היטל השבחה
היטל השבחה הוא חיוב משפטי המוטל על בעל מקרקעין כאשר ערך הנכס עולה בעקבות שינוי תכנוני או הקלה חוקית. חישוב ההיטל מתבצע לפי ההפרש בין שווי הנכס לפני ואחרי אישור התוכנית, תוך קיזוז הוצאות מוכחות. תכנון וליווי משפטי מקצועי טרם ביצוע עסקת המקרקעין, יכולים להפחית חיובים, למנוע סכסוכים משפטיים, ולהבטיח תוקף מלא של ההסדרים מול רשויות התכנון ובתי המשפט.
מה זה היטל השבחה?
היטל השבחה (שיש שקוראים לו, בטעות, "מס השבחה") הוא תשלום חובה, הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות, לשלם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כאשר היא מאשרת תב"ע חדשה, הקלה או שימוש חורג בתוכנית קיימת, ובכך העלתה ("השביחה") את שווי הנכס.
מה הבסיס הרעיוני להיטל ההשבחה? עקרון הצדק החלוקתי
הבסיס הרעיוני להיטל ההשבחה, היא שאם השקעה ציבורית או שינוי ברגולציה הביאו לעלייה בערך הנכסים, אזי מן הראוי שבעלי הנכסים יישאו בחלק מהוצאות התכנון והפיתוח. סעיף 13 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, קובע את המטרות הנכללות: הוצאות הוועדה המקומית, הוצאות התכנון והפיתוח, רכישת נכסים לצרכי הציבור, ותשלום פיצויים בעקבות ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, השקעות בחינוך ועוד. בית המשפט העליון, בע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל-אביב-יפו, קבע כי –
"ביסוד היטל ההשבחה מונח רעיון של צדק חברתי. הרשות הציבורית השקיעה בתכנון ובפיתוח. כתוצאה מכך עלה ערכם של המקרקעין. בעל המקרקעין מתעשר מכך. מן הראוי שבעל המקרקעין יישא בהוצאות התכנון והפיתוח… ראוי כי מי שהתעשר בשל פעילות נורמטיבית של רשויות התכנון ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל המשתלם לאותה רשות תכנון, והמשמש אותה להכנת תכניות וביצוען…". על פי רציונל זה, הפרט, הנישום, ייהנה ממחצית ההתעשרות, ממחציתה האחרת תיהנה הקהילה, על ידי סיוע במחצית ההשבחה (שיעור ההיטל) לוועדה המקומית."
גישה נוספת שלפיה יש להיטל ההשבחה עוגן בדיני עשית עושר ולא במשפט, נמצאת ב-רע"א 7172/96, מפי כב' השופט גולדברג, באומרו –
"ביסוד היטל ההשבחה עומדת אפוא תכלית של מיסוי על התעשרות כתוצאה מתכנית משביחה, ובאין 'עשיית עושר ולא במשפט'… אין היטל".
מה ההבדל בין היטל השבחה לבין מס שבח?
מדובר בשתי חבויות שונות לחלוטין, אשר רבים נוטים לבלבל ביניהן.
היטל השבחה משולם לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בגין עליית שווי הנכס כתוצאה מפעולה תכנונית.
לעומת זאת, מס שבח מוטל על ידי רשות המסים בגין הרווח שנוצר לבעל הנכס בעת מכירתו.
באילו מקרים יש לשלם היטל השבחה?
- אישור תב"ע חדשה, המגדילה את זכויות הבנייה במגרש בו נמצא הנכס, או משנה את ייעוד הקרקע. בנוסף, ההיטל אפשר שיחול על נכסים, מחוץ לגבולות התב"ע, בתנאי שהוועדה יכולה להוכיח שערך הנכסים עלה באותו אזור, כתוצאה ממנה.
- הקלה. מתן אפשרות בניה, שלא בהתאם לתנאים המאושרים בתב"ע (דוגמת תוספת זכויות בנייה, שינוי קו בניין וכו').
- שימוש חורג. היתר לשימוש בנכס, החורג מהשימושים שהתאפשרו בנכס תב"ע שהוגדרו עבור הנכס בתב"ע.
תשומת הלב: לעיתים, ערכם של מקרקעין עולה ללא קשר לתכנון, לאסדרה או לפיתוח תשתיות, אלא בשל שינויים במחירי הנדל"ן. במקרים אלו מושת – לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג- 1963 – מס שבח.
מי משלם היטל השבחה?
החוק לא קבע על מי חל חוב היטל ההשבחה, ולכן יש להגדיר זאת בבירור בהסכם המכר/רכישה. הפרקטיקה היא שהמוכר (בעל הנכס ובעל הזכויות במקרקעין) משלם את היטל השבחה בגין תכנית שאושרה וקיבלה תוקף עד ליום חתימת ההסכם, הקלה או שימוש חורג עד ליום חתימת ההסכם. לפיכך, ברוב העסקאות, מחיר המכירה משקף גם את תשלום ההיטל. עם זאת, הצדדים לעסקה רשאים לקבוע בהסכם המכר הסדרים שונים ביחס לחלוקת החבות הכלכלית ביניהם. לעיתים הרוכש מסכים לשאת בחיוב הקיים או המתוכנן ("עסקת נטו"), ולעיתים התמורה המוסכמת משקפת כבר את עלות ההיטל הצפויה. במקרה זה, שווי העסקה לצורך מס יכלול את כלל התשלומים שישולמו על ידי הצדדים.
לאחר מועד המכירה (החל מיום חתימת ההסכם ואילך), הרוכש ישלם את היטל ההשבחה בגין תכנית שאושרה וקיבלה תוקף/ הקלה או שימוש חורג. בכל מקרה, חשוב להקפיד ולהגדיר באופן מפורש בהסכם על מי יחול ההיטל ומאיזה מועד. ההסכמות החוזיות שבין הצדדים, אינן מעניינות את הוועדה המקומית לתכנון ובניה.
היטל השבחה במכירת דירה
בעלי דירות רבים נתקלים לראשונה בהיטל השבחה דווקא בשלב מכירת הנכס. לאחר שנחתם הסכם המכר או במהלך הטיפול באישור הזכויות לטאבו, מתברר כי רובץ על הנכס חיוב משמעותי בגין תכנית בניין עיר, הקלה או שימוש חורג שאושרו בעבר.
חשוב להבין כי עצם אישור התכנית המשביחה אינו יוצר בהכרח חובת תשלום מיידית. החיוב מתגבש בדרך כלל במועד מימוש הזכויות, כאשר מכירת הדירה נחשבת לאחד ממקרי המימוש השכיחים ביותר. במועד זה רשאית הוועדה המקומית לדרוש את תשלום היטל ההשבחה כתנאי למתן אישור לטאבו.
במקרים רבים בעלי הדירות אינם מודעים לקיומו של החיוב, משום שהתכנית המשביחה אושרה שנים רבות קודם לכן. לכן מומלץ לבצע בדיקה מוקדמת של מצב הנכס עוד לפני פרסומו למכירה.
בדיקה מקצועית של השומה עשויה לגלות טעויות, פטורים או עילות להפחתת החיוב. טיפול נכון בשלב מוקדם עשוי לחסוך סכומים משמעותיים ולמנוע עיכובים בהשלמת העסקה.
היטל השבחה בגין שימוש חורג
כפי שסקרנו, היטל השבחה אינו מוטל רק בעקבות אישור תכנית בניין עיר חדשה. גם מתן היתר לשימוש חורג עשוי ליצור השבחה החייבת בתשלום.
כאשר השימוש החורג מגדיל את ערך המקרקעין או את הפוטנציאל הכלכלי שלהם, רשאית הוועדה המקומית להטיל היטל השבחה. גובה ההיטל נקבע בהתאם לעליית השווי הנובעת מהשימוש החורג ובהתחשב במשך התקופה שאושרה.
במקרים רבים מתעוררות מחלוקות ביחס לשיעור ההשבחה ולשווי הכלכלי האמיתי של השימוש החורג. לכן מומלץ לבחון כל שומה באופן מקצועי ולבדוק האם קיימות עילות להפחתת החיוב או לערעור עליו.
כיצד מחשבים את היטל השבחה?
סעיף 6(7) לתוספת השלישית שעניינו "שומת ההשבחה" קובע כי:
"ההשבחה תיקבע בידי שמאי מקרקעין בסמוך לאחר אישור התכנית, התרת השימוש החורג או מתן ההקלה; אולם רשאית הועדה המקומית לדחות את עריכת שומת ההשבחה עקב אישור תכנית עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה (להלן – דחיית השומה עד למימוש הזכויות); …".
בהשלמה, קובע סעיף 9 לתוספת, כי –
"אושרה תכנית ולא החליטה הועדה המקומית על דחיית השומה עד למימוש הזכויות, תערוך הועדה המקומית, על פי חוות דעת של שמאי מקרקעין, לוח שומה לכל התכנית שאושרה, ובו יפורטו המקרקעין שהושבחו עקב אישור התכנית ושיעור השבחתם".
על פי השיטה בישראל, ככלל, על מנת לקבוע את ההשבחה, יש צורך להעריך את שווי המקרקעין לפני אישור התוכנית המשביחה, ואת ערכם ביום אישור התוכנית המשביחה, ובתוך כך לנטרל את עליית הערך שמקורה בשינויי המחירים בשוק הנדל"ן.
במילים אחרות: תחילה מעריך השמאי את ערכם של המקרקעין ב"מצב הקודם" דהיינו, טרם אישורה של התכנית המשביחה, ההקלה או האישור לשימוש חורג. לאחר מכן, מעריך השמאי את ערכם ב"מצב החדש", שלאחר אחת מפעולות תכנוניות אלו, לפי העניין. הפער שבין שווי הקרקע במצב הקודם ובין שוויה במצב החדש מהווה את ההשבחה, ועל הנישום לשלם את מחציתה כהיטל השבחה (ככל שלא מוקנה לו על פי חוק פטור מתשלום כאמור).
מה גובה היטל ההשבחה?
גובה ההיטל הוא 50% מעליית שווי הקרקע, כתוצאה מאישור התכנית. לדוגמה, כאשר נכס שהיה שווה 1,000,000 ₪, ולאחר התכנית המשביחה שווה 2,000,000 ₪ – ישולם היטל השבחה בגובה 50% מההפרש (1,000,000 ש"ח × 50% = 500,000 ₪).
מה המועד לחישוב היטל ההשבחה?
המועד לחישוב שווי ההשבחה הוא היום בו אושרה התוכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג.
אלא שקיים פער זמנים בין השבחת המקרקעין, כתוצאה מהפעילות התכנונית שבוצעה בהם (לדוגמה, אישור תכנית משביחה, מתן הקלה או אישור שימוש חורג), לבין המועד שבו חלה החובה לשלם את ההיטל, שהוא מועד מימוש הזכויות במקרקעין (למשל – הוצאת היתר בניה, מכירת הנכס ועוד). כך עלול להיווצר מצב שתכנית משביחה, אושרה בתקופה שמחירי המקרקעין היו יקרים, והנכס נמכר שנים לאחר מכן, כאשר מחירי המקרקעין נמוכים. התוצאה תהיה שגובה ההיטל עלול להיות גבוה משווי המקרקעין.
פטור מהיטל השבחה
- העברה מכח דין או העברה ללא תמורה בין אדם לקרוב.
- הרחבה של דירת מגורים בתנאי ששטח הדירה הכולל, לא עולה על 140 מ"ר, ובתנאי שהבעלים (או קרובו) יגור בדירה לפחות 4 שנים מגמר הבניה. במילים אחרות, מי שהרחיב את דירת המגורים שלו (או של קרובו), או בנה לראשונה דירת מגורים (על קרקע שטרם נבנה בה או במקום מבנה שנהרס), עשוי להיות זכאי לפטור מהיטל השבחה לדירת מגורים שגודלה, לאחר ההרחבה, עד 140 מ"ר.
- השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות, הנדרשים לצורך ביצוע התאמות לנגישות.
- השבחת מקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה 10 שנים לפחות, והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתוכנית שאושרה, והתוכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני 1 בינואר 1950.
- השבחה בבנית ממ"ד, עבור השטח המינימלי הנדרש לממ"ד (קראו כאן על פטור מהיטל השבחה לממ"ד).
- השבחה במקרקעין למגורים, המצויים בישוב שהממשלה הכריזה עליו כ"שכונת שיקום", כל עוד ההכרזה בתוקף.
- השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965.
- השבחה בשל הקמת מערכות לייצור חשמל סולארי (PV).
- השבחה במקרקעין של מוסדות ציבור, והשבחה במקרקעין של הקדש ציבורי (בתנאים מסויימים).
- פטור מלא או חלקי שנובע מהקלה או שימוש חורג, משיקולים חברתיים.
- פטור חלקי (5%), בפרויקטים של תמ"א 38.
- ועוד מקרים.
מי קובע את היטל ההשבחה?
את עליית השווי קובעת הוועדה המקומית לתכנון ובניה, באמצעות שמאי מקרקעין מטעמה. בהתאם לחוות דעתו, נקבעת השומה, ובעלי הנכסים מעודכנים בשיעור ההשבחה שנקבע. שמאי המקרקעין בוחן את השימוש האפשרי והחוקי, שיניב את הערך הגבוה ביותר. כאשר נדרש שמאי לאומדן שווי שוק, וקיימות מספר דרכים לניצול המקרקעין, יוערך השווי עפ"י השימוש שימקסם את הערך. בהקשר זה, יש להבחין בין שני מושגים:
- "שווי שוק" – הסכום הסביר העשוי להתקבל בין "מוכר מרצון" לבין קונה מרצון. כאשר לשני הצדדים מידע מלא ותנאי שוק חופשי, פתוח ותחרותי. על בסיס זה, ככלל, נקבעת השמאות.
- "מחיר": המחיר שקונה מסוים משלם עבור הנכס בעסקה מסוימת. ההבדל בין שווי שוק לבין מחיר הוא הסכום העשוי (או ראוי) להתקבל בשוק חופשי, לעומת הסכום שהוסכם בין קונה למוכר במצב שבו נערכה העסקה.
בנוסף, הוועדה המקומית מפרסמת לעיון הציבור לוח שומה עבור בעלי הנכסים הרלוונטיים. פרסום לוח השומה מהווה עדכון של בעל הנכס על גובה ההיטל, והודעה על מתן זכות הערעור על ההחלטה.
בירור מקדים לחבות בהיטל השבחה
תיקון מס' 126 לחוק התכנון והבנייה קובע כי, ניתן להגיש לועדה המקומית בקשה לקבלת שומת היטל השבחה, לפני המכירה. הבדיקה המקדמית מאפשרת לדעת האם אתם צפויים לשאת בתשלום היטל השבחה עוד לפני ההתקשרות בעסקת מכר.
הגשת ערעור על ההיטל
בעל נכס שקיבל הודעה על חיוב בהיטל השבחה, יכול להגיש השגה (ערעור) על עצם החיוב או על גובה חיוב. תוך 45 יום מהמועד בו הובאה השומה לידיעת החייב, רשאי החייב לערער עליה. הערעור נעשה באחד מהמסלולים הבאים:
- ערר לוועדת הערר לפיצויים, על עצם החיוב. ערר זה נושא אופי משפטי, ולרוב מוגש בסיוע עו"ד מקרקעין. במסלול זה יפורטו הטיעונים המשפטיים לפטור מתשלום.
- בקשה ליו"ר מועצת השמאים, למינוי שמאי מכריע, אשר השומה שיערוך תחייב את הצדדים. מסלול זה יתקיים כשאין מחלוקת על עצם החיוב, אלא על גובה הסכום. ההיטל אינו נוסחה מתמטית, אלא נעשה בדרך השוואה ואומדן. השמאי המכריע הנו מומחה, המחווה את דעתו בצורה מקצועית, ניטראלית ובלתי תלויה. ככזה, וועדת הערר, ובעקבותיהם בתי המשפט, נוטים לאמץ את חוות דעתו. קראו כאן הרחבה בנושא שמאי מכריע.
תיקון שומת היטל השבחה
חייב שקיבל הודעה על חיוב בהיטל השבחה, רשאי לפנות לוועדה ולבקש תיקון שומה, אם הוא מצא שיש טעות בפרטים עובדתיים מסויימים בלבד: פרטי המקרקעין שלגביהם נערכה השומה; הנתונים הפיזיים של המקרקעין; התוכניות החלות על המקרקעין; או הזכויות שיש לחייב במקרקעין. תשומת הלב: במקרים שהחייב מעוניין להגיש ערעור על עצם החיוב או על גובהו, יש להגיש השגה על היטל השבחה, בתוך המועדים הקבועים בחוק.
לאחר קבלת הבקשה לתיקון בוועדה המקומית לתכנן ובניה, שמאי הוועדה יבדוק מחדש את הטענה או הטענות, ואם אכן נפלה טעות בנושאים אלה בלבד – יערוך השמאי שומה מתוקנת.
הסכמי פשרה
עד תיקון 84 לחוק התכנון והבניה (משנת 2009), מי שרצה להשיג על שומת השבחה נדרש להגיש לוועדה המקומית שומה מטעמו. בשלב זה הוועדה המקומית והנישום היו באים בדברים, והיו רשאים להגיע להסכמה בדבר גובה השומה ("שומה מוסכמת"). ככל שלא הגיעו להסכמות בעניין זה, הוועדה המקומית והנישום היו בוחרים שמאי אחר שיכריע במחלוקת. על הכרעה זו ניתן היה לערער לבית משפט השלום.
במסגרת תיקון 84 שינה המחוקק באופן מהותי את ההסדר הקיים. לאחר התיקון, שונה גם מנגנון ההשגה, והפך את הליך ההשגה, למעין שיפוטי. באופן זה, נישום החולק על החיוב יכול להגיש עליו ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה. לחלופין, ככל שהוא חולק רק על גובה החיוב (להבדיל מעצם החבות), יכול הנישום לפנות לשמאי מכריע. על החלטת השמאי המכריע ניתן לערור לוועדת הערר. על החלטת ועדת הערר (בערר על דרישת התשלום או בערר על החלטת השמאי המכריע) – ניתן לערער לבית משפט לעניינים מינהליים.
לכאורה, לאחר התיקון, לא רשאית הוועדה לאשר הסכמי פשרה, בשל חריגה מסמכות. אלא שבית המשפט המחוזי קבע כי ועדת הערר רשאית לאשר הסכם פשרה, מכוח הסמכות טבועה נוכח היותה גוף מעין שיפוטי. התיקון לחוק אינו שולל מהועדה סמכות זו. ועדת הערר רשאית לאשר הסכם פשרה בין הרשות המקומית לבין היזם וזאת בכפוף לתנאים: הבקשה לאישור ההסכם תהיה מפורטת ומנומקת, וכך גם ההחלטה האם לאשר אותה; ועדת הערר גם צריכה להגיע למסקנה שמדובר בפשרה ראויה וסבירה בנסיבות המקרה, והיא נובעת ממחלוקת ממשית; הפשרה צריכה לחלק בצורה סבירה את הסיכונים בין הרשות לבין בעלי הקרקע; ויש לוודא שההסכם אינו פוגע בשוויון בין הנישומים ואינו סותר את מדיניות ועדת הערר. פס"ד של כב' השופט מרזל, עמ"נ (י-ם) 36378-06-16 מ.ד.מ מזרחי יזמות ובניה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים.
האם היטל השבחה חל על תמ"א 38 ופינוי בינוי?
בפרויקטים של התחדשות עירונית קיימים הסדרים ייחודיים, פטורים והקלות שונים אשר השתנו לאורך השנים בעקבות תיקוני חקיקה ופסיקה. בפרויקטים רבים שאלת היטל ההשבחה מהווה אחד המרכיבים הכלכליים המרכזיים המשפיעים על כדאיות העסקה.
באופן עקרוני, אחד החריגים לחיוב בהיטל השבחה, הוא מימוש של תמ"א 38. הפטור שמעניק סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, ניתן רק עבור הזכויות שניתנו מכוח תמ"א 38, ולא מכוח תכנון אחר. ההנחה של המחוקק היתה כי תמ"א 38 יצרה את האיזון הראוי בין עלות החיזוק מצד אחד והזכויות והתמריצים שהוענקו מכוח התמ"א מהצד השני, לכן אין מקום להתערב באיזון שערך המחוקק ולתת תמריץ נוסף לבעלי המקרקעין עבור זכויות שמקורן כלל אינו בתמ"א 38. בית המשפט פסק ב-עמ"נ 34680-03-22 שמי אשקלוני בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן, כי במקרה שבו ניתן היתר על פי תכנית מפורטת כאמור, פטור מתשלום היטל ההשבחה יוענק רק בגין החלק בתכנית המפורטת, שלגביו היה קיים הפטור המוצע לו היה ניתן היתר על פי תמ"א 38.
לכן, לפיכך, לפני חתימה על הסכם התחדשות עירונית חשוב לבצע בדיקה משפטית ושמאית מקיפה של סוגיית היטל ההשבחה.
היטל השבחה במקרה של חוסר וודאות תכנונית
קיימים מצבים בהם לא ניתן להוציא היתר בניה באופן מיידי, על המקרקעין שהוחלו עליהן תכניות בניה. לעיתים הסיבה לכך היא התוכנית המשביחה עצמה; לעיתים, בעלי הזכויות במקרקעין עצמן; פעמים, זכויות הנתונות לשיקול דעתה של הוועדה המקומית עצמה; ולעיתים, אופי או צורת המקרקעין, שלא יאפשרו מימוש מיידי. מצב זה מכונה "חוסר וודאות תכנונית", המשליך הן על הבניה במקרקעין עצמן, והן על גובה החיוב בהיטל ההשבחה. קרי, הוועדה המקומית מבקשת לגבות מס, בגין אפשרות בעתיד.
בית המשפט (עמ"נ 23304-06-14 יצחק כהן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה), חילק את תשלום היטל ההשבחה, לשני שלבים. בשלב הראשון – חיוב על פי אפשרות הבנייה המרבית ללא היזקקות להקלה (שאולי לא תינתן). בשלב השני, ככל שתתבקש ותינתן הקלה, בהיטל השבחה בגין השטח נושא ההקלה.
פטור מהיטל השבחה למוסד ציבורי
בחודש אוגוסט 2023, קבע בית המשפט העליון כי מוסד ציבורי אינו חייב בהיטל השבחה בעת מכירת הנדל"ן. על פי פרשנות בית המשפט לתוספת לחוק התכנון והבניה, מוסד ציבורי הפועל שלא למטרת רווח ומוכר מקרקעין, זכאי לפטור. תמצית המחלוקת עסקה בשאלה האם יש להעניק פטור מתשלום ההיטל גם אם המכירה היא לא למטרה ציבורית, ובלבד שהתמורה תשמש את מטרות המוסד הציבוריות. הוועדה המקומית של רמלה טענה כי פעילותה של הכנסייה כוללת גוון עסקי מסחרי, וכי החוק דורש תנאי כפול – גם שהמקרקעין ישמשו למטרות ציבוריות, ואם מוכרים את הקרקע – שהתמורה תשמש למטרות שכאלה. אלא שבית המשפט דחה עמדה זו. די בכך שתתקיים אחת מבין שתי חלופות לצורך תחולת הפטור. פרשנות זו נתמכת בראש ובראשונה בלשונו הפשוטה של הסעיף המשמיעה כי בפנינו סעיף שנועד לעגן שתי חלופות עצמאיות לצורך תחולת הפטור. מעבר לכך, פרשנות זו משרתת תכליות חשובות אחרות הנוגעות לסיוע למוסדות הפועלים לטובת מטרות ציבוריות.
איך מתכננים הפחתת היטל השבחה?
בנוסף על מנגנוני הבקשה לתיקון שומת היטל השבחה, והעירעור על השומה (כפי שסקרנו), ניתן לבחון הפחתת היטל השבחה במקרים מסויימים. לצורך זאת, יש לערב עורך דין מקרקעין, מוקדם ככל הניתן. עורך הדין יבחן את מצב ומעמד הנכס, את התכניות החלות על הנכס, את המצב המשפחתי והזיקות הרלוונטיות, ועוד. זאת, בכדי לתכנן את האסטרטגיה החוקית והנכונה להפחתת התשלום, את תהליך העבודה ואת הערכאה המתאימה. בנוסף, עורך הדין ילווה את הכנת השומה המקדימה לנכס, יכין מסמכים ותעודות, יבחן את המועד המתאים לביצוע העסקה, וכיוצ"ב.
היטל השבחה עקב בנייה ללא היתר
במקרים בהם לא ניתן היתר בניה, הרי שלא יצא חיוב בהיטל ההשבחה. עם זאת, במסגרת ההליך הפלילי על ביצוע עבירת הבניה, אפשר לתבוע גם בגין ההשבחה.
לקראת רפורמה בהיטל ההשבחה?
פרק מיסוי הנדל"ן בחוק ההסדרים לשנת 2025, עשוי להביא לשינוי דרמטי – רפורמה בהיטלי ההשבחה. מדובר במהלך שיכול לשנות את פני הענף בצורה דרמטית, וכולל אפשרות לביטול מוחלט של היטלי ההשבחה הקיימים, או יצירת מנגנון חלופי לגביית מס על השבחת קרקעות. רפורמה זו, במידה ותתקיים, עשויה להשפיע על כל בעלי הנכסים בישראל, ואף להשליך על האינטרסים הפיננסיים של הרשויות המקומיות ושל בעלי עניין נוספים בשוק. קראו כאן סקירה.
לסיכום
היטל השבחה נגבה מבעל מקרקעין בעקבות אישור תוכנית (תב"ע), הקלה או שימוש חורג שהעלו את שווי הנכס, והוא משולם בעת "מימוש זכויות" (מכירה, קבלת היתר בנייה, או שימוש בפועל). ליווי משפטי מקצועי, במיוחד בחיפה והצפון, מאפשר תכנון מוקדם, הפחתת חיובים, והגנה משפטית מול הרשויות. ניסיונו של עו״ד ונוטריון פנחס וולר מבטיח פתרונות מותאמים, מדויקים ואמינים בכל שלב של ההליך.
נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו"ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, עסקאות מכר ושכירויות, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.
תאריך פרסום: 07/05/2023. עדכון אחרון: 05/05/2026.
