אחד הפרמטרים החשובים ביותר, בעת חיפוש דירה לרכישה או לשכירות, הוא שטח הדירה. משטח הדירה נגזר, בין היתר, שווי הנכס. אלא שבדיקה מהירה מעלה כי לא ניתן להסכים תמיד מהו “שטח הדירה”. האם השטח בפועל, השטח הפנימי, השטח החיצוני, השטח הרשום בטאבו, השטח הרשום בהיתר הבנייה או השטח בגינו משולמת הארנונה? ומה לגבי מרפסות, לובי כניסה, מרתפים, מחסנים, מקלטים, שטחי שירות, מדרגות בנכס, חניה פרטית, או שטחים משותפים בבניין? פעמים רבות קיימים פערים ניכרים, של עשרות אחוזים, בין כל הרישומים הללו. זאת ועוד, קיימת שונות בין חישוב השטח ברכישת דירה מקבלן, לבין חישוב השטח ברכישת דירה יד-שניה. אם לא די בכך, גם התקן האחיד (תקן 9) טרם אומץ במלואו. המדריך המשפטי המקיף לשטח הדירה.
שיטות מדידה
מה שטח הדירה שלכם? לכאורה שאלה פשוטה. בפועל, קיימות שיטות מדידה רבות. השיטות נבדלות זו מזו בהכללה או השמטה של שטחים בנויים (דוגמת שטח שמתחת לקירות הפנים, שטח שמתחת לקירות החוץ ולקירות משותפים, שטח המדרגות בדירות רב מפלסיות, שטח יחסי בשטחים משותפים קומתיים, חדר מדרגות, מעליות, ושטחים טכניים), שטח יחסי בשטחים המשותפים בכלל הבניין (מבואה, חדרים טכניים, חדר אשפה וכו’). ההפרשים בין שיטות המדידה השונות מגיעים לעשרות רבות של אחוזים. תשומת הלב כי ההפרש בין השיטות גדל בבניה מודרנית, מאחר שבה ריבוי שטחים משותפים ביחס לבניה ישנה (פירי מעליות, חללים ופירים למערכות טכניות, לובי, מעברים ומבואות רחבים, תקנות כיבוי אש המחייבות ניתוק פירי מדרגות, ועוד).
השלטון המרכזי והמקומי בישראל, הגדיר לאורך השנים מספר שיטות למדידת שטח דירה. הגדרות אלו נדרשו לצורכי מרשם המקרקעין (נסח טאבו), מיסוי מקרקעין, ארנונה (שטח הדירה לצרכי ארנונה), אגרות והיטלים, ואף לקביעת אמות מידה לתמריצים ולסובסידיות בענף הבניה.
משמעות הפערים של שטח הדירה
- בעלי דירות לא יודעים לנקוב באופן מדויק בשטח הדירה שלהם.
- הגשת תביעות כנגד קבלנים וכנגד מוכרים, בשל פער בין השטח הרשום, לבין שטח הדירה בפועל.
- ריבוי השגות והליכים משפטיים בסכסוכי שומה, הקשורים לשטח דירה (כגון היטל השבחה, דמי היתר, ארנונה וכיוצ”ב).
- צורך בהתאמה/עדכון שטחים לצורך רישום או תיקון צו בית משותף.
- התארכות הליכי רישוי הבניה. רישום בית משותף דורש תשריט חדש, בשל חוסר ההתאמה לתשריט שהיה בעת הוצאת היתר בניה.
- אי אחידות בדיווחי עסקאות לרשות המסים.
- שונות ברישומי הטאבו. שיטת המדידה שאימץ הטאבו היא הבעייתית ביותר, וגורמת לפערים המשמעותיים ביותר.
- היעדר מידע אחיד, אמין, מפולח, המאפשר ניתוח של שוק הדיור.
תקן 9 הגדרת שטח דירה
בעבר, שיקפו בתי המשפט את הלקונה – חוסר הגדרה אחידה ומחייבת, לשטח הדירה:
“גודלה של דירה הינו נתון יסודי בכל עסקת מכר דירה. למרות חשיבות שטח הדירה, לא נקבעה בחקיקה הגדרה אחידה ומדויקת של שטח דירה, חרף העובדה ששטח הדירה נעשה בו שימוש לצרכים רבים ובכל שימוש נעשית שיטת חישוב שונה ואחרת לאותם צרכים. כך למשל, הגדרת שטח דירה לצורכי הרישום בלשכת רישום המקרקעין שונה מהגדרת דירה לצורכי ארנונה כפי שמגדירה אותו הרשות המקומית, ואף הגדרת דירה בהתאם לחוק המכר (דירות), כפי שמפורט בצו מכר דירות, שונה מהגדרת שטח דירה לצורכי ארנונה או שטח דירה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ”ה-1965…
בשל עובדה זו, שטח דירה הינו מושג בעייתי, ולא תמיד ניתן לדלות מידע זה מהמאגרים השונים, שעה שכל מאגר רושם את שטח הדירה בהתאם לשיטת החישוב שאומצה על ידי אותו מאגר, ולא תמיד ניתן לדעת אם שטח הדירה כולל אתשטח הרצפה או את השטחים מתחת לקירות של הדירה או האם שטח הדירה כולל מרפסות סגורות ו/או מרפסות מקורות ואם הוא כולל מחסן ו/או הצמדות, כגון חניה או כולל גם חלק יחסי בשטחים המשותפים של הבניין המשותף.” ת”א (חי’) 46097-09-17 שמעון פלח נ’ אורי גינת.
החלת תקן 9
ריבוי ההגדרות של הרשויות השונות, הוביל בשנת 2006 לקביעת תקן להגדרה אחידה של שטח דירה – תקן 9 (“הגדרה ודיווח של שטחים בנויים בדירות מגורים בשומות מקרקעין”). התקן הגדיר את שטח הדירה, לשם יצירת מתאם גבוה בין נתון השטח לבין שווי הדירה. בשל כך, לא הוכללו בתקן שטחים קומתיים משותפים או שטחים בנויים אחרים שמוצמדים קניינית אך אינם צמודים פיזית לדירה. בשנת 2008 יזם משרד הבינוי והשיכון תיקון לצו מכר דירות (טופס של מפרט), שאימץ את הגדרת שטח הדירה שבתקן 9 וחייב יזמים לציין במפרט הטכני (נספח לחוזה המכר), את שטח הדירה.
לאחר אישור התקן, ותיקון חוק המכר, מונו צוותי בדיקה לקראת החלת הגדרת שטח דירה, גם בטאבו וברשויות המקומיות. בשנת 2017 המליצה הוועדה להפחתת הנטל הרגולטורי, שמונתה בהחלטת הממשלה, לאמץ את תקן 9 גם במרשם המקרקעין. ואכן, ביום 1/1/2020, חל נוהל חדש, שהתאים בין שטח הדירה לפי תקן 9, לבין השטח לרישום בטאבו.
חישוב שטח דירה
בפסק הדין ע”א 6025/92 צמיתות בע”מ נ’ חרושת חימר בע”מ, המהווה את אחת ההלכות המנחות בתחום, קבעה כב’ השופטת דורנר כי יש לתת לביטויים בחוזה את המשמעות הניתנת להם בחוזים מאותו סוג. ואכן, בענף הבנייה נהוג לכלול בשטח ברוטו של דירה חלקים ברכוש המשותף והצמדות. אולם, מכיוון שהפרסומים מיועדים לעיני ציבור הלקוחות, שאינם בעלי מקצוע, הרי על פי מובנו הטבע והרגיל של המשפט השטח המדובר מתייחס לדירה בלבד. ולפיכך –
“אין זה סביר כי מי שאינו נמנה עם חוגי המקצוע בענף הבנייה יעלה על דעתו כי שטח דירתו ברוטו כולל גם חלקים במדרגות בפיר המעליות בחניה וכדומה…אין לפרש שטח ברוטו ע”פ מובנו בענף הבניה אלא יש לתת לו את משמעותו בלשון הרגילה והמקובלת בחברה”.
בפסק דין רבים, בחר בית המשפט להיצמד למובן הלשוני הנפוץ, בקרב רוכשי הדירות. ב-ע”א 3073/06, אנגל ג’נרל דבלופרס בע”מ נ’ אשכנזי [פורסם במאגרים], קבע בית המשפט כי מידות הדירה בפועל יהיו בהתאמה מוחלטת למידות המופיעות בתכניות המכר. אם השטח לא רשום במפורש כ-“נטו”, השטח יהיה כפי שפורסם בפרוספקט המכירה. על הקבלן להציג את שטח הדירה “נטו”.
מדידת שטח דירה על ידי שמאי
הדרך הנכונה לקביעת שטח דירה, יהיה בהתאם לתשריט היתר הבניה של הנכס. השמאי יבחן את היתר הבניה (האישור שנתנה הוועדה המקומית לתכנון ובניה), את התשריטים ואת הטבלאות לחישוב שטחים. לעתים ימדוד השמאי מדידה גרפית מהתשריט, או יבצע מדידה באמצעות לייזר.
תביעה נגד קבלן
ההחלטה על רכישת דירה מורכבת משיקולים רבים, וגודל הדירה הוא אחד העיקריים. חובת הקבלן להציג את המידות בהתאמה מלאה לתוכניות המכר. אי עמידה בחובת הגילוי באשר לשטחה האמיתי של הדירה, עשויה לעלות כדי הטעיה (כמשמעותה בסעיף 15 לחוק החוזים), כמו גם בהגדרת “אי התאמה” בסעיף 4(א)(1) לחוק המכר (דירות). וכך, קבע בית המשפט ב-ת”א (ת”א) 5507-05-17 פירסוב נ’ נוה – גד בנין ופיתוח בע”מ:
“לא רק שהקבלן חייב להציג בפני הרוכשים, באורח נהיר ומובן את שטחה “נטו” של הדירה הנרכשת, כך שידעו מה הם קונים. אלא גם מרכיבים שבתוך הדירה, ומאיימים לגרוע משטחה “נטו”, יש לגלות למתקשר בהסכם-מכר קודם להתקשרות.”
ב-ע”א 7298/00 בסט דוד סמואל נ’ חממי עזרא, חזר בית המשפט על מטרת המפרט, ועל חשיבות נכונות המצג מטעם הקבלן:
“מטרת המיפרט היא שהמוכר יציג באופן הברור ביותר את הדירה הנמכרת על תכונותיה השונות כדי שהקונה הסביר יידע בדיוק מה הוא קונה… כדי להסיר כל ספק, אין מדובר רק ב”אמת בפירסום” אלא באי עמידה בחובת הגילוי באשר לשיטחה האמיתי של הדירה שעלתה במקרה זה כדי הטעיה בהתחשב במה שפורסם ונאמר לרוכשים…“
תביעה כנגד מוכרי דירות יד שניה
להצגת שטח הדירה בצורה לא מדויקת על ידי המוכר, בשלב הטרום-חוזי (דוגמת פרסום מודעה ב-Yad2, פגישה בדירה, ואפילו הודעות ווטסאפ בין הצדדים),יש משמעויות משפטיות. הצגת השטח באופן מטעה, עשויה להיות באמצעות הצהרה פוזיטיבית, ולעתים ההטעיה תעשה במחדל, קרי בהימנעות מגילוי נתון מסוים.
בהיבט החוזי, עשוי אי הגילוי של העובדות מצד המוכר, להגיע לכדי הטעיה חוזית, או להוות הפרה של חובת תום-הלב במשא ומתן. ככלל, יש להבחין בין הצהרה לא נכונה המהווה הטעייה, אשר ככזו יכולה לזכות בסעד של ביטול החוזה, לבין הצהרה לא נכונה המהווה חלק מההתחייבויות של הצד המתקשר בהסכם, ואשר הפרתה מזכה את הצד שכנגד בכל הסעדים החוזיים לרבות אכיפה ופיצויים. אלא שהמציאות מוכיחה שלא תמיד ברורה ההבחנה בין מצג בלבד, לבין מצג שהופך לחלק מהתניות החוזה.
המדיניות המשפטית העקרונית היא, כי בעסקת מכר, המוכר הנו בעל הגישה הטובה והנוחה יותר למידע הנוגע לממכר ולעסקה. בהתאם, תחול עליו לרוב חובה לגלות לקונה פגמים מהותיים שעשויים להתקיים בנכס. ככול שהמידע המבוקש מתייחס לעניין הגורע באופן ניכר מן הציפיות הסבירות של הצד שכנגד בעסקה, כך גוברת, ככלל, הנטייה להטיל חובת גילוי.
מסקנות והמלצות
רכישת דירה מקבלן
- המחוקק הטיל חובה ואחריות על מוכר הדירה, לציין את השטח “נטו” של הדירה. ככל ולא ינהג כך הקבלן, השטח שיקבע יהיה השטח שהוצג בפרוספקט השיווק.
- על הרוכשים לקבל הן את הפרוספקט והן את טופס המפרט. ראו כי שטח הדירה ברור. שטחים אחרים, נוספים, המוצמדים לדירה (מרפסת, גג צמוד, חנייה וכו’) – השטח יירשם בנפרד.
רכישת דירה יד שניה
- השוו בין נתוני השטחים שאתם מקבלים (חיוב ארנונה, נסח טאבו, תשריט בית משותף, היתר בניה וכו’). ככל שיש פערים ניכרים, הבינו מה מקורם ומה ההשלכות לגבי הנכס שאתם מעוניינים לרכוש. האם מדובר בהצמדות לדירה? חריגות בניה ישנות? שימוש במחסן כדירה? פלישה למקרקעין או השתלטות על שטחים ציבוריים? ועוד.
- שיטת חישוב הארנונה, אינה בהכרח מותאמת לחישוב שטח הדירה. שימו לב לנתון זה, שמשמעותו מאות ש”ח בשנה.
עורך דין מקרקעין מומחה
שטח הדירה מהווה נתון יסודי ומהותי, בעסקת מכר מקרקעין. היכרות עם שיטות חישוב שטח הדירה, הוראות החוק והפסיקה, עשויות למנוע חילוקי דעות והליכים משפטיים. עורך דין מקרקעין יידע ללוות אתכם בשלבי ביצוע עסקת מקרקעין, לבדוק את הבדיקות הנדרשות, במטרה להבטיח את האינטרסים שלכם. כבר למעלה מ-40 שנה שמשרד וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו שירותים מעולים בתחום המקרקעין. השילוב שבין ניסיון, ידע משפטי ומיומנות, עושים את כל ההבדל. צרו קשר עכשיו.
