40 בדיקות לפני רכישת דירה

לפני רכישת דירה חובה לבצע בדיקות משפטיות ותכנוניות מקיפות: בירור זכויות הקניין, בדיקת רישום בטאבו או בגוף המשכן, עיון בתיק הבניין והיתרי הבנייה, איתור חריגות או מגבלות תכנוניות, בדיקת חובות והיטלים, והערכת סיכונים חוזיים. ליווי עורך דין מקרקעין טרם חתימה מצמצם חשיפה משפטית ומונע טעויות יקרות.

בדיקות לפני שרוכשים דירה – ליווי משפטי קריטי לפני חתימה

רכישת דירה היא אחת העסקאות הכלכליות והמשפטיות המשמעותיות ביותר בחיי אדם. מעבר למחיר הנכס, רוכש דירה נוטל על עצמו סיכונים משפטיים, תכנוניים וכלכליים, שחלקם אינם גלויים לעין ואינם משתקפים בפרסומים או בבדיקות שטח. ניסיון מצטבר מלמד כי טעויות בשלב הבדיקות המקדימות עלולות להוביל להפסדים כספיים כבדים, לעיכובים ממושכים ואף לסכסוכים משפטיים מורכבים.

ליווי משפטי מקצועי טרם חתימה על הסכם רכישה אינו מותרות, אלא מנגנון הגנה חיוני. עורך דין המתמחה במקרקעין בוחן לא רק את זהות המוכר והנכס, אלא את התמונה המשפטית המלאה: מצב הזכויות, המצב התכנוני, היתרי הבנייה, התחייבויות עתידיות, מגבלות רישומיות, חובות והיטלים, וסיכונים נסתרים.

לא כולם יודעים ובטוחים, מה צריך לבדוק ועל מה להקפיד, לפני שרוכשים דירה. לנוחיותכם, על פי מיטב ניסיוננו, מצורפת רשימה של 40 בדיקות ראשוניות ומומלצות.

למה בדיקות מוקדמות הן תנאי לעסקה בטוחה?

בדיקת דירה לפני רכישה איננה פעולה טכנית אחת, אלא תהליך רב־שלבי המשלב בדיקות משפטיות, תכנוניות, הנדסיות וכלכליות. כל רכיב שנבדק בנפרד, אך מנותק מהתמונה הכוללת, עלול להטעות. רק שילוב של כלל הבדיקות, בליווי עורך דין מקרקעין מנוסה, מאפשר להבין מה באמת נרכש, אילו סיכונים קיימים, וכיצד יש לשקף אותם בהסכם המכר.

נדגיש: בדיקות מקדימות אינן פורמליות בלבד. הן מאפשרות לרוכש להבין:

• האם המוכר רשאי למכור את הנכס.

• האם קיימות מגבלות שימוש, חריגות בנייה או הליכים תלויים.

• האם צפויות חבויות כספיות עתידיות.

• האם ההסכם המוצע משקף נאמנה את מצב הנכס והזכויות.

רק לאחר השלמת בדיקות אלו ניתן לנהל משא ומתן מושכל ולנסח הסכם המגן על האינטרסים של הרוכש.

דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה – הבדל מהותי

בעוד שברכישת דירה חדשה הדגש הוא על בטוחות, לוחות זמנים ואחריות לפי חוק המכר, הרי שברכישת דירה יד שנייה מוקד הסיכון מצוי בזכויות הקנייניות, בחריגות בנייה ובחובות עבר. הבחירה בין השניים מחייבת התאמת הבדיקות וההסכם לאופי העסקה, ולא הסתמכות על “חוזה סטנדרטי”.

מי אחראי לכל בדיקה?

האזור והדירה – סביבת המגורים העתידית

• נגישות לתחבורה ציבורית – אוטובוסים, מוניות, רכבת קלה וכו’.
• מיקום הדירה בהתאם לצרכים.
• הבנייה המתוכננת באזור: כבישים, מוסדות ציבור, מוסדות חינוך, פארקים, מוסדות דת, קניון, אזורי פינוי-בינוי, פרויקטים של תמ”א 38 סמוכים/ מתוכננים, וכו’. על מנת לברר פרטים, יש לשאול במפורש את המוכר. בנוסף להצהרות המוכר, נדרש לעיין, בין היתר, באתר האינטרנט של הרשות המקומית, באתר האינטרנט של הוועדה המקומית לתכנון ובניה, ובמקורות מידע נוספים.
• מקורות רעש באזור (קיימים ומתוכננים).
• האם הדירה היא בסמיכות לקרקעות מזוהמות? בדקו במפה.
• כיווני האוויר בדירה ומיקום זריחת השמש ושקיעתה.
• הנוף והסביבה הנשקפים מתוך הדירה.

הפרויקט המתוכנן

• רישום בתוקף של הקבלן המבצע, בפנקס הקבלנים.
• בדיקת זהות המוכר, וזכויותיו במקרקעין.
• האם הדירה רשומה בטאבו?
• מה שטח הדירה?
• מה מפרט ואיכות הבניה (מפרט מכר דירה)?
• האם הדירה נגישה, עבור אנשים בעלי מוגבלויות? האם קיימת נגישות בבניין המשותף עבור אנשים עם מוגבלויות?
• האם ידועים ליקויי בניה בדירה? האם קיימים ליקויי בניה בדירות הסמוכות, המשפיעות על הדירה המבוקשת? האם המבנה הוכרז כמבנה מסוכן?
• מה הרכוש המשותף, ומה השטחים והאזורים המוצמדים לדירה (מחסן, חניה, לובי, חדר כושר, עמדת טעינה חשמלית, מעלית, גינה, גג וכו’)?
• מהן הוראות תקנון הבית המשותף, או האם חל התקנון המצוי? ומה קובע התקנון לעניין ההצמדות וחלוקת זכויות הבנייה?
• האם קיים היתר בניה לדירה? האם קיים היתר בניה לבית כולו? קראו כאן הרחבה בנושא רכישת דירה מקבלן בפרויקט ללא היתר בניה. האם קיימות חריגות בניה בדירה, או עבירות בניה בבניין? האם ננקטו הליכים או הוגשו כתבי אישום?
• האם נרשמה הערת אזהרה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין? הערת אזהרה לפי תקנה 29?
• מה מצב המיגון של הדירה? האם קיים ממ”ד, ואם כן – מה טיבו והאם נבנה לפי התקן? במקרה שלא נבנה ממ”ד, יש לכך השפעה על מחיר הדירה.
• מה דירוג האנרגיה של הדירה?
• האם הבית רשום כבית משותף?
• האם מתוכננת (או ניתן להציב) עמדת טעינה עבור רכב חשמלי, בחניה?
• האם לבניין פוטנציאל להיכללות בתמ”א 38? האם ועד הבית נמצא בתהליך תמ”א 38?

חוזה מכירת דירה (חוזה מכר)

• במסגרת המשא ומתן, ולמרות לחץ שייתכן שיופעל עליכם – אל תחתמו על זיכרון דברים!
• התייעצו עם עורך דין מקרקעין מומלץ, וקבלו ייעוץ וליווי משפטי מעורך דין מקרקעין. אל תתפשרו על ההגנה שלכם.
• הבינו היטב את האמור בחוזה. קבלו את חוות דעתם של אנשי מקצוע מטעמכם (עורך דין מקרקעין, מהנדס, שמאי ואדריכל).
• בדקו: מה גובה שכר הטרחה שתשלמו לעורך הדין שלכם? האם תשלמו גם לעורך דין מכירת דירה של הצד השני?
• האם תידרשו לתשלומים נוספים?
• במקרה ומדובר ברכישת דירה מקבלן – האם המוכר צירף מפרט לחוזה המכר? מה לוחות התשלומים?
• דרשו מהמוכר לציין בחוזה את התאריך שבו ישלים את רישום הבעלות על הדירה על שמכם במשרד רישום המקרקעין.

מיסוי מקרקעין

• מה גובה מס רכישה, אותו תצטרכו לשלם?
• מה יהיו האגרות, ההיטלים והארנונה, שתיאלצו לשלם בגין השימוש בדירה?
• האם הנכם משתייכים לאוכלוסיות שזכאיות לפטור או להקלה, במיסוי מקרקעין? האם התייעצתם עם עורך דין מיסוי מקרקעין, לצורך בדיקת האפשרות לבצע תכנון מס חוקי?

הבטחת הכספים ברכישת דירה מקבלן

• עמדו על כך שכל הכספים המשולמים על חשבון הדירה (“בטוחות”), יובטחו בהתאם להוראות החוק: מסלול ליווי בנקאי או פוליסת ביטוח – באמצעות פנקס שוברים בלבד; מסלול הערות אזהרה – לפי קצב התקדמות הבנייה הקבוע בתקנות. קראו כאן הרחבה בנושא בטוחות חוק המכר.
• ודאו כי כספים משולמים למוכר רק עד לגובה המותר, ולאחר חתימה על חוזה מכר לצורך רכישת דירה. אין לחתום על הסכמים שאינם הסכמי מכר.
• על מי חלות ההוצאות בגין ערבויות חוק המכר? עימדו על כך שיחולו על המוכר.

קבלת הדירה

• התקנות קובעות כי דירה שבנייתה הושלמה, וניתן למסור אותה לרוכשים, היא דירה שהופק לה על ידי הרשות המקומית תעודת גמר / אישור אכלוס, והקבלן חיבר אותה לתשתיות חשמל ומים, קבועים או זמניים. אישורים לכך התקבלו מחברת החשמל, מתאגיד המים, ומאת הרשות המקומית.
• ודאו כי הדירה הושלמה בהתאם למפרט הצמוד לחוזה המכר.
• עמדו על כך שמסירת הדירה תיעשה בצורה מסודרת, בדירה עצמה, בנוכחות כל הצדדים, לאחר מתן הודעה בזמן סביר מראש.
• במקרה של איחור במסירת דירה, יש להיערך לכך מראש ובמסודר.
• עירכו פרוטוקול מסירה ברור ומפורט. הפרוטוקול יכלול את פירוט כל הליקויים שנמצאו בדירה (אם נמצאו), כיצד ומתי יתוקנו.

טעויות נפוצות של רוכשי דירות

• הסתמכות על הצהרות המוכר ללא בדיקה עצמאית.

• ויתור על בדיקות תכנוניות מתוך רצון “לא לעכב עסקה”.

• חתימה על זיכרון דברים ללא ליווי משפטי.

• אי־בדיקת חריגות בנייה והשלכותיהן.

• התעלמות מחובות, מיסוי מקרקעין, היטלים ואגרות.

• שימוש בהסכם סטנדרטי (מהאינטרנט), שאינו מותאם לנכס הספציפי.

ליווי משפטי ברכישת דירה – משרד וולר ושות’

משרד עורכי דין וולר ושות’ מתמחה בליווי עסקאות מקרקעין, לרבות רכישת דירות יד שנייה וחדשות, בדיקות מקדמיות, ניהול משא ומתן וניסוח הסכמים מגנים. המשרד מלווה רוכשים פרטיים ויזמים, ופועל לצמצום סיכונים משפטיים, תכנוניים וכלכליים, כבר מהשלב הראשון.

מעוניינים לבדוק דירה לפני חתימה?
פנו למשרדנו לפגישת ייעוץ ממוקדת ובדיקת סיכונים מקדימה.