רישום בטאבו מול המצב בפועל

הביטוי “רשום בטאבו” מבטא את “חותמת הכשרות” העליונה בנדל”ן, בעיני הציבור הרחב. אולם, לעתים הרישום בנסח הטאבו – המסמך בו מרוכז המידע על הקרקע, על הבעלים ועל הזכויות – שגוי. קיימות עשרות אלפי דירות בישראל, להן רישום שגוי בטאבו. רק כאשר רוצים למכור אותן, הבעיות מתגלות. לעיתים, המצב בפועל הוא בן עשרות שנים. פסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי לאחרונה, קבע כי הרישום בטאבו גובר על החזקה בפועל. במילים אחרות, עוצמת הרישום במרשם במקרקעין מוסדרים, שנועד להבטיח את אמינות המרשם ויציבות השוק, גובר על החזקה בפועל. מה המסקנות והמשמעויות? סקירה.

האם הרישום בטאבו מספיק?

בדיקת הרישום בטאבו, היא צעד ראשון בלבד. אלא שהרישום בלשכת המקרקעין, איננה מעידה בהכרח על תקינות, נכונות או הקיים בנכס. עצם העובדה כי נכס רשום במרשם המקרקעין (טאבו), אינו מקנה “חסינות” מוחלטת מפני טעויות ואי-התאמות, אשר ניתנות לתיקון בנסיבות מסוימות. חוק המקרקעין עושה הבחנה בין שני סוגים של מקרקעין – מוסדרים, ושאינם מוסדרים:

• במקרקעין מוסדרים, הרישום בפנקסים הוא ראיה חותכת לתוכנם (כלומר, קשה לערער עליו), בזכות “חזקת סופיות המרשם”.
• במקרקעין לא מוסדרים, הרישום הוא ראיה לכאורה בלבד. כלומר, ניתן להביא ראיות מנוגדות שיבססו מצב אחר.

מקרים נפוצים לחוסר התאמה

חוסר התאמה בין רישום הנכס בטאבו, לבין היתר הבניה

הרישום בטאבו אינו מהווה הוכחה לקיום היתר בניה, ולפיכך לא ניתן להניח מעצם הרישום, שניתן היתר לנכס, למספר הדירות, לשטח הבניה וכיוצ”ב. טעויות אלו יכולות לנבוע מבלבול בשמות, בחלקים, או מטעויות של רשם המקרקעין עצמו. הסיבה לחוסר ההתאמה היא שבעבר, הרישום בטאבו הסתמך על המצב בשטח (AS-MADE), ללא בדיקה או השוואה של התאמה להיתר הבנייה. מקרים נפוצים הם קומת עמודים שנסגרה, והפכה לדירה (וכך נרשמה בטאבו); מחסן או מקלט הרשומים בטאבו כדירה או כחדר מגורים; מקום חניה שנסגר ומשמש לעסק או כחדר נוסף; ועוד.

חוסר התאמה בין המצב בפועל לבין הרישום בטאבו

ברבים מהמקרים, ההתאמה נובעת מחריגות בניה שביצע הקבלן, והסתיר זאת. לאחר סיום הבניה, הקבלן (או עורך הדין מטעמו) משייכים כל דירה לבעלים, בפנקס הבתים המשותפים. ובנוסף מופיע בטאבו התשריט הכללי של הבניין. בעבר, הסתפק המפקח על המקרקעין בקבלת “כל תשריט אחר שמניח את דעתו” – פרצה שאותה ניצלו קבלנים.

כוח הרישום בטאבו

מרשם המקרקעין (“טאבו”), הוא מרשם פומבי המנוהל על ידי המדינה ומשקף את מערך הזכויות הקנייניות במקרקעין. במקרקעין מוסדרים, הרישום בפנקסים מהווה ראיה חותכת לתוכנו, ומבטיח לפרט את היכולת להסתמך על בעלותו כפי שקבועה ברישום. לעומת זאת, במקרקעין לא מוסדרים, הרישום מהווה ראיה לכאורה בלבד. הרישום בטאבו הוא קונסטיטוטיבי, כלומר הוא יוצר את הזכות הקניינית ולא רק מצהיר עליה, ורישום בכל פנקס אחר (כגון רישומי חברה משכנת) אינו עומד בדרישות החוק. סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, נועד להבטיח את אמינות המרשם ואת יציבותן של זכויות רשומות במקרקעין מוסדרים. הסעיף, שכותרתו “כוח ההוכחה של רישום”, מורה כך:

“רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכל כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ”ט- 1969”.

סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ”ט- 1969, שכותרתו “תיקון הפנקס”, מורה כך:

“שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה, או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית המשפט, בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית המשפט ראה לנכון; אולם בית המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום לב ובתמורה, מבעל רשום, אחרי ההסדר”.

אפשרות שינוי הרישום בטאבו

על אף מעמדו החזק של הרישום במקרקעין מוסדרים, הוא אינו מוחלט וניתן לתקנו במקרים חריגים. החוק מותיר פתח לתקיפת הרישום באמצעות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין, המיועדים למקרים נדירים שבהם הרישום הושג במרמה, הושמט, או נרשם שלא כשורה. זאת, בשל עקרון יסוד של סופיות המרשם. עקרון זה מבטיח ודאות, יציבות וביטחון בזכויות הקניין הרשומות, ובכך תורם לפעילות התקינה של שוק המקרקעין.

הפסיקה מפרשת את העילות לשינוי הרישום באופן מצומצם, ומאפשרת לבית המשפט להורות על תיקון המרשם בשתי עילות בלבד:

• רישום שהושג במרמה. לדוגמה, כאשר אדם הציג מצגים כוזבים, תצהירים שקריים או מסמכים מזויפים לצורך רישום זכויות שלא כדין.

• רישום שגוי לעומת פנקס קודם. קרי, כאשר זכות שהייתה רשומה בפנקס קודם הושמטה או נרשמה באופן שגוי בפנקס החדש. לדוגמה, טעות טכנית בהעתקת תת-חלקה או העברת בעלות חלקית במקום מלאה.

במקרים חריגים, בהם בית המשפט משתכנע שהרישום אינו משקף את זכויות הצדדים בקרקע, מעדיפה הפסיקה את “האמת” על פני “היציב”, ומורה, לעיתים, על תיקון המעוות. וראה תמ”ש (משפחה חדרה) 44358-11-19 אלמונית נ’ פלונית; ת”א (מחוזי ת”א) 29735-11-16 שרה גולד נ’ ישראל שינפלד; ועוד.

פסיקת בית המשפט

גם כאשר מתקיימת אחת העילות, לא תמיד יורה בית המשפט על תיקון המרשם. הגנה זו מבוססת על סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ”ט–1969, המעניק לרישום בפנקסים מעמד של “ראיה חותכת לתוכנו”. על מנת לגבור על עיקרון סופיות המרשם, יש לעמוד בנטל הכבד של הוכחת “טעות” במרשם, בהתאם לאחת משתי העילות. המבקש תיקון המרשם נושא בנטל כבד: עליו להוכיח שלא רק שהרישום מוטעה, אלא כי העילה שבה הוא מבקש לתקנו נופלת בגדר אחת הסעיפים. השופט אינו נוטה להורות על תיקון מרשם קניין אלא לאחר בחינה מדוקדקת של נסיבות המקרה בכלל.

הגנת תקנת השוק במקרים של טעות ברישום

סעיף 10 לחוק המקרקעין מעניק הגנה לרוכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובתום לב, שהסתמך על הרישום. הגנה זו חלה על “פגמים פנימיים” במרשם (כאשר מי שרשום כבעל הזכות אינו בעליה האמיתי בשל רישום שגוי), אך אינה חלה על “פגמים חיצוניים” למרשם (כגון זיוף תעודות זהות או התחזות). במקרים של פגם חיצוני, ההסתמכות היא על המסמך המזויף ולא על הרישום הנכון, ולכן תקנת השוק לא תעמוד לרוכש. כמו כן, הגנת תקנת השוק דורשת שהרכישה תושלם ברישום הזכות על שם הרוכש וקיום תום לב מתמשך עד למועד הרישום.

רישום בטאבו במקרים מורכבים

הגשת בקשה לרישום בטאבו, היא פשוטה – במקרים פשוטים. בניגוד לעבר, בקשה לרישום נכס היא הליך מוסדר ומובנה, העובר ביקורות, אימותים ובדיקות יסודיות על ידי מספר בעלי תפקידים בלשכה, כמו גם השוואה למאגרי מידע אחרים. לפיכך, במקרים מורכבים, מומלץ להגיש את הבקשה באמצעות עורך דין מומחה במקרקעין. הניסיון מלמד כי יצוג על ידי עורך דין בבקשות רישום בטאבו, מגן על זכויות הלקוחות, מסדיר בעיות בירוקרטיות ומשפטיות, יעיל ומקצר את לוחות זמנים. עדיף להסדיר את הנושא כיום, ומוקדם ככל הניתן.

איך מתקנים טעות סופר בפנקסי המקרקעין?

עורכי דין בתחום המקרקעין, מכירים היטב את הטעויות ברישומי הטאבו, בעיקר בתיקים היסטוריים. טעויות במספרי הזהות של הבעלים (או היעדר רישום), רישום הפוך של תת-חלקות, טעות בהצמדות, רישום שטחים לא מדויק, וכו’. לעיתים מקור הטעות הוא בעיות או אי דיוקים במסמכים אשר היוו בסיס לרישום הראשוני, ולעיתים טעות בהקלדת הנתונים בפנקסי המקרקעין על ידי הרשם.

במצבים שהם נפלה טעות מסמכים שהיוו בסיס לרישום בטאבו, ניתן להגיש בקשה לרשם המקרקעין באמצעות עורך דין. הבקשה תפרט את מהות התיקון, הסיבה לטעות. יש לאמת את הבקשה בתצהיר, ולשלם את האגרה. אולם, אם יש צורך לתקן תיקון מהותי, בזכות רשומה (החלפת זכויות בין חלקות, או תיקון החלקים הרשומים בנכס), ייתכן ויהיה צורך בהמצאת מסמכים נוספים. לשם הדוגמה, תמצית רישום ממשרד הפנים; תעודות פטירה; אישור מטעם מנהל מיסוי מקרקעין; הסכמות או תצהירים מטעם מוטבי הערות; אישורים מהבנקים מעניקי המשכנתאות; אישור סילוק משכנתא; הסכמת בעלי המקרקעין; וכו’.

תיקון רישום שגוי

כאשר הרישום הושג בדרכים חסרות תוקף (כגון טעות או הפרת חוזה), הבעל האמיתי יכול לתבוע את תיקון הרישום. המפקח על המרשם רשאי להחליט בבקשת רישום או חידוש רישום, לאחר שנתן לצדדים הזדמנות לטעון טענותיהם. במקרקעין לא מוסדרים, בעל זכות או היועץ המשפטי לממשלה רשאים לבקש לתקן רישום לא נכון של שטח או גבולות. על החלטות רשם או מפקח ניתן לערור בפני הממונה על המרשם, מכוח סעיף 121 לחוק. על החלטת הממונה ניתן לערער בפני בית המשפט המחוזי, בהתאם לסעיף 122 לחוק המקרקעין, הקובע כי –

“הרואה עצמו נפגע על ידי החלטת הממונה על המרשם, כולל החלטה בערר לפי סעיף 121, רשאי, תוך תקופה שנקבעה בתקנות, לערער עליה לפני בית המשפט המחוזי שבאזור שיפוטו נמצאים המקרקעין הנדונים”.

מסקנות והשלכות אסטרטגיות

• הרישום בטאבו איננו ערובה מוחלטת לדיוק במצב הקיים.יש לקחת בחשבון כי פערי מדידה, חריגות בניה או שינויים לא רשומים יכולים להווּת סיכון משמעותי.
• בדיקה מקיפה – חובה בכל עסקת נדל”ן.מעבר לבדיקה של נסח הטאבו, יש לברר היתר בניה, תשריטים מפורטים, תוכניות מוסמכות, מדידות מקצועיות, חוות דעת שמאי וכיוצ”ב, ולבצע השוואת בין המסמכים.
• בחירה נכונה של ייעוץ משפטי והנדסי.נדרשת התמחות במקרקעין, ניסיון בתיקונים בפני רשם ובתי משפט, והיכרות עם הדרישות הפרוצדורליות, במיוחד בהליכי תיקון לפי סעיף 93.
• ניהול סיכונים פרטני בלוחות זמן.במקרים שבהם קיים חשש לטעויות ברישום, יש לטפל בכך מוקדם ככל האפשר, ולא להמתין לרגע המכירה או התנאים המיידיים. ככל שעובר זמן רב, כך גדלים הסיכויים להתיישנות או לחוסר יכולת להוכיח תיעודים קריטיים.
• מעמד טובת הציבור והצדדים נוספים.בבקשות לתיקון – בית המשפט יבחן גם איזון אינטרסים, הסתמכות והגנות של צדדים שלישיים, והנזק האפשרי שייגרם אם יתקבל התיקון.
• תהליך עסקת מקרקעין מסתיים ברישום בטאבו. זהו אחד מהצעדים החשובים ביותר בעסקת מכר דירה. משמעות הרישום היא כי מי שמופיע בנסח הטאבו, הוא הבעלים היחידים של הנכס, והוא יכול לעשות בו כרצונו (בכפוף להוראות הדין). רישום הנכס בטאבו, מהווה “חיסון” מפני טענות עתידיות על הזכויות בדירה.
• רכישת דירה, היא עסק מורכב ועתיר סיכונים. יש נכסים שלגביהם אין קשר בין היתר הבניה לבין הרישום בטאבו, ולעיתים גם בין הרישום לבין המצב הבנוי בשטח. לפיכך, השוואה והצלבה של המסמכים והנתונים השונים, חוות דעת יועצים ומומחים, בשילוב של ניסיון ארוך שנים מצד עורך הדין המייצג, מפחיתים את הסיכונים שברכישת דירה. הסתמכות על מראה עיניים בלבד, מדידות שטח דירה או שומת ארנונה – עלולות להטעות.