירות והשאילה מחייב את המשכיר למסור לשוכר נכס במצב המאפשר שימוש סביר בהתאם להסכם. מן העבר השני, סעיף 6 לחוק השכירות והשאילה מחייב את השוכר להחזיר את המושכר כשהוא במצב דומה לזה שבו קיבל אותו, למעט בלאי סביר.
אופן השימוש בנכס
הגדרה ברורה וחד-משמעית, של השימושים המותרים (והאסורים!) בנכס. מומלץ להתייחס, בין היתר, לנושא שכירות לטווח קצר (לילות בודדים, סאבלט), הכנסת שוכרים נוספים, החלפת השוכרים, או שימוש בנכס לייעוד אחר (דוגמת שימוש בדירה למשרד ביתי, דירת Airbnb וכו’), ועוד. סעיפים אלו נועדו למנוע פגיעה כלכלית, חוקית ואישית במשכיר. במסגרת סעיף זה, יש להכניס סעיף המתיר למשכיר לבקר בנכס, בתיאום מראש עם השוכר, לצורך בדיקת מצב הנכס או ביצוע תיקונים הנדרשים באחריותו.
תקופת השכירות
מקובל כי תקופה השכירות הסטנדרטית היא בת 12 חודשים, אולם ניתן להגדיר תקופת שכירות אחרת. הקפידו לציין בבירור את התאריכים. יש לציין בבירור האם קיימת אפשרות להארכת התקופה (“אופציה“) ותנאי האפשרות להארכה. יש לנסח במדויק את המקרים והתנאים שיקנו זכות לביטול החוזה, דוגמת מתן הודעה מוקדמת, החלפת שוכרים, מכירת הנכס וכו’.
פינוי הנכס בסיום התקופה
המשכיר זכאי לדרוש מהשוכר לפנות את הנכס במועד שנקבע לסיום תקופת השכירות. אי-פינוי במועד מהווה הפרה יסודית של ההסכם, מזכה את המשכיר בזכות לממש בטחונות, בבסעד משפטי, לרבות פיצוי בגין דמי שימוש ראויים.
דמי השכירות, מועד התשלום ואופן התשלום
יש לנסח את גובה התשלום, המועדים בהם ישולמו, והאופן בו הם ישולמו. ככל שקיימות הוראות בקשר לעדכון דמי השכירות (הצמדה למדד, התייקרויות וכו’), יש לרשום זאת במפורש.
תשלומים נוספים החלים על השוכר (מעבר לדמי שכירות)
יש לנסח בפירוש את חובת השוכר לביצוע תשלומים נוספים, מעבר לדמי השכירות. לדוגמה, תשלומי ארנונה, מים, ביוב, חשמל, שמירה, גז, טלפון ותקשורת, ועד בית/ חברת ניהול, ועוד. ככל שהמשכיר לא ניסח זאת במפורש, ייתכן והוא יאלץ לשלם עבורם, במקום השוכר. במקרים מסויימים, יחייב המשכיר את השוכר, להעביר את החשבונות על שמו.
בטחונות
בטחונות או בטוחות הן אמצעי הגנה שהמשכיר רשאי לדרוש מהשוכר, לשם הבטחת תשלום דמי השכירות, מילוי תנאי חוזה השכירות, ולמניעת נזק לבעלי הדירה או לנכס. הבטחונות יהיו לרוב שטר חוב, צ’ק בנקאי, ערבות בנקאית ו/או ערבות אישית. יש להקפיד כי הבטוחות עומדות בדרישות הדין ואינן נוגדות את עקרונות תום הלב. קראו כאן סקירה נרחבת יותר על בטחונות בהשכרת דירה.
חובות המשכיר
- מסירת הנכס, כשהוא פנוי מכל אדם רכוש, ומוכן לשימוש במועד שסוכם מראש בחוזה, ללא כל מגבלה.
- מסירת הנכס, במצב התואם את מה שהוסכם בין הצדדים.
- תיקון כל פגם וליקוי שהוא בנכס תוך זמן סביר, אם הליקוי מפריע לשימוש הרגיל של השוכר בנכס.
- שלא להתנגד להחלפת שוכר בנכס, אלא מטעמים סבירים.
- שלא להפריע ו/או להטריד את השימוש בנכס על ידי השוכר.
חוק שכירות הוגנת (חוק השכירות והשאילה (תיקון) התשע”ז-2017)
חוק השכירות והשאילה שנחקק בשנת 1971, היווה מסגרת רגולטורית נאותה להסדרת היחסים שבין שוכרים ומשכירים. אלא שמצוקת הדיור בישראל ושיח ציבורי על ניצול מצד משכירי הדירות, הביאו את הכנסת לקבוע מסגרת חוקית וסטנדרטים מעודכנים יותר בשוק השכירות. חוק שכירות הוגנת, שנחקק בשנת 2017, מהווה נקודת מפנה משמעותית בהסדרת יחסי השכירות בישראל, כאשר מטרתו העיקרית היא יצירת מערכת כללים ברורה וחד-משמעית, המגדירה את זכויותיהם וחובותיהם של משכירים ושוכרים כאחד.
הגדרת דירה ראויה למגורים
אחד החידושים המרכזיים בחוק הוא ההגדרה המפורטת של “דירה ראויה למגורים”. החוק קובע סטנדרטים מינימליים שדירה חייבת לעמוד בהם, כולל תקינות של מערכות חיוניות כמו חשמל, תאורה, מים, ביוב, ניקוז, דלתות, חלונות או דלת ראשית בעלת אמצעי נעילה. על המשכיר לוודא כי הדירה מוגנת מפני רטיבות, מצוידת באמצעי אוורור נאותים, ומספקת תנאי מחיה בסיסיים. החוק גם מחייב את המשכיר להתקין אמצעי בטיחות בסיסיים כמו מעקות במרפסות ומדרגות.
חלוקת אחריות בתיקונים ותחזוקה
בנושא התיקונים והתחזוקה, החוק מציג חלוקה ברורה של האחריות. המשכיר מחויב לטפל בליקויים מהותיים המשפיעים על איכות החיים בדירה, כגון נזילות חמורות, בעיות חשמל, או תקלות במערכת החימום. מנגד, השוכר אחראי לתיקונים קלים הנובעים משימוש יומיומי (לדוגמה – החלפת נורות חשמל או תיקון ידיות שהתרופפו).
החוק קובע זמני תגובה מקסימליים לתיקון תקלות “קלות ערך”, כאשר ליקויים חמורים מחייבים טיפול מיידי. אם השוכר הודיע למשכיר על פגם ״שאינו קל ערך״ בדירה, על המשכיר לדאוג לתיקון בתוך 30 יום מקבלת הדרישה על פי חוק השכירות. אם עברו 30 יום וההנושא עדיין לא טופל על ידי המשכיר, חוק שכירות הוגנת מתיר לשוכר, בהודעה מראש למשכיר במידה והתיקון לא דחוף, לתקן את הפגם בעצמו מבלי שהדבר יחשב לביצוע שינוי בנכס ללא הסכמת המשכיר. השוכר רשאי לדרוש את החזר ההוצאה על התיקון מהמשכיר, או לקזז את שווי התיקון מדמי השכירות.
שימוש בדירה
החוק קבע גם כי על הדיירים להשתמש בדירה אך ורק בהתאם להוראות שנקבעו בהסכם השכירות, למעט במקרים שבהם לא נקבעו הסכמות הנוגעות לשימוש בדירה בחוזה.
היבטים כלכליים והגבלות כספיות
החוק מתייחס גם להיבטים הכלכליים של השכירות. הוא מגביל את גובה הערבות הבנקאית או הפיקדון שמשכיר רשאי לדרוש לסכום השווה לשלושה חודשי שכירות לכל היותר, או שליש מדמי השכירות בכל תקופת השכירות – על פי הנמוך מביניהם. חידוש משמעותי נוסף הוא ההגבלה על העלאת שכר הדירה במהלך תקופת השכירות, כאשר כל שינוי חייב להיות מעוגן בחוזה מראש.
עוד מסדיר התיקון לחוק את התנאים למימוש הערבות. החוק קובע כי ניתן לממש את הערבות אך ורק בכפוף למתן הודעה מוקדמת מראש לשוכר, ותוך מתן זמן סביר נוסף לתקן או להעביר את התשלום. בנוסף, החוק מחייב את המשכיר להחזיר את הערבות תוך 60 יום מסיום השכירות, בכפוף לבדיקת מצב הדירה. אסור להשתמש בבטוחות לצרכים אחרים מלבד הבטחת החוזה.
חובת עריכת חוזה והסדרת התיווך
חובת עריכת חוזה כתוב היא אחד מעמודי התווך של החוק. החוזה חייב לכלול פרטים מהותיים כמו זהות הצדדים, תיאור מדויק של הדירה והתכולה, תקופת השכירות, סכום דמי השכירות ומועדי התשלום. החוק גם מסדיר את נושא התיווך ומחייב שקיפות מלאה לגבי עמלות התיווך והגורם המשלם אותם.
סיכום
לסיכום, חוזה שכירות מפגיש שני צדדים, בעלי אינטרסים שונים. חוזה שכירות, הנערך על ידי עורך דין מקרקעין בחיפה, יהיה מותאם ומדויק לצרכי הצדדים, יכיל את כל הסעיפים והמנגנונים הנדרשים בחוק, ויפרט את כל הזכויות וחובות. זו הסיבה שבאופן כללי, לא מומלץ להשתמש בחוזים מתוך תבנית (או חוזים מהאינטרנט), שכן הם עשויים להיות לא מעודכנים, להכיל פרצות רבות וסעיפים לא מובנים. במקרה הצורך, לא תהיה יכולת לעשות בהם שימוש. מעבר לכך, קיומו של חוזה שכירות תקין ומעודכן, וליווי על ידי עורך דין, יאפשר לקיים מערכת יחסים תקינה עם השוכרים העתידיים.
משרד וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו, ידע משפטי וניהולי, שנצבר לאורך למעלה מ-40 שנות ניסיון בתחום המקרקעין. המשרד ערך אלפי חוזי שכירות עבור לקוחותיו, במטרה לייצר את העסקה הבטוחה ביותר עבורם. צרו איתנו קשר עכשיו.
