מי שומר על האינטרסים של בעלי דירות בתמ”א 38?

עורך הדין שמייצג בעלי דירות בתמ”א 38 או בהליכי התחדשות עירונית, הוא חוליה חשובה ומהותית בשמירה על זכויות בעלי הדירות. אולם, לכאורה, הוא נמצא בניגוד עניינים: את שכר הטרחה הוא מקבל מהיזם, ולא מלקוחותיו, הדיירים. זהו אחד הנושאים הנפיצים ביותר בתחום ייצוג בעלי הדירות, כאשר חלק גדול מהמשרדים המתמחים בתחום ההתחדשות העירונית, עוסקים הן בייצוג יזמים, והן בייצוג דיירים. בואו נעשה סדר בכללי המותר והאסור.

רקע

נאמנותו של עורך הדין, על פי דין וכללי האתיקה, נתונה אך ורק ללקוח. אסור לעורך דין לייצג לקוח, אם קיים חשש שהוא ימצא במצב של ניגוד עניינים. אולם בפרויקטים של תמ”א 38, ושל התחדשות עירונית, שכר הטרחה של עורך הדין משולם ע”י היזם/ הקבלן, ולא על ידי הלקוחות – בעלי הדירות. ככך, עורך הדין עלול להיות בניגוד עניינים. מחד, נאמנות בלעדית ללקוחות, בעלי הדירות. מהעבר השני, היזם הוא זה שמשלם את שכר הטרחה, ובו הוא תלוי. לשכת עורכי הדין, והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, פרסמו כללים, הנחיות והמלצות בנושא (כאן וכאן).

איתור ובחירת עורך הדין המייצג את בעלי הדירות ומחויבותו כלפיהם

• בעלי הדירות הם הבוחרים בעצמם את עו”ד. מומלץ שבעלי הדירות יבחרו בעורך דין, לאחר בדיקה מקיפה של עורכי דין, ובחינת הניסיון, המיומנות והשירותים המוצעים על ידם.
• אסור לעורך דין, בעצמו או על ידי אחר, לפנות לבעל דירה ולשכנע אותו לשכור את שירותיו. פנייה אישית ויזומה כזו של עורך דין לבעל דירה, מכונה “שידול”, שהיא פעולה האסורה על עורך דין.
• בחירת עורך הדין נעשית על ידי הנציגות. לאחר מכן, על בעלי הדירות להתקשר עמו בהסכם פרטני למתן שירותים, אשר יפרט את מלוא התחייבויותיו כלפיהם, לרבות שכ”ט של עורך הדין עבור שירותיו.
• אין לחתום על “הסכם ייצוג בלתי חוזר”.
• העברת ההסכם לעו”ד אחר – מומלץ שלא להסכים לסעיף כללי המאפשר לעורך הדין להעביר את ייצוג בעלי הדירות לעורך דין אחר ללא הסכמת הדיירים או הסכמת הנציגות.
• עורך הדין חייב לפעול לטובת לקוחותיו התחדשות עירונית. חובה זו היא אך ורק כלפי בעלי הדירות אשר חתמו על הסכם או ייפוי כוח המאפשר לו לייצגם.
• עורך הדין יימנע מייצוג בעלי הדירות בתביעה שתוגש מטעמם כנגד בעל דירה המסרב סירוב בלתי סביר לעסקת התחדשות עירונית (“דייר סרבן“). ייצוג בתביעה נגד “דייר סרבן” יעשה על ידי עורך דין אשר אינו מייצג את בעלי הדירות או את היזם בפרויקט.
• עורך הדין יספק שירותים אך ורק לבעלי דירות בפרויקט, והיזם רשאי להעביר לעורך הדין תשלום אך ורק בגין שירותים אלו שניתנים לבעלי הדירות. הסדר התשלום מהיזם ישירות לעו”ד, ולא דרך בעלי הדירות עצמם, נעשה מטעמי נוחות בלבד. למען הסר ספק, אסור לעורך הדין לספק ליזם, שהתקשר עם בעלי הדירות בפרויקט או מבקש להתקשר עמם בהסכם התחדשות עירונית, שירותים מכל מין וסוג או לקבל ממנו תשלום אחר מעבר לשכ”ט.
• בעלי הדירות רשאים להפסיק את ההתקשרות עם עורך הדין ולהעביר את הטיפול בעניינם לעורך דין אחר, ובלבד שהוסדר התשלום המגיע לו.

בחירת עורך הדין באמצעות נציגות

ככלל, מומלץ כי בעלי הדירות יתארגנו ויבחרו נציגות, לפני בחירת עורך הדין. אנחנו ממליצים כי נציגות שבחרה עורך דין, תקיים כנס לבעלי הדירות, בו תציג את ההליך שביצעה ואת עורך הדין שבחרה, ועורך הדין הנבחר יציג את משרדו ואת עיקרי השירותים שיספק.

מניעת חשש לניגוד עניינים

אסור לעורך דין, או לעורך דין במשרדו, לייצג לקוח, אם קיים חשש שהוא ימצא במצב של ניגוד עניינים. בהתאם להנחיות ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין, עורך דין לא יוכל לייצג בעלי דירות בהתחדשות עירונית כאשר הוא נמצא במצב של ניגוד עניינים. לצורך הדוגמה, במקרים הבאים:

• עורך דין לא ייצג את בעלי הדירות ואת היזם, באותו הפרויקט.
• עורך דין לא ייצג במקביל את בעלי דירות ואת היזם בפרויקטים שונים המתנהלים באותה עת.
• עורך דין לא ייצג בעלי דירות מול יזם המיוצג על ידו באופן קבוע.
• עורך דין לא ייצג בעלי דירות אל מול יזם שייצג בעבר, אלא אם אין קשר בין שני הפרויקטים, ועורך הדין גילה זאת באופן שקוף ומלא לבעלי הדירות לפני אותה ההתקשרות.
• עורך דין לא יוכל לפעול באותו פרויקט הן כמייצג את בעלי הדירות והן כמארגן.
• מומלץ כי עורך דין שהוא בעל דירה בפרויקט, או עורך דין שהוא קרוב משפחה של בעל דירה בפרויקט, לא ייצג את בעלי הדירות בפרויקט. מודגש כי אין איסור חוקי על כך.
• עורך הדין ועובדי משרדו רשאים לרכוש דירה בפרויקט בו הם מייצגים את בעלי הדירות. במקרה זה, על עורך הדין לדווח לבעלי הדירות אודות הרכישה מיד לאחר ביצועה.

שכר טרחת עורך דין המייצג את בעלי הדירות

היזם משלם את שכר טרחתו של עורך הדין המייצג את בעלי הדירות, כחלק מהוצאות העסקה. התחייבותו לתשלום זה תהיה אך ורק כלפי בעלי הדירות, מכוח העסקה שנחתמה בין היזם ובינם. לכן, עורך הדין יתקשר בהסכם שכר טרחה אך ורק עם בעלי הדירות.

אסור לעורך הדין לנהל מו”מ עם היזם על שכר טרחתו בשם בעלי הדירות או לחתום עימו על הסכם שכר טרחה עצמאי. לכן, נהוג לכלול את ההסכם שנחתם בין בעלי הדירות לעורך דינם כחלק ממסמכי העסקה עם היזם. היזם מאשר את הסכמתו לתשלום שכר הטרחה של עורך הדין ואת שלבי התשלום, בחתימתו על גבי ההסכם שנחתם בין בעלי הדירות ועורך הדין.

גובה שכר הטרחה ומועדי התשלום

לרוב, שכר הטרחה של עורך הדין נקבע ממספר יחידות הדיור הקיימות. דרך אחרת היא כפונקציה של שווי דירות התמורה לבעלי הדירות. מומלץ לוודא את גובה שכר הטרחה, למול המקובל בשוק. זאת, מכיוון שעלויות שכר טרחת עורך הדין של בעלי הדירות היא חלק מעלויות הפרויקט. ככל שהעלות המושתת על היזם כבדה יותר, הדבר מצמצם את יכולתו להעניק תמורות לבעלי הדירות.

אבני דרך לתשלום שכר הטרחה של עורך הדין, יהיו לפי קצב התקדמות הפרויקט. אבני הדרך המרכזיות הן שלב חתימת העסקה עם היזם; החלטת מוסד התכנון על הפקדת התכנית המפורטת; אישור התכנית ע”י מוסד התכנון; קבלת היתר בנייה; מועד פינוי הדירות; ועוד. אם אבן הדרך לתשלום תלויה ביזם, ישלם היזם לעורך הדין רק לאחר שנציגות בעלי הדירות אישרה את התשלום. אם אבן הדרך תלויה במצב הפרויקט ולא ביזם (כגון אישור תכנית פינוי בינוי), ניתן לקבוע כי היזם רשאי לשלם את התשלום המגיע לעו”ד לפי אבן דרך זו ישירות, ולהודיע על כך לבעלי הדירות.

מעורבות עורך הדין בבחירת יזם

תפקידו של עורך הדין לסייע לבעלי הדירות בבחירת יזם. זאת, באמצעות הליך תחרותי במסגרת פנייה למספר יזמים, תוך השוואה ביניהם ובין הצעותיהם. אולם, הבחירה ביזם שיבצע את הפרויקט תהיה של בעלי הדירות, ולא של עורך הדין.

בחירת קבלן/ יזם לפרויקט של פינוי-בינוי, או תמ”א 38, איננה מוצר מדף, שקונים במכולת. זה גם לא מוצר צריכה בסיסי. זה מוצר שצריך להמציא ולגבש. בחירה ביזם או בקבלן לביצוע הפרויקט, מחייבת הליך מכרז מסודר, בשיתוף בעלי הדירות, אשר מגדיר מראש את כל התנאים בעסקה. באופן זהה למכרז פרטי, הוא מתייחס הן לדרישות הדיירים הקנייניות, התכנוניות, ההנדסיות, הכלכליות והמשפטיות. עורך הדין, לאחר שהדיירים הגדירו את הצרכים והדרישות, מעביר נוסח אחיד של מכרז למספר יזמים. לאחר בדיקת ההצעות שהתקבלו, ולאחר אישור הדיירים, ניתן להתקדם להסכם מחייב, ולביצוע הפרויקט. למעשה, הדרך הנפוצה ביותר כיום בקרב בעלי דירות, היא מכרז יזמים.

חתימת בעלי הדירות על הסכם עם היזם

בהתאם לקבוע בחוק, חובה על היזם לקיים כינוס לכלל בעלי הדירות לפני החתמה על עסקה ראשונה בפרויקט, וכמו כן לפחות 14 ימים לפני חתימת העסקה, חובה על היזם למסור לכל בעלי הדירות מסמך ובו עיקרי ההצעה. על עורך הדין מטעם הדיירים להסביר היטב, בשפה ברורה ופשוטה, לבעלי הדירות את משמעויות העסקה, לפני החתימה. על כל אחד מבעלי הדירות לחתום בעצמו על ההסכם.

במסגרת החתימה על העסקה עם היזם, נהוג לחתום על ייפוי כח המייפה את כוחו של עורך הדין לבצע את השלבים השונים בעסקה.

ליווי עורך דין מומחה בתמ”א 38

לסיכום, עורך הדין שמייצג את בעלי הדירות בתהליכים אלו, הוא חוליה חשובה מעין כמוה בקידום עסקת תמ”א 38 או התחדשות עירונית. התנהלות הוגנת, ברורה, שקופה ומסודרת, מטיבים לא רק עם בעלי הדירות, אלא עם כל הגורמים המעורבים. ליווי עורך הדין בפרויקט צריך להיות לאורך שנים רבות, ולהקיף סוגיות שונות. משרד וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו את היכולות, הניסיון והמיומנות של למעלה מ-40 שנה בתחומי המקרקעין, התכנון והבניה. אחרי אלפי לקוחות וחוזי מכר, עורכי הדין במשרד מסייעים ליצור את העסקה המיטבית והבטוחה ביותר. מעוניינים בליווי משפטי מקצועי בעסקת תמ”א 38? צרו קשר עכשיו.