אחד הפחדים הגדולים ביותר של בעלי דירות המשכירים את הנכס, הוא סירוב השוכר לפנות ולעזוב את הנכס. לעיתים מסיבות כלכליות או מסיבות אישיות. לעיתים החשש מגיע לקראת סיומו של החוזה, ולפעמים כשמתגלות הפרות על ידי השוכר. חוק המקרקעין קובע כי דרך המלך בה על משכיר לפעול לפינויו של שוכר, היא לפנות לבית המשפט בתביעה לפינוי מושכר. החוק אוסר על המשכיר, לפנות בכוח את השוכר (כולל החלפת מנעולים, הצבת שמירה, הוצאת רכוש מהנכס), ללא הסכמת השוכר. מתן לגיטימציה להתנהלות כזו מצד משכיר מהווה משום היתר למעשי בריונות, ולרמיסת זכויותיו של השוכר. פסק דין שניתן לאחרונה בבית משפט השלום בתל אביב-יפו (תא (ת”א) 32264-01-19 ולדימיר טחורב נ’ מיכאל פליגלמן), מנתח את הסוגיה.
הגנה על זכויות המחזיק במקרקעין
חוק המקרקעין, תשכ”ט -1969 מגן על מחזיק במקרקעין ללא קשר לשאלת הבעלות בהם. סעיף 18 לחוק קובע כי
“(א) המחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע הסגת גבולו או שלילת שליטתו בהם שלא כדין.
(ב) תפס אדם את המקרקעין שלא כדין רשאי המחזיק בהם כדין, תוך שלושים ימים מיום התפיסה, להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציאו מהם”.
המחוקק אפשר למחזיק כדין לפעול בכוח במידה סבירה על מנת להוציא ממקרקעין שלו מחזיק שלא כדין בתוך 30 יום מיום תפיסת המקרקעין על ידי אותו מחזיק שלא כדין. אולם לא כאשר מדובר בשוכר, אשר מחזיק בדירה משך תקופה ארוכה. בכך מושג איזון בין האינטרס הציבורי, השולל דרך כלל עשיית דין עצמית העלולה לפגוע בסדר הציבורי, לבין הצורך להגן על מחזיק כדין במקרקעין, בדרך של מתן אפשרות פעולה מיידית כלפי פולשים המאיימים לגזול את רכושו (וראה בג”ץ 10302/07 טל בניה והשקעות קרני שומרון נ’ שר הביטחון).
הפרת חוזה שכירות
שוכר רשאי להתגורר בנכס המושכר בהתאם לתנאי חוזה השכירות שנכרת עם בעלי הנכס. עם חתימת ההסכם, לבעל הנכס אין זכות לדרוש את פינויו לפני תום תקופת השכירות שנקבעה בחוזה השכירות, אלא אם קיים סעיף בחוזה המאפשר זאת, או במקרה שהשוכר הפר את החוזה הפרה יסודית, או במקרה שהחוזה נחתם מלכתחילה כתוצאה מטעות או הטעיה של אחד הצדדים. להפרת חוזה שכירות מצד השוכר השלכות משפטיות וכספיות משמעותיות, ולפיכך בעלי נכסים מגינים על עצמם באמצעות חוזי שכירות מותאמים אישית (ולא מהאינטרנט), בדיקות רקע, פיקדונות, ערבויות וכו’.
עילות נפוצות להפרת חוזה שכירות
- אי עמידה בתשלומי שכר הדירה, שיקים חוזרים או בעיות חוזרות ונשנות בתשלומים.
- הפרה צפויה של חוזה השכירות.
- אי תשלום חשבונות שוטפים – חשמל, מים, אינטרנט, ארנונה וכו’.
- השחתה או גרימת נזק לנכס או לחפצים שבנכס המושכר.
- שימוש בדירה שלא למטרות האמורות בהסכם.
- פעילות לא חוקית בדירה.
- השכרת משנה (סאבלט).
- עריכת שינויים במבנה ללא רשות המשכיר
- גרימת מטרד, רעש או לכלוך ליתר דיירי הבית המשותף.
- אי תיקון נזקים הנמצאם באחריות השוכרים.
- אי מתן כניסה לבעל הדירה או לבעלי מקצוע מטעמו.
- ועוד פעולות המפרות את ההסכם שנחתם בין השוכר לבין בעל הדירה.
האם ניתן להשתמש בכוח כדי לפנות שוכר?
בתי המשפט בוחנים את האפשרות להזדקק לסעד עצמי (שימוש בכוח) כלפי פולש. התשובה היא שלילית. הנימוק שביסוד האיסור על עשיית דין עצמית הוא, בין השאר, כדי למנוע הפרת הסדר הציבורי. הבטחת הסדר הציבורי אינה עניין שניתן להתנות עליו. התנאה על הוראה שבחוק שתכליתה שמירה על הסדר הציבורי תיחשב כסותרת את תקנת הציבור וכבטלה. על כן נראה כי אין להכיר בתוקפו של הסכם המתיר עשיית דין עצמית.
גם הוראה מפורשת בחוזה שנכרת בין הצדדים, המתירה למשכיר לפנות בכוח את הפולש – אינה חוקית. הוראה זו לא תוכר על ידי בית המשפט. זאת ועוד, מדובר בסעיפים שתוכנם פסול, בלתי חוקיים או סותרים את תקנת הציבור והם בטלים. ביצוע סעד עצמי מצד המשכיר כנגד השוכר, עלולה להוות גם השגת גבול במקרקעין. לא פחות מכך, עלולה להביא לתביעת נזיקין של השוכר, בגין פגיעה בגופו, בכבודו ברכושו.
תביעה לפינוי שוכר
משכיר דירה המבקש לפנות את השוכר, השוהה בנכס המושכר שלא כדין, אינו רשאי ליטול את החוק לידיו ולעשות שימוש בסעד עצמי, בטרם הביא זאת לבירור בבית המשפט. לפיכך יצר המחוקק מסלול מהיר, לבירור תביעות פינוי מושכר. חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971 וחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973 מהווים את הבסיס המרכזי להסדרת יחסי שוכר-משכיר, ותקנות סדר הדין האזרחי, תשע”ט-2018 מסדירות את ההיבטים הפרוצדורליים של הגשת תביעת פינוי וניהולה בבית המשפט.
על פי הדין כיום, ניתן להגיש תביעה לפינוי שוכר בהליך מהיר. הדיון בתביעה אמור להתקיים בתוך 30 ימים מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה האחרון בתיק, והסכסוך בין הצדדים מסתיים לרוב בדיון אחד בלבד. בכך, דאג המחוקק לאיזון ראוי בין ההגנה על שוכרי הדירות לבין ההגנה על משכירי הדירות.
מכתב פינוי שוכר מדירה
טרם הגשת תביעה לפינוי הדייר, יש לשלוח מכתב התראה לשוכר. למכתב זה (בדואר רשום, אולם ניתן גם בהודעת SMS ו-WhatsApp), משמעויות משפטיות רבות. נסביר את הנקודות העיקריות:
ראשית, המכתב מהווה הודעה רשמית על כוונת המשכיר לסיים את חוזה השכירות, תיעוד משפטי של כוונות המשכיר ושל מצב היחסים בין הצדדים בנקודת זמן ספציפית. שנית, משלוח המכתב מהווה ראיה לכך שהמשכיר פעל בהתאם לחוק ולתנאי חוזה השכירות, ופעל בדרכים המקובלות טרם פנייה להליכים משפטיים. שלישית, מכתב הפינוי מגדיר תאריך ספציפי לפינוי הדירה; מבחינה משפטית, זה מייצר מסגרת זמן ברורה שהפרתה עלולה להוביל לתוצאות משפטיות. רביעית, המכתב מגדיר במפורש את ההפרה ותוצאותיה: אם השוכר לא יפנה את הדירה במועד הנקוב, הדבר ייחשב להפרה של החוזה, מה שמאפשר למשכיר לנקוט בצעדים משפטיים נוספים. חמישית, המכתב מהווה בסיס לתביעה עתידית, שכן במקרה של אי-ציות, המכתב ישמש כראיה בבית המשפט. שישית, מבחינה משפטית, המכתב מעניק לשוכר הזדמנות להגיב, לערער או לנסות להגיע להסדר לפני נקיטת צעדים נוספים. שביעית, המכתב מפרט את התנאים להחזרת הנכס (למשל, מצב תקין, תשלום חשבונות), מה שיכול להיות רלוונטי בהליכים משפטיים עתידיים. ולבסוף, המכתב מייצר לוח זמנים משפטי: עם משלוח המכתב מתחיל “שעון” משפטי, שלפיו ניתן לקבוע אם הצדדים פעלו בתום לב ובמהירות הראויה.
נוסח מכתב פינוי שוכר מדירה
- ציון מירב הפרטים העובדתיים המהותיים. זהות הצדדים לחוזה, הנכס, נוסח החוזה עצמו, ועוד. בנוסף, אם היו תכתובות או הודעות בין הצדדים, זה המקום להציג אותן. אם יש תמונות, יש לצרף אותן. אם מומשו או חולטו בטחונות שניתנו להבטחת חוזה השכירות, ועוד.
- פירוט ברור של העילה שבגינה דורש הבעלים מהדייר להתפנות ממנה בהקדם.
- הודעה ברור וחד משמעית, שהשוכר אינו רשאי עוד להתגורר בנכס.
- המכתב יפרט את הדרישות לפינוי, ואת המועד האחרון (תאריך ושעה) לפינוי הדירה על ידי השוכר. יש לתת לשוכר זמן סביר לפינוי, בהתאם לחוזה ולחוק (בדרך כלל לפחות 30 יום).
- יש לדרוש כי הדירה תימסר במצב תקין ונקייה, בהתאם לתנאי החוזה.
- המכתב ידרוש שהשוכר יפרע את כל החשבונות (חשמל, מים, גז, ארנונה, ועד הבית וכו’), עד למועד הפינוי.
- הצהרת כוונות על נכונות להתחיל בהליכים משפטיים באם לא יקוימו הדרישות שהוצגו, כולל הוצאות נוספות של שכר טרחת עורכי דין, אגרות וכו’.
- בסוף המכתב יופיעו שם וחתימת בעל הנכס.
אנחנו ממליצים, מניסיוננו, שלא לנסח מכתב באופן אמוציונלי או כעוס. מכתב שינוסח באופן זה, עלול להביא את השוכר לגרום לנזק במושכר, במתכוון. בנוסף, אנחנו ממליצים לנסח את המכתב באופן ברור ככל הניתן, שלא מתפרש לשתי פנים. זאת, על מנת שהשוכר יבין בפירוש את עילת דרישת הפינוי.
חשיבות עורך דין מקרקעין
סיוע בסילוק שוכר מנכס, מחייב הסתייעות בניסיון משפטי רב, של עורך דין מקרקעין מומחה. נסיונות לסעד עצמי (סילוק פולש, החלפת מנעולים וכו’), לרוב מסתיימים בנזק למשכיר עצמו. מאידך, כל יום בו השוכר נמצא בנכס, ולא משלם שכר דירה או חשבונות, מהווה נזק (ותסכול רב) לבעלים. פנו עוד היום אל עורך דין מקרקעין, אשר ליווה, ערך, הכין וייצג באלפי חוזי שכירות. למשרד וולר ושות’ – עורכי דין, ניסיון ומיומנות של עשרות שנים. אלפי לקוחות והסכמים, ייצוג בכל ערכאות בתי המשפט, מיומנות, וידע מקצועי רב-תחומי. זאת, במטרה לסייע ולהגן על כל לקוח. צרו קשר עכשיו.
