כתב כמויות (Bill of Quantities או construction quantities list) הוא מסמך מפורט המציג את כל הפריטים, החומרים והעבודות הנדרשות לביצוע פרויקט בנייה. המסמך מכיל תיאור מדויק של כל רכיב בפרויקט, כולל מפרטים טכניים, כמויות, יחידות מדידה ומחירים. כתב הכמויות משמש כבסיס לתמחור הפרויקט, להכנת הצעות מחיר, לניהול התקציב ולמעקב אחר התקדמות הביצוע. כתב הכמויות משמש ככלי חיוני עבור מתכננים, קבלנים, יזמים ומנהלי פרויקטים. לא פחות חשוב מכך, כתב הכמויות מהווה חלק בלתי נפרד מהחוזה בין המזמין לבין הקבלן, והוא מהווה מסמך משפטי לכל דבר.
מבנה ומרכיבים
כתב כמויות מורכב ממספר חלקים עיקריים:
פרקים ראשיים
פרקים המייצגים את המערכות והמלאכות השונות בפרויקט. לדוגמה, עבודות עפר, שלד, גמרים, מערכות אלקטרומכניות וכו’
תתי-פרקים
כל פרק ראשי מחולק לתתי-פרקים המפרטים את העבודות הספציפיות בתחום זה.
סעיפים
כל תת-פרק מכיל סעיפים המתארים את הפריטים או העבודות הנדרשות, כולל תיאור מפורט, יחידת מדידה וכמות. תיאורי הסעיפים יכולים להיות מפורטים בצורה מדויקת, להפנות למסמכים אחרים (כגון פרט בתוכנית או מפרט טכני), או לתאר את הנדרש באופן כללי.
בנוסף, הסעיפים מפרטים גם את תכולת העבודה הנדרשת: רכישת חומרים, הובלתם, התקנתם, הרכבתם או חיבורם, בדיקתם וכיוצ”ב, סעיף יכול גם לקבוע אופן ביצוע של עבודה (למשל באמצעות איזה כלים תבוצע העבודה). סעיף עשוי לכלול פעולה אחת או יותר.
מחירים
כל סעיף כולל מחיר ליחידה בסיסית, המאפשר חישוב של העלות הכוללת לכל פריט ולפרויקט בכללותו. העלות הכוללת של כל סעיף היא מכפלת מחיר היחידה הבסיסית, בכמות היחידות הנדרשות. המחיר הכולל הוא סכום כל הסעיפים.
לסעיפים שונים אופני מדידה שונים המותאמים להם, כאשר אופני המדידה הנפוצים ביותר הם.
- יחידה (יח’). כאשר מדובר באספקה של מוצרים שלמים, המדידה תהיה של מספר המוצרים הכולל במיזם.
- מטר אורך (מ”א). מוצרים, טובין או עבודות שנמדדים על פי אורכם, למשל צינורות, וילונות.
- מטר רבוע (מ”ר). מוצרים או עבודות הנמדדים על פי שטחם, למשל צביעה של משטחים.
- מטר מעוקב. מוצרים או עבודות הנמדדים בנפחם, למשל יציקת בטון.
- קומפלט (קומפ’). מוצר או עבודה שהוא שילוב של מספר מוצרים ועבודות. אופן מדידה זה משמש, למשל, כאשר לא ניתן לחזות ברמת פירוט משביעת רצון את כלל העבודות והחומרים שידרשו לביצוע ולהשלמה מלאה ומוגמרת של עבודה מסוימת.
- נקודות. נקודות הן למעשה סוג של קומפלטים שחוזרים על עצמם במיזם, אך בהבדלים שנתפסים כזניחים. נקודות משמשות בעיקר למדידת אלמנטים של חשמל ואינסטלציה.
- שעות עבודה. סעיף המהווה כלי לתמחור עלות כוח האדם עבור עבודות שהיקפן אינו ידוע מראש.
הערות והבהרות
מידע נוסף הנחוץ להבנת הדרישות והמפרטים, וכל פרט מידע הנחוץ לביצוע הפרויקט. לדוגמה, פירוט ודיוק של כל אחד ואחד מהשטחים מהחללים, התייחסות לנתונים קונסטרוקטיביים, הנדסיים, חיבורים למערכות השונות, מפרטי התאורה, החשמל והאינסטלציה, הוראות טכניות, התייחסות לפירוק והריסה, פינוי, הוראות לעניין זמני העבודות, הרכבה וכיוצ”ב.
תפקידים ושימושים של כתב הכמויות
כתב הכמויות ממלא מספר תפקידים קריטיים בתהליך הבנייה:
תמחור ותקצוב
מאפשר לקבלנים להכין הצעות מחיר מדויקות ומפורטות; לניהול תקציב; ומשמש ככלי לתכנון וניהול התקציב לאורך חיי הפרויקט.
ניתוח עלויות
מאפשר ניתוח מעמיק של עלויות הפרויקט ואיתור אפשרויות לחיסכון. בנוסף, הוא מאפשר ניתוח עלות-תועלת של אלטרנטיבות תכנוניות, מסייע בקביעת סדרי עדיפויות ובחירת פתרונות אופטימליים. כמו כן, הוא משמש בסיס להכנת האומדן למכרז (ככל שיש צורך באומדן).
תכנון וניהול פרויקט
כתב הכמויות משפיע באופן משמעותי על כל היבטי ניהול הפרויקט. ראשית, בהקשר ניהול סיכונים: כתב כמויות מאפשר זיהוי מוקדם של סעיפים בעלי פוטנציאל לחריגות תקציביות, ומסייע בתכנון רזרבות תקציביות ובניהול מושכל של אי-ודאויות. שנית, בהקשר המכרזי -מאפשר זיהוי של הצעה גרעונית או הצעה תכסיסנית. שלישית, תיאום בין גורמים – מהווה בסיס משותף לתקשורת בין כל הגורמים המעורבים בפרויקט. רביעית, לצורך התכנון הלוגיסטי, תכנון רכש חומרים, הקצאת כוח אדם וניהול לוחות זמנים; וחמישית, בקרת איכות – משמש כבסיס להגדרת סטנדרטים ודרישות איכות לכל מרכיב בפרויקט, ומאפשר מעקב שיטתי אחר עמידה בדרישות האיכות.
ניהול זמן
מסייע בתכנון לוחות זמנים מפורטים ובקביעת אבני דרך, ומאפשר מעקב אחר התקדמות הפרויקט ביחס לתכנון המקורי.
מעקב וביצוע
-
- מדידת התקדמות – מאפשר מעקב מדויק אחר התקדמות הפרויקט והשוואה לתכנון המקורי.
- ניהול שינויים – מסייע בזיהוי, תיעוד וניהול שינויים בפרויקט.
- בסיס לחשבונות – מדידה של הביצוע בכתב הכמויות משמשת לצורך הכנת חשבונות חלקיים וסופיים, ותשלום בהתאם לחוזה.
היבטים משפטיים וחוזיים
בחוזים שהם למדידה (בניגוד לחוזה פאושלי או רג’י) כתב הכמויות מהווה חלק בלתי נפרד מהחוזה בין היזם לקבלן, ולכן יש לו משמעות משפטית מכרעת:
- בסיס להתחשבנות. משמש כבסיס לחישוב התשלומים המגיעים לקבלן.
- הגדרת תכולת העבודה. מגדיר באופן מדויק את היקף העבודה והמחויבויות החוזית של הקבלן (ואף של קבלני המשנה).
- ניהול שינויים. מהווה בסיס לצורך הערכת עלויות של שינויים ותוספות לפרויקט, ככל שנדרשים.
- מסמך מרכזי בפתרון סכסוכים הנוגעים לעלויות ולהיקף העבודה.
תהליך הכנת כתב כמויות
כתב הכמויות מיוצר על ידי איש מקצוע – אדריכל, מהנדס, מנהל פרויקט או כמאי, לאחר תכנון המיזם ואישורו על ידי המזמין, על סמך התוכניות ויתר המסמכים המתארים את המיזם. ברוב המכריע של הפרויקטים, מתבססת הכנת כתב כמויות על מאגר סעיפים מוכן מראש של גופים מסחריים, דוגמת “מחירון דקל”, “המאגר המשולב” של רמדור או מחירון משכ”ל (המשמש את החברה למשק וכלכלה של השלטון המקומי). בנוסף, ישנם מאגרי סעיפים המשמשים גופים המנהלים מיזמים רבים כגון משרדי ממשלה, דוגמת המאגר המאוחד של מנהל הדיור הממשלתי, מחירון משרד הבינוי והשיכון, “הספר הצהוב” של משרד הביטחון, ועוד.
שלבים עיקריים בהכנת כתב כמויות
ניתוח מקדים ואיסוף מידע
- תכניות אדריכליות. ניתוח מעמיק של תכניות קומה, חתכים, חזיתות ופרטים.
תכניות קונסטרוקציה. בחינת מערכת השלד, יסודות, ותקרות.
תכניות מערכות. ניתוח תכניות חשמל, אינסטלציה, מיזוג אוויר ומערכות נוספות.
מפרטים טכניים. הבנת הדרישות הספציפיות לכל אלמנט בפרויקט. - תיעוד מצב קיים ואיתור אילוצים סטטוטוריים, טכניים, הנדסיים, תכנוניים, פיזיים, ארגוניים וכיוצ”ב.
- זיהוי עבודות הכנה או פירוק נדרשות.
- קיום פגישות עם מתכננים ויועצים לברור נקודות לא ברורות.
- הבנת דרישות מיוחדות או טכנולוגיות ייחודיות לפרויקט.
מדידה וחישוב כמויות
- קביעת שיטת המדידה המתאימה לכל סעיף (נטו, ברוטו, יחידות וכו’), תוך התחשבות בתקנים ובשיטות המדידה המקובלות בענף.
- ביצוע מדידות, באמצעות שילוב תוכנות מחשב ומדידות ידניות.
- חישובי כמויות. ביצוע חישובים מדויקים תוך התחשבות בגורמים כמו פחת, חפיפות ותוספות. תיעוד מפורט של שיטות החישוב והנחות היסוד.
הגדרת סעיפים ותיאורים
- ניסוח תיאורים ברורים ומפורטים לכל סעיף, כולל מידע על מפרטים, תקנים ודרישות מיוחדות.
- הגדרת יחידות מדידה עבור כל סעיף.
- הוספת הערות והבהרות – כתיבת הערות מפורטות להבהרת נקודות מורכבות או חריגות.
תמחור
- איסוף מחירי שוק (קבלת הצעות מחיר מספקים וקבלני משנה, שימוש במאגרי מחירים מעודכנים, התבססות על התקשרויות קודמות, ועוד).
- ניתוח עלויות. פירוק מחירים למרכיבי עלות (חומרים, עבודה, ציוד, תקורות), והתחשבות בגורמים כמו מיקום הפרויקט, היקף העבודה, לוחות זמנים, בצ”מ, הוצאות ניהול וכו’.
- קביעת מחירי יחידה: חישוב מחיר ליחידה לכל סעיף בכתב הכמויות, בתוספת מקדמי בטחון סבירים/ מקובלים.
בקרה ואימות
- בדיקות עקביות במספור, יחידות מדידה ותיאורים לאורך כל המסמך.
- בדיקת התאמה בין כתב הכמויות לתכניות ולמפרטים.
- בדיקות אריתמטיות – חישובי כמויות ומחירים, ותיקון טעויות ואי-דיוקים שהתגלו. לעיתים, נעשה שימוש בתוכנות מחשב ייעודיות לאיתור שגיאות חישוב.
סכם
- הוספת סיכומים וניתוחים: הכנת טבלאות סיכום לפי פרקים ותתי-פרקים, וחישוב סה”כ עלויות הפרויקט.
אישור והפצה
- הגשת כתב הכמויות לאישור המזמין, היועצים בפרויקט, המפקח ועורך הדין לענייני מכרזים (אם נדרש), ביצוע תיקונים ועדכונים בהתאם להערות.
- הפצת המסמך המאושר לכל הגורמים המעורבים בפרויקט.
ניהול שינויים ועדכונים
- תיעוד כל השינויים והעדכונים לאורך חיי הפרויקט’ uניהול גרסאות מסודר של כתב הכמויות.
- עדכון שוטף: עדכון כתב הכמויות בהתאם לשינויי תכנון או דרישות חדשות. במקרה הצורך, הפצת עדכונים לכל הגורמים הרלוונטיים.
לסיכום
תהליך הכנת כתב כמויות דורש מיומנות גבוהה, ידע טכני מעמיק והבנה מקיפה של הפרויקט ושל כל אחד משלביו. דיוק, תשומת לב לפרטים ויכולת ניתוח גבוהה הם קריטיים להצלחת התהליך, להצלחת ההליך המכרזי (ככל שקיים), לניהול יעיל של הפרויקט, ולהקטנת הסיכונים הכלכליים והמשפטיים.
למשרד וולר ושות’ ניסיון ומיומנות של למעלה מ-40 שנה בתחום התכנון והבניה. המשרד מלווה משפטית יזמים, מזמיני עבודה וקבלנים בעריכת הסכמי קבלנות ובמו”מ לכריתתם, לרבות חוזים פאושליים, חוזים למדידה, חוזי Turn Key), הסכמי מימון ועוד. עורכי הדין במשרד מייצגים בהסכמי קבלנות ובמכרזים, מלווים באופן שוטף ביצוע של הסכמי קבלנות, מייצגים בסכסוכים משפטיים (בכל הערכאות), ומייצגים בהליכים משפטיים מול רשויות שלטוניות, מוסדות תכנון, ועדות ערר ורשויות מקומיות.
