דירה להשקעה ב-2026: ליווי משפטי ותכנון מס

קניית דירה להשקעה

בבסיס עסקת קניית דירה להשקעה, טמונה ההנחה שנכס נדל”ן הוא נכס מניב, קבוע ויציב, לאורך זמן. השכרת הנכס, או מכירתו לאחר תקופה ארוכה, עשויה להניב תשואה גבוהה יותר ממחיר העסקה המקורית. כאשר בוחנים את אפשרות הקנייה, יש מספר שאלות שצריך להקדים ולשאול: האם אתם מעוניינים בהשקעה לטווח ארוך? האם אתם מודעים למחיר האמיתי של דירה (כולל מיסוי מקרקעין)? האם אתם מודעים לעלויות האחזקה השוטפות? באיזה אזור תרצו להשקיע (דירה להשקעה בארץ, או רכישת דירה להשקעה בחו”ל)? ועוד שאלות רבות.

מקורות מימון וגיוס הון להשקעה

• הון עצמי. חיסכון אישי, מכירת נכסים קיימים, מתנות או ירושות.
• משכנתא. מימון חלק מעלות הרכישה באמצעות משכנתא. אלא שהמשכנתא לדירת מגורים ראשונה מאפשרת קבלת מימון בנקאי עד 75% מעלות הדירה הנרכשת, אולם משכנתא עבור דירה להשקעה מוגבלת בבנקים עד 50% משווי הנכס הנרכש.
• שותפויות להשקעה. התאגדות עם שותפים לגיוס הון למימון הרכישה ו/או הפעלת הנכס.
• קרנות ריט נדל”ן להשקעה. קרנות אלו (REIT – Real Estate Investment Trust) משקיעות בנדל”ן, מחזיקות או מנהלות נדל”ן מניב. מטרת הקרן הנה לאפשר למשקיעים פרטיים להשקיע בפרויקטים מניבים. בניגוד להשקעה ישירה בחברות נדל”ן, קרן ריט הנה סולידית יותר, היות והיא כפופה לאמות מידה ולאיתנות פיננסית, כמו גם למחויבת לחלק למשקיעים דיבידנד של לפחות 90% מהכנסתה (ואת כל רווחי ההון שנוצרים לה).

מעבר למחיר הנכס: מהן העלויות הנלוות ברכישת דירה להשקעה?

טעות נפוצה בקרב רוכשי דירות, ובעיקר בקרב משקיעים מתחילים, היא להתייחס למחיר הנקוב בחוזה כאל “עלות העסקה” היחידה. רבים נוטים להשקיע את כל המרץ (והעצבים) בניהול מו”מ על מחיר הנכס מול המוכר, אך שוכחים שלמחיר הזה מתווספת “רשימת קניות” של הוצאות חובה. במציאות הנדל”נית המורכבת כיום, של שנת 2026, מחיר הדירה הוא רק נקודת המוצא לחישוב הכלכלי הכולל. עליכם לראות במספר המופיע בחוזה כבסיס שעליו נבנות שכבות נוספות של הוצאות חובה ורשות.

אנחנו ממליצים, על מנת להימנע מהפתעות תזרימיות שעלולות לסכן את העסקה כולה, יש להוסיף לתקציב לפחות 10%-15% מעלות הנכס עבור הוצאות נלוות. ללא “כרית ביטחון” כזו, אתם עלולים למצוא את עצמכם ללא הון נזיל לתשלומים ברגע האמת.

להלן פירוט ה”עלויות השקופות” שחובה לקחת בחשבון בתכנון התקציב שלכם:

1. המיסוי: מס רכישה והיטל השבחה

זהו המרכיב המשמעותי ביותר מבחינה כספית בעת רכישת נכס בישראל: כשאתם קונים דירה, המדינה היא השותפה הראשונה שלכם לעסקה, והיא לא מוותרת על החלק שלה. הבנה מדויקת של לוחות הזמנים לתשלום המיסים היא קריטית לשמירה על העסקה. בעוד שרוכשי דירה יחידה נהנים ממדרגות פטור המתעדכנות מדי שנה, משקיעים או בעלי דירה נוספת נדרשים לשלם מס רכישה משמעותי שמתחיל לרוב ב-8%. שיעור מס זה יכול להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים, ולכן יש להיערך אליו מראש בהון העצמי הפנוי שלכם.

הטיפ של וולר ושות’: אל תשכחו את היטל ההשבחה. בשנים האחרונות (2023-2026) אנחנו רואים יותר ויותר חוזים שבהם הקונה לוקח על עצמו את התשלום בתמורה להנחה במחיר, מה שהופך לבדיקה קריטית שעורך הדין שלכם חייב לבצע בעירייה.

2. אנשי מקצוע: הביטוח של העסקה שלכם

אל תנסו לחסוך באנשי המקצוע ששומרים עליכם, כי טעות קטנה בנדל”ן עולה ביוקר. חשבו על ההוצאה הזו לא כקנס, אלא כפוליסת ביטוח שמוודאת שהנכס שאתם קונים הוא אכן שלכם ונטול חובות.

• שכר טרחת עו”ד: נע לרוב בין 0.5% ל-1.5% בתוספת מע”מ משווי העסקה. זהו הכסף שקונה לכם הגנה חוזית הרמטית ובדיקת נאותות מקיפה.

• תיווך: העלות המקובלת היא כ-2% בתוספת מע”מ ממחיר המכירה.

• שמאות מקרקעין: הבנק יחייב אתכם לבצע שמאות כדי לאשר את המשכנתא, וזה יעלה לכם כמה מאות שקלים. מומלץ להזמין שמאי מטעמכם עוד לפני החתימה כדי לוודא ששווי השוק של הנכס תואם את המחיר שאתם משלמים.

3. עלויות המימון (המשכנתא)

הבנק אינו מעניק כסף “בחינם”, וישנן עלויות תפעוליות רבות הנלוות להלוואה. מעבר לריבית וההצמדה שישולמו לאורך השנים, עליכם להיערך לתשלומים חד-פעמיים גבוהים כבר במועד לקיחת המשכנתא:

• פתיחת תיק וביטוחים: הבנק גובה עמלת פתיחת תיק (לרוב 0.25% מההלוואה) ומחייב אתכם לרכוש ביטוח חיים וביטוח מבנה. עלויות אלו מצטרפות להוצאות החודשיות שלכם ומשפיעות על “שורת הנטו” שנשארת לכם בכיס בסוף החודש.

• ייעוץ משכנתאות: ליווי של יועץ מקצועי יעלה לכם כמה אלפי שקלים, אך הוא יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים בריביות לאורך השנים. תכנון תמהיל נכון הוא ההבדל בין משכנתא חונקת למשכנתא מנוהלת היטב.

4. המלכודות של דירה חדשה (מקבלן)

ברכישה מקבלן (“על הנייר”), המחיר המופיע בחוזה הוא כמעט אף פעם לא המחיר הסופי שתשלמו בפועל. ישנם רכיבים ייחודיים לשוק הקבלנים שיכולים לייקר את העסקה באופן משמעותי לאחר החתימה:

• מדד תשומות הבנייה: זוהי הצמדה שעלולה לייקר את יתרת התשלומים שלכם בעשרות אלפי שקלים במידה ומחירי חומרי הגלם יעלו. חיוני לבחון אפשרויות להקדמת תשלומים כדי לצמצם את החשיפה למדד זה.

• חיבור לתשתיות: תשלומים עבור מוני מים, חשמל וגז אינם נכללים לרוב במחיר הדירה המקורי. בנוסף, ייתכן שתדרשו לשלם אגרות פיתוח לרשות המקומית עבור פיתוח סביבתי של השכונה החדשה.

• שכר טרחת עו”ד קבלן: קיים תשלום נפרד עבור רישום הבית המשותף והוצאות משפטיות של היזם. למרות שהחוק מגביל הוצאה זו בתקרה מסוימת, היא עדיין מהווה נטל כספי שיש להיערך אליו ביום המסירה.

השורה התחתונה: מבט על כלכלי לעסקה בטוחה

הצלחה ברכישת דירה דורשת תכנון כלכלי מדויק שרואה את כל התמונה. אם ההון העצמי שלכם מספיק בדיוק למחיר הדירה, אתם נמצאים בסיכון גבוה מאוד להיקלע לחובות בשל העלויות הנלוות הללו. במשרד וולר ושות’, אנחנו עוזרים לכם לבנות סימולציית עלויות מלאה עוד לפני שלוחצים ידיים עם המוכר. ליווי אסטרטגי הוא הדרך היחידה להבטיח שהבית החדש שלכם יהיה מקור לשקט נפשי, ולא למתח כלכלי.

דירות להשקעה בפריפריה

חיפוש במודעות בעיתונות, מעלה שורה של דירות בפריפריה, במחיר זול ונגיש. זו השקעה עם תשואה גבוהה יותר, יחסית לדירות במרכז הארץ. אולם, יש לזכור את הנתונים הוודאיים הבאים:

• דירות ישנות. ככלל, דירות קטנות וישנות מניבות את שיעור התשואה הגבוה יותר. אולם, דירות אלו הן – בסופו של דבר – ישנות. ליקויי בניה, פגמים קוסמטיים, היעדר חיבור לתשתיות (חשמל, תקשורת, גז, חימום), וכו’. לעיתים, הדירות כוללות חריגות בניה. לעיתים, הדירה ממוקמת במרתף, בקומה גבוהה (ללא מעלית), וכו’.
• מיקום הדירה – באזורים מוחלשים או “פשוטים”. המחיר הזול של הדירות נעוץ בכך שהדירה ממוקמת באזורים חלשים מבחינה סוציו-אקונומית, אוכלוסיה מוחלשת, מחסור במקומות תעסוקה, וכו’. ככל הנראה, תמ”א 38 או התחדשות עירונית במיקום זה, לא יתרחשו בעשורים הקרובים.
• ריחוק מהמרכז. ככל שהדירה רחוקה יותר ממקום המגורים של המשקיע, קשה יותר להגיע אליה בקביעות. במקרים של תקלות, חידוש חוזה שכירות, אסיפות דיירים וכו’, על הבעלים להגיע למקום בעצמו.
• שוכרים. ככל שהאזור בעייתי יותר, קשה יותר להשכיר את הנכס. דבר זה מגדיל את הסיכונים משוכרים בעייתיים, תשלומי שכר דירה, והגדלת האפשרות לסילוק יד ולתביעה לסילוק מושכר. בנושא זה, קראו את המאמרים בטחונות בהשכרת דירה, פינוי שוכר מדירה, וזכויות וחובות של משכירי דירות.
• צורך בשיפוץ הדירה בעת הרכישה, ולפני מכירה. לצורך השכרת הדירה בתשואה “נורמלית”, יש צורך בשיפוץ. בעת שהבעלים יבקש למכור את הנכס, המציאות מראה שיידרש שיפוץ נוסף – קוסמטי או מהותי. לעיתים, עלות התיקונים שבאחריות בעל הנכס עשויה לנוע בין מאות לבין אלפי ש”ח בשנה. תיקונים חד-פעמיים בבית המשותף, החלפת תשתיות ומתקנים וכו’, שהם באחריות הבעלים, “נוגסים” אף הם בהכנסה. הימנעות משיפוץ הדירה לקראת שיווק ומכירה, תוביל למכירת הדירה בשווי נמוך יחסית לשוק. משכך, יש להחשיב את עלויות השיפוצים, במחיר הרכישה.

ה”נגיסה” בתשואות על ההשכרה של דירות זולות, מביאה משקיעי נדל”ן להעדיף פרויקטים המשביחים את הנכס: תמ”א 38, פינוי-בינוי או התחדשות עירונית. משקיעים רבים מחפשים דירות להשקעה בבניינים או מתחמים המיועדים להתחדשות עירונית, במטרה להשיא תשואה של עד מאות אלפי ש”ח בשווי הנכס. פרויקטים אלו מאפשרים לראות עלייה גבוהה מאוד בשווי הנכס, כתוצאה משלושה רכיבים:

ראשית, ההשבחה הפיזית של הנכס עצמו. מעבר לדירה חדשה “מהניילונים”, הדירה החדשה תהיה גדולה יותר, כוללת מרפסת, חניה, נגישות, ממ”ד, מעלית וכו’. שנית, ההשבחה של הבניין כולו, שינויים בתמהיל האוכלוסייה וכניסה של אוכלוסייה חדשה ומבוססת. ושלישית, התחדשות עירונית כוללת השפעה על השכונה ועל העיר, בדמות תוספת של מוסדות חינוך, מוסדות תרבות ודת , מרכזי קניות ועסקים ועוד, בד בבד עם קישוריות ותחבורה. מניסיוננו, מבנים בהתחדשות עירונית עושים “קפיצת מחירים” משמעותית, של עד 30%-35%, עוד לפני הפקדת התכנית. ככל ששלבי התכנית מתקדמים, כך נרשמת עלייה מובהקת במחירי הדירות, שכן השוק מגיב לתכנית ומגלם את העניין בעסקאות המכר.

​מן העבר השני, ברכישת דירה להשקעה בהתחדשות עירונית, טמונים גם סיכונים. בין הפרמטרים שיש לבחון: לוחות הזמנים לתחילת החזר מההשקעה – לעיתים אף למעלה מ-5 שנים; מיקום הנכס/ הרשות המקומית – מרכז או פריפריה; מידת שיתוף הפעולה של הרשות המקומית; זכויות בנייה ברות תוקף על המקרקעין; סטטוס היתר הבנייה; קיום קבוצת הדיירים או נציגות מגובשת; איכות היזם והאיתנות הפיננסית שלו; ועוד. אינדיקציות אלו עשויות להעניק פרספקטיבה טובה ואובייקטיבית לגבי ההיתכנות ברכישת נכס באזור המתוכנן להתחדשות עירונית.

דירות קטנות

דירות קטנות, בנות 2-3 חדרים, היו במשך שנים היעד המבוקש למשקיעים, מכיוון שהציעו תשואה גבוהה יחסית על ההשקעה. אולם, בשנים האחרונות אנחנו מזהים שינוי העדפה, לעבר ביקוש לדירות 4 חדרים. זאת, ממספר סיבות (לדעתנו):

• ראשית, יכולת הדיירים השוכרים לחלוק בשכירות, עם שותפים נוספים.
• עלייה בסטנדרט הבנייה/ רמת המגורים. משקיעים כיום מחפשים דירות בסטנדרט גבוה יותר, ופחות מעוניינים להתפשר על דירות צפופות.
• צמצום הפער בשטח בין דירות 3 חדרים, לבין דירות 4 חדרים. בעבר, דירת 3 חדרים ממוצעת היתה בשטח של כ-60 מ”ר, היום דירת 3 חדרים נעה סביב 80 מ”ר. לעומת זאת, דירות 4 חדרים קטנו בשנים האחרונות לכדי כ-90 מ”ר.
• הימצאות ממ”ד בדירה. רוכשי דירות או שוכרים מחפשים רק דירות עם ממ”דים – דירות חדשות, יחסית.
• אפשרות חלוקת הדירה, ליחידות משנה (“פיצול דירה“).

איך לבחור דירה להשקעה?

בדיקות פיזיות

כל דירה מצריכה בדיקה מדוקדקת ויסודית, וניסוח הסכמים מתאימים. כך, שונים ההסכמים והבדיקות לדירה בבית משותף, לבין בית פרטי; בין נכס הנמצא קרוב למקום המגורים, לבין דירה הנמצאת בפריפריה (שתצריך התעסקות עם שוכרים מתחלפים, נסיעות ועם תיקונים מזדמנים); בין נכס המיועד להשכרה לסטודנטים, לבין נכס המיועד להשכרה למשפחות; בין נכס מבודד, לנכס הנמצא בלב שינוי תב”ע מתוכנן, או המיועד להיות בסמוך לתמ”א 38; בין נכס הנמצא בתחומי הקו הירוק, לבין נכס הנמצא ביהודה ושומרון; ועוד. הכלל: נסו לזהות סיכונים לירידת ערך של הדירה בעתיד. אם הסיכונים גדולים מדי, מומלץ לוותר על הרכישה. לאורך כל שלב הבדיקה ורגע לפני הרכישה, חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין מקרקעין.

בדיקות כלכליות

במקביל לבדיקות של הנכס עצמו, והתאמתו לצרכים, יש לבחון גם את היכולות הכלכליות של המשקיע. לצערנו, אנחנו רואים משקיעים, עם הון עצמי נמוך יחסית, הרוכשים דירה להשקעה. לפי התוכניות של הרוכשים (על הנייר), שכר הדירה ישלם את ההלוואות, ובתוך זמן קצר – יחד עם עליית מחירי הדירות בישראל – יהיה ניתן למכור את הנכס ברווח נאה. אלא שהמצגות הללו אינן מציאותיות. רכישת דירה להשקעה מחייבת הבנה של היכולות הכלכליות של המציע. בין היתר, ההון העצמי, יכולת ההחזר החודשית, בלאי על הדירה, מיסוי מקרקעין, ביטוחים, גובה המשכנתא (ועליית הריבית), הכנסות צפויות משכר דירה, ועוד. משקיע שלא בודק זאת היטב, עלול למצוא עצמו עם נכס בעייתי, עם הלוואות ועם חובות.

בדיקות תכנוניות – פוטנציאל השבחה

המעבר מהשקעה בנדל”ן להשכרה, להשקעה בנדל”ן המיועד להשבחה, מחייב לאתר פרויקטים בשלבים המוקדמים שלהם, להבין את ההיתכנות, ולהשקיע. את הרווחים ניתן יהיה לראות בטוח של שנים בודדות (תמ”א 38/1), או בטווח של חמש-עשר שנים ומעלה, במקרה של התחדשות עירונית. במילים אחרות, יש לבצע עבודה מאומצת, בסיוע אנשי מקצוע, כדי לאתר את הנכס, לשאוב את מירב המידע, לאמת אותו, ולבחור את העיתוי הנכון לרכישת הדירה.

מיסוי מקרקעין של דירה להשקעה

מס רכישה

מס רכישה הוא מס המוטל על רוכש זכות במקרקעין במועד הרכישה, לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין. מדובר במס על עצם הרכישה, עוד לפני שנוצר רווח כלכלי בפועל. להבחנה בין דירת מגורים יחידה לבין דירה להשקעה יש חשיבות מכרעת בגובה המס: בעוד שרוכש “דירה יחידה” נהנה ממדרגות מס מופחתות ואף מפטור מלא עד סכום מסוים, רכישת דירה נוספת כרוכה לרוב בשיעורי מס רכישה גבוהים משמעותית.

נכון לשנת 2025, מדרגת הפטור לדירה יחידה חלה על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪. מעל סכום זה חלות מדרגות מס פרוגרסיביות, ושיעור מס הרכישה על דירה שאינה דירה יחידה גבוה יותר כבר מהמדרגה הראשונה. יש לזכור כי במסגרת חוקי התקציב וחוק ההסדרים לשנים 2025–2027 הוקפאה ההצמדה למדד של סכומים שונים בחקיקת המס, לרבות מדרגות מס רכישה, כך שהסכומים נוטים להישחק ריאלית לאורך השנים.

בשל מורכבות ההוראות, תכנון מוקדם של מתווה העסקה (לרבות זהות הרוכשים, מועד הרכישות הקודמות, אופן חלוקת הזכויות ועוד) בליווי עורך דין מיסוי מקרקעין עשוי לחסוך עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים.

מס שבח

לצד מס רכישה בעת הרכישה, יש מס משמעותי נוסף – מס שבח. זהו מס המוטל על הרווח הריאלי שנוצר, במועד מכירת דירה. שיעור המס הוא 25% מתוך השבח נטו שנוצר בעת מכירת הדירה, כאשר מסכום זה ניתן לקזז חלק מההוצאות. המחוקק קבע כי קיימים פטורים ממס שבח, ברכישת הדירה הראשונה. אולם, ככלל, אין פטור מס שבח במכירת דירה להשקעה. עם זאת, קיימים מקרים בהם ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת הדירה להשקעה, גם כאשר למוכר יש דירה נוספת בבעלותו, באופן מלא או חלקי. בנוסף, ניתן לפרוס את מס השבח. הדבר תלוי בנתונים האישיים של המוכר, בנתוני הדירה עצמה, וכו’.

מהי דירה יחידה?

המחוקק העדיף להעניק פטורים והקלות משמעותיות לרוכשים של “דירה יחידה” (רוכשים של דירה ראשונה, או משפרי דיור), לעומת משקיעים, הרוכשים “דירה נוספת”. אלא שהמונח “דירה יחידה”, מטעה. דירה יחידה מוגדרת כדירת המגורים היחידה, הנמצאת בבעלות הרוכש. היא מוגדרת דירה “יחידה”, אף אם ברשותו דירה נוספת שחלקו בה אינו עולה על 33%. בנוסף, רוכש שקיבל דירה בירושה, אשר חלקו בה אינו עולה על 50% – לא תספר כ”דירה נוספת”. כך גם דירה נוספת המושכרת בשכירות מוגנת החל מ-1997.