קרקע חקלאית? זהירות משפטית

הפרסומות הנוצצות והצבעוניות המופיעות חדשות לבקרים – בגוגל, בפייסבוק, בעיתונות הארצית ובמקומונים – מציעות “הזדמנות חייכם”: רכישת קרקע חקלאית שתהפוך בקרוב למתחם מגורים יוקרתי או מרכז מסחרי. הכותרות משדרות חלום מתוק: “קרקע חקלאית למכירה”, “הפשרת קרקע מיידית”, “השקעה שמכפילה את עצמה”. אלא שמאחורי הסיסמאות מסתתרת מציאות משפטית ותכנונית מורכבת, שמרבית הציבור איננו מודע לה. עבור רבים, חלום ההתעשרות הופך לסיוט כלכלי – אלפי רוכשים איבדו את מיטב כספם ברכישת קרקעות חקלאיות, מתוך אמונה תמימה כי זו הדרך הקצרה לדירה או למיליוני שקלים ברווח. בפועל, מדובר לא אחת בפנטזיה ספקולטיבית, הכרוכה בסיכונים משפטיים, תכנוניים וכלכליים עצומים. סקירה משפטית מקיפה והרבה אזהרות.

מהי קרקע חקלאית?

שטח קרקע, שעל פי תוכנית המתאר החלה עליו, מוגדר כשטח המיועד לעיבוד חקלאי. ייעוד ומטרת השימוש החלים על הקרקע, הם לגידולים חקלאיים, מרעה, שטחים פתוחים וטבעיים, בלבד. משמעות הדבר היא שהקרקע, גם אם נמצאת במיקום מבוקש או בסמוך לאזורי מגורים, אינה זמינה לבנייה ואין לה ערך נדל”ני ריאלי כל עוד היא נותרת תחת ייעוד חקלאי.

מהי הפשרת קרקע חקלאית

המונח “הפשרה” מתאר שינוי ייעוד של קרקע חקלאית לייעודים אחרים – מגורים, מסחר, תעסוקה וכיוצא בזה. ההליך מוסדר במסגרת חוק התכנון והבנייה, התשכ”ה–1965, והוא מורכב, ממושך ותלוי בגורמים רבים: מדיניות ממשלתית, צורכי פיתוח מקומיים, עמדת מוסדות התכנון, התנגדויות של הציבור והגופים הירוקים, וכן התאמות לתוכניות מתאר ארציות כגון תמ”א 35. גם כאשר יוזמה לשינוי ייעוד מוגשת – אין ודאות שתאושר, ולעיתים חולפות עשרות שנים עד לשינוי ממשי, אם בכלל. במרבית המקרים, היוזמה לשינוי היא של מוסד תכנון, לפי צרכיו ובהתאם למדיניותו. אולם, על אף הביקוש הגובר לפתרונות דיור ושטחי מסחר במדינת ישראל, קרקע חקלאית תישאר באותו הסטאטוס התכנוני במשך עשורים רבים.

נדגיש: מוסדות התכנון אינם פועלים לפי רצון השוק בלבד. ההחלטות נשענות על שיקולים לאומיים וציבוריים רחבים – שמירה על שטחים פתוחים, שמירה על עתודות קרקע לדורות הבאים, שיקולים סביבתיים, ותכנון אורבני בר-קיימא. לא אחת, הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים (ולקחש”פ) מטילה מגבלות חריפות על שינוי ייעוד, גם במקרים בהם קיימת ציפייה גבוהה מצד בעלי הקרקע.

מי רשאי ליזום תכנית להפשרת קרקעות חקלאיות?

יוזמה להפשרת קרקעות חקלאיות יכולה לבוא ממספר גורמים:

רשויות מקומיות יכולות ליזום תכניות להפשרת קרקע חקלאית, בתחומן.
וועדות מחוזיות לתכנון ובנייה והוועדה הארצית לתכנון ובנייה.
משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל.
יזמים פרטיים או בעלי קרקעות.
קיבוצים ומושבים לעיתים יוזמים תכניות להפשרת חלק מאדמותיהם החקלאיות.

10 סיכונים משפטיים ברכישת קרקע חקלאית

רכישת קרקע חקלאית המיועדת להפשרה טומנת בחובה 10 סיכונים משפטיים שחשוב להיות מודעים אליהם:

אי-ודאות בתהליך ההפשרה

אין ערובה שהקרקע, כולה או חלקה, אכן תופשר בסופו של דבר. התהליך עלול להימשך שנים רבות ללא תוצאה ודאית. נוכח המעמד המיוחד והחשיבות של שטחים חקלאיים ושטחים פתוחים, קיימת חשיפה משמעותית לעיכובים ועלויות משפטיות בגלל התנגדויות ציבוריות או עתירות לבג”ץ.

שינויים בתכניות

תכניות ההפשרה עשויות להשתנות במהלך התהליך, כולל שינויים בייעוד הקרקע או בזכויות הבנייה. לא זאת בלבד, אלא שגם כאשר יזם מגיש תוכנית מפורטת להפשרה, בחלק מהמקרים התוכנית תאושר באופן חלקי בלבד, תוך הפקעת שטחים ניכרים לצרכי ציבור (כבישים, מבני ציבור, גינות או שטחים ירוקים). המשמעות הכלכלית עבור הרוכשים היא ירידה דרמטית בכדאיות ההשקעה.

בעיות קנייניות

מחלוקות לגבי בעלות על הקרקע, במיוחד אם מדובר בקרקעות רמ”י, לקק”ל, או קרקע בבעלות משותפת. נוסף על כך, זכויות חכירה מוגבלות עלולות להקשות על מימוש תכניות עתידיות.

מיסוי מקרקעין

חשיפה לתשלום היטלי השבחה גבוהים לאחר שינוי הייעוד, היטלי השבחה, אגרות והיטלים נוספים, דמי הסכמה וכיוצ”ב.

מגבלות שימוש עתידי

עד להפשרה בפועל, ככל שתקרה, הקרקע נשארת חקלאית ויש מגבלות חמורות על שימושים אחרים.

סיכונים סביבתיים

אפשרות לגילוי זיהום קרקע או בעיות סביבתיות אחרות שיעכבו או ימנעו את ההפשרה.

שינויי רגולציה

שינויים במדיניות התכנון הלאומית או המקומית עלולים להשפיע על סיכויי ההפשרה. ראשית, שינויים בתוכניות מתאר ארציות (דוגמת תמ”א 35), עלולים להשפיע על האפשרות להפשיר קרקעות חקלאיות. סיכונים בתחום זה כוללים הגבלות חדשות על בנייה בשטחים פתוחים, או הגברת מעורבות הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית (ולקחש”פ). גם שינויים בחוק התכנון והבנייה עלולים להשפיע על הליכי התכנון, לוחות הזמנים, או הדרישות מיזמים. סוג סיכון נוסף הוא שינויים במדיניות רשות מקרקעי ישראל לגבי הקצאת קרקעות או תמחור, העלולים להשפיע על כדאיות הפרויקטים.

סיכוני מימון

קושי בקבלת מימון בנקאי לקרקע שטרם הופשרה, היוצר סיכון להחזר השקעה ארוך טווח.

חוזים משפטיים מורכבים

חוזי רכישה עם תנאים מתלים מורכבים הקשורים להפשרה עתידית, המייצרים סיכון לפרשנות משפטית שונה של תנאי החוזה, בניגוד לכוונת אחד הצדדים.

הגבלות על מכירה עתידית

יתכנו מגבלות על מכירת הקרקע לפני השלמת תהליך ההפשרה.

קביעת שווי קרקע חקלאית

במרבית המקרים, לאורך עשרות שנים, לא משתנה שווי הקרקע, והוא נשאר נמוך. זאת, לאור העובדה שהוא מיועד לגידול חקלאי (עשרות אלפי ש”ח לדונם, לכל היותר), וכן ההיתכנות / ההערכה בדבר סיכויי שינוי ייעוד הקרקע, מחקלאות. הקרבה לאזורי מגורים, גודל הקרקע ומיקומה, משפיעים אף הם על הערכת השווי. השוק מוצף בהבטחות שווא על תשואות פנומנליות, כאשר בפועל הערכת השווי תלויה אך ורק במעמדה התכנוני הרשמי ובקרבתה לאזורי פיתוח.

אלא שנמצא שמשקיעים רבים, שראו את המיקום ואת הפוטנציאל לכאורה, התפתו לבצעה רכישה. זאת, מבלי שהוצגו להם, כיאות, לוחות זמנים משוערים להפשרה, אפשרויות הבנייה, היתכנות ועוד. בחלק מהמקרים שנחשפו בתקשורת נתגלה כי כי לקרקעות שנרכשו, אין סיכוי רב להפשרה בעתיד הקרוב. אי גילוי זה, הפך את ההשקעה בהן לספקולטיבית ולבלתי כדאית. מעבר לכך, קרקעות שבתכנית מתאר ארצית (שלא ניתן לשנות את ייעודן) – נמכרו לאנשים תמימים.

זהו, אם כן, “כשל שוק”. המשווקים אינם נותנים בידי הרוכשים הפוטנציאליים את המידע המלא, הנדרש והחיוני לצורך קבלת החלטה מושכלת לגבי רכישת הקרקע. מנגד, לרוכש, אין את הכלים לאמוד נכונה את הסבירות והסיכויים להפיכת הקרקע לזמינה לבנייה על פי המוצג. כך גם אין ביכולתו של הרוכש הפוטנציאלי לאמוד את משך הזמן ואת העלויות הכרוכים בהפיכת הקרקע לזמינה לבניה, ככל וזו תאושר בעתיד.

חובת גילוי במכירת קרקע חקלאית

בחודש אוגוסט 2016, אישרה ועדת הכלכלה של הכנסת תקנות שהגיש משרד הכלכלה, שנועדו לקבוע חובת גילוי של פרטים במקרה של מכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה. התקנות נועדו להגביר את השקיפות ולחייב מוכרי קרקעות לספק לרוכשים מידע על סיכויי הפשרת הקרקע לבנייה, וכן מידע על העלויות הצפויות להם (לרבות מיסוי מקרקעין), במקרה של הפשרה. התקנות אמורות לשקף תמונת מצב אמיתית ונכונה בסמוך למועד הרכישה, בצורה ברורה ככל הניתן.

לפי התקנות החדשות, מפרסם קרקע שאינה זמינה לבנייה, יציין זאת בפרסומת באופן בולט. בנוסף, קבעה הוועדה חובת גילוי פרטים במהלך המכירה, כולל מסירת שומת מקרקעין. לדוגמה, האם סבירות מימוש תוכנית שינוי הייעוד היא קלושה או לא קלושה; מה ייעוד הקרקע נכון למועד עריכת השמאות, וייעודה לאחר תוכנית שינוי הקרקע; שווי הקרקע הנוכחי; שווי הקרקע המשוער במקרה של שינוי הייעוד; משך הזמן הצפוי לשינוי הייעוד; וסך כל ההוצאות שצפוי הרוכש לשלם במהלך שינוי ייעוד הקרקע. עוד נקבע כי על המוכר למסור את המידע, ללא תשלום, 7 ימים טרם מועד החתימה על זיכרון הדברים או העסקה.

תקן 22.0 פרוט מזערי נדרש בשומה לקרקע המשווקת לציבור על בסיס ציפיות

התקנת התקנות על ידי הכנסת, מהווה צעד משלים לתקן שמאי מס’ 22.0. תקן זה הנו “תקן צרכני”, המיועד לקבוע כללים לעריכת שומת מקרקעין לעסקאות בקרקעות מסוג זה. מרגע אישור התקן, הוא חל על כל שומות המקרקעין שיערכו לקרקע המשווקת לציבור. על פי תקן 22, השמאי חייב, בין היתר, להעריך תחילה את הערך של הקרקע במצב הנוכחי ועל פי התכניות המאושרות החלות עליה בלבד. זאת, בההנחה שההפשרה המובטחת לרוכש הקרקע – לא תאושר ולא תתקיים. לצורך כך, על השמאי לציין את שני המצבים הבאים:

מצב א’ – שומה המבוססת על יעוד הקרקע בתוכניות המאושרות במועד הקובע לשומה. במצב זה, השמאי יקבע שווי בהתאם ליעוד הקרקע בתכניות המאושרות, ללא הבאה בחשבון של אפשרות לשינוי יעוד עתידי, או אפשרות של שינויים בהוראות אחרות בתוכניות המאושרות.
מצב ב’ – “שומה מבוססת הנחה”. מושתתת על הנחת עבודה כי תאושר בעתיד תוכנית שתאפשר מימוש בניה על הקרקע. במקרה והקרקע מיועדת לשטח פתוח, יפרט השמאי גם את בסיס המידע שעליו מתבססת ההנחה כי יעוד הקרקע ישונה לשטח המיועד לבינוי. בנוסף, עליו להכליל את הפרוגרמה שהוצגה לפניו בקשר לשינוי היעוד לבניה. במצב זה, השמאי יקבע שווי המבוסס על הנחות עבודה מושכלות, המביאות בחשבון שינוי יעוד ו/או שינויים בתכנון עתידי בקרקע. אם השמאי הגיע למסקנה כי קיימת סבירות קלושה שהפרוגרמה המוצעת תאושר הוא יציין וידגיש זאת באופן בולט בשומה. במקרים בהם הפרוגרמה כוללת הפקעה ו/או הפרשה לצרכי ציבור, יציין זאת השמאי.

בשורה התחתונה – התקן נועד להבהיר כי הערכת שווי בקרקע חקלאית אינה “נבואה” אלא ניתוח מקצועי שמבוסס על סיכוי בלבד, ולא על ודאות.

עורך דין קרקעות חקלאיות – ליווי קריטי לצמצום סיכונים

ניסיון רב־שנים מלמד כי מרבית ההשקעות הכושלות בקרקעות חקלאיות נובעות מהיעדר ליווי משפטי ותכנוני מתאים. עורך דין המתמחה בתחום יכול לבצע בדיקות מקיפות: עיון בתוכניות מתאר, בדיקת רישומי טאבו או רמ”י, איתור שעבודים, הערכת מיסוי עתידי, ניתוח חוזים מותנים ותיעוד חובת הגילוי של המוכר. ללא בדיקות אלה, ההשקעה הופכת ל”הימור” של ממש.

סיכום

רכישת קרקע חקלאית מוצגת בציבור כהזדמנות נדל”נית נוצצת, אך בפועל מדובר במהלך מורכב, עתיר סיכונים, וחסר ודאות כמעט מוחלטת. בין אם בשל המעמד התכנוני, המיסוי, ההפקעות או הסיכונים המשפטיים – השקעה זו מחייבת בדיקות קפדניות וליווי משפטי הדוק. לכן, ההמלצה החד־משמעית היא לא להסתמך על פרסומות נוצצות או על מצגים מפתים של משווקים, אלא לפנות לעורך דין מומחה שיבחן את הקרקע לעומק, ינתח את סיכויי ההפשרה, יעמוד על הסיכונים וימנע הפסדים מיותרים.

למשרד עורכי דין וולר ושות’ למעלה מ-40 שנות מיומנות בהגנה על לקוחות. המשרד הנו אחד המשרדים המובילים בישראל על פי דירוג היוקרה BDI, ומשמש כתובת מקצועית בתחום המקרקעין, הנדל”ן, מיסוי מקרקעין ודיני התכנון והבניה, לציבור לקוחות רחב ולעורכי דין. המשרד מסתייע, במידת הצורך, במומחים מובילים בתחומם, לצורך מתן מענה יעיל ושלם ללקוחות המשרד. צרו קשר עכשיו.