רישום בטאבו של דירה מול המצב בפועל

הביטוי “רשום בטאבו” מבטא את “חותמת הכשרות” העליונה בנדל”ן, בעיני הציבור הרחב. אולם, לעתים הרישום בנסח הטאבו – המסמך בו מרוכז המידע על הקרקע, על הבעלים ועל הזכויות – שגוי. קיימות עשרות אלפי דירות בישראל, להן רישום שגוי בטאבו. רק כאשר רוצים למכור אותן, הבעיות מתגלות. לעיתים, המצב בפועל הוא בן עשרות שנים. פסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי לאחרונה, קבע כי הרישום בטאבו גובר על החזקה בפועל. במילים אחרות, עוצמת הרישום במרשם במקרקעין מוסדרים, שנועד להבטיח את אמינות המרשם ויציבות השוק, גובר על החזקה בפועל. מה המסקנות והמשמעויות? סקירה.

האם הרישום בטאבו מספיק?

בדיקת הרישום בטאבו, היא צעד ראשון בלבד. אלא שהרישום בלשכת המקרקעין, איננה מעידה בהכרח על תקינות, נכונות או הקיים בנכס. באחד התיקים בו טיפל משרדנו, למול הטאבו ובבית המשפט, דיירים שביקשו למכור את הנכס, גילו שאין היתר בניה לבית המשותף כולו. זאת, למרות שלא היתה מחלוקת כי הדירות רשומות בטאבו, וכי הקבלן שביצע היתה חברה ממשלתית. לעניין זה, יש לבצע הבחנה בין שני מקרים:

חוסר התאמה בין רישום הנכס בטאבו, לבין היתר הבניה

הרישום בטאבו אינו מהווה הוכחה לקיום היתר בניה, ולפיכך לא ניתן להניח מעצם הרישום, שניתן היתר לנכס, למספר הדירות, לשטח הבניה וכיוצ”ב. הסיבה לחוסר ההתאמה היא שבעבר, הרישום בטאבו הסתמך על המצב בשטח (AS-MADE), ללא בדיקה או השוואה של התאמה להיתר הבנייה. מקרים נפוצים הם קומת עמודים שנסגרה, והפכה לדירה (וכך נרשמה בטאבו); מחסן או מקלט הרשומים בטאבו כדירה או כחדר מגורים; מקום חניה שנסגר ומשמש לעסק או כחדר נוסף; ועוד.

חוסר התאמה בין המצב בפועל לבין הרישום בטאבו

ברבים מהמקרים, ההתאמה נובעת מחריגות בניה שביצע הקבלן, והסתיר זאת. לאחר סיום הבניה, הקבלן (או עורך הדין מטעמו) משייכים כל דירה לבעלים, בפנקס הבתים המשותפים. ובנוסף מופיע בטאבו התשריט הכללי של הבניין. בעבר, הסתפק המפקח על המקרקעין בקבלת “כל תשריט אחר שמניח את דעתו” – פרצה שאותה ניצלו קבלנים.

הרקע לתביעות:

בית משותף באשדוד, שהוקם בשנת 1972, והועבר לניהולה של עמיגור. החברה רשמה את הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים בשנת 1980. התובעים והנתבעים, שניהם רכשו את דירתם, באותה הקומה, בשנת 2006, בסכומים שונים. בהתאם לרישום בטאבו (מרשם המקרקעין), ובהתאם לתשריט הבית המשותף, שתי הדירות זהות בגודלן (65 מ”ר). לא נערך כל שינוי בשטח או בחלוקת הדירות, מאז בנייתן. אלא שבפועל, דירת התובעים הנה בת שני חדרים, והדירה של הנתבעים – בת ארבעה חדרים. התובעים עותרים להצהרה על בעלותם בחדר, אשר רשום על שמם אך מוחזק בפועל על ידי הנתבעים. הנתבעים – שהגישו תביעה שכנגד – ביקשו לתקן את הרישום. ה”פ (ב”ש) 25218-03-20‏ דורון חדד נ’ חיים שוורץ [פורסם בנבו].

כוח הרישום בטאבו

 סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, נועד להבטיח את אמינות המרשם ואת יציבותן של זכויות רשומות במקרקעין מוסדרים. הסעיף, שכותרתו “כוח ההוכחה של רישום”, מורה כך:

“רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכל כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ”ט- 1969”.

סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ”ט- 1969, שכותרתו “תיקון הפנקס”, מורה כך:

“שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה, או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית המשפט, בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית המשפט ראה לנכון; אולם בית המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום לב ובתמורה, מבעל רשום, אחרי ההסדר”.

אפשרות שינוי הרישום בטאבו

ההלכה הפסוקה, בבואה ליישם את הפקודה, עמדה על כך שתיקון הרישום ייעשה על פי העילות המצומצמות המנויות בפקודה. נוכח עקרון סופיות המרשם, השינוי ייעשה במקרים חריגים בלבד. כיום, קיימות שתי עילות בלבד לתיקון המרשם:

• כאשר הרישום הושג בדרך של מרמה.
• כאשר הרישום הושג באופן שבו הושמטה או נרשמה שלא כשורה זכות שהייתה רשומה בפנקס קודם.

פסיקת בית המשפט

על מנת לגבור על עיקרון סופיות המרשם, יש לעמוד בנטל הכבד של הוכחת “טעות” במרשם, בהתאם לאחת משתי העילות. במקרה זה, לא הוכחה אף אחת משתי העילות. בנוסף, לא הוצג היתר של הרשויות המוסמכות לערוך שינויים בדירות. זאת ועוד, חוסר ההתאמה בין המצב הרישומי למצב הפיזי אינה בלתי מתקבלת על הדעת, שכן אף שמאית מקרקעין לא הבחינה בחוסר ההתאמה או בפער בשטח הדירה. גם התמורה ששילמו התובעים, הנה סבירה בנסיבות העניין.

רישום בטאבו במקרים מורכבים

הגשת בקשה לרישום בטאבו, היא פשוטה – במקרים פשוטים. בניגוד לעבר, בקשה לרישום נכס היא הליך מוסדר ומובנה, העובר ביקורות, אימותים ובדיקות יסודיות על ידי מספר בעלי תפקידים בלשכה, כמו גם השוואה למאגרי מידע אחרים. לפיכך, במקרים מורכבים, מומלץ להגיש את הבקשה באמצעות עורך דין מומחה במקרקעין. הניסיון מלמד כי יצוג על ידי עורך דין בבקשות רישום בטאבו, מגן על זכויות הלקוחות, מסדיר בעיות בירוקרטיות ומשפטיות, יעיל ומקצר את לוחות זמנים. עדיף להסדיר את הנושא כיום, ומוקדם ככל הניתן.

תיקון טעות סופר בפנקסי המקרקעין

עורכי דין בתחום המקרקעין, מכירים היטב את הטעויות ברישומי הטאבו, בעיקר בתיקים היסטוריים. טעויות במספרי הזהות של הבעלים (או היעדר רישום), רישום הפוך של תת-חלקות, טעות בהצמדות, רישום שטחים לא מדויק, וכו’. לעיתים מקור הטעות הוא בעיות או אי דיוקים במסמכים אשר היוו בסיס לרישום הראשוני, ולעיתים טעות בהקלדת הנתונים בפנקסי המקרקעין על ידי הרשם.

במצבים שהם נפלה טעות מסמכים שהיוו בסיס לרישום בטאבו, ניתן להגיש בקשה לרשם המקרקעין באמצעות עורך דין. הבקשה תפרט את מהות התיקון, הסיבה לטעות. יש לאמת את הבקשה בתצהיר, ולשלם את האגרה. אולם, אם יש צורך לתקן תיקון מהותי, בזכות רשומה (החלפת זכויות בין חלקות, או תיקון החלקים הרשומים בנכס), ייתכן ויהיה צורך בהמצאת מסמכים נוספים. לשם הדוגמה, תמצית רישום ממשרד הפנים; תעודות פטירה; אישור מטעם מנהל מיסוי מקרקעין; הסכמות או תצהירים מטעם מוטבי הערות; אישורים מהבנקים מעניקי המשכנתאות; אישור סילוק משכנתא; הסכמת בעלי המקרקעין; וכו’.

מסקנות ולקחים:

• תהליך עסקת מקרקעין מסתיים ברישום בטאבו. זהו אחד מהצעדים החשובים ביותר בעסקת מכר דירה. משמעות הרישום היא כי מי שמופיע בנסח הטאבו, הוא הבעלים היחידים של הנכס, והוא יכול לעשות בו כרצונו (בכפוף להוראות הדין). רישום הנכס בטאבו, מהווה “חיסון” מפני טענות עתידיות על הזכויות בדירה.
• רכישת דירה, היא עסק מורכב ועתיר סיכונים. יש נכסים שלגביהם אין קשר בין היתר הבניה לבין הרישום בטאבו, ולעיתים גם בין הרישום לבין המצב הבנוי בשטח. לפיכך, השוואה והצלבה של המסמכים והנתונים השונים, חוות דעת יועצים ומומחים, בשילוב של ניסיון ארוך שנים מצד עורך הדין המייצג, מפחיתים את הסיכונים שברכישת דירה. הסתמכות על מראה עיניים בלבד, מדידות שטח דירה או שומת ארנונה – עלולות להטעות.

בעסקאות מקרקעין ונדל”ן, אין מקום ל”סמוך” או ל”יהיה בסדר”. צרו קשר עוד היום עם משרד עורכי דין וולר ושות’. נשמח לעמוד לשירותכם.