לא כולם יודעים ובטוחים, מה צריך לבדוק ועל מה להקפיד, לפני שרוכשים דירה. לנוחיותכם, על פי מיטב ניסיוננו, וכן בהתאם להמלצות משרד הבינוי והשיכון, מצורפת רשימה של 40 בדיקות ראשוניות ומומלצות. עם זאת, מודגש כי אין בבדיקות אלה, כדי לייתר התייעצות וליווי של עורך דין מקרקעין (עורך דין קניית דירה).
האזור והדירה – סביבת המגורים העתידית
- נגישות לתחבורה ציבורית – אוטובוסים, מוניות, רכבת קלה וכו’.
- מיקום הדירה בהתאם לצרכים.
- הבנייה המתוכננת באזור: כבישים, מוסדות ציבור, מוסדות חינוך, פארקים, מוסדות דת, קניון, אזורי פינוי-בינוי, פרויקטים של תמ”א 38 סמוכים/ מתוכננים, וכו’. על מנת לברר פרטים, יש לשאול במפורש את המוכר. בנוסף להצהרות המוכר, נדרש לעיין, בין היתר, באתר האינטרנט של הרשות המקומית, באתר האינטרנט של הוועדה המקומית לתכנון ובניה, ובמקורות מידע נוספים.
- מקורות רעש באזור (קיימים ומתוכננים).
- האם הדירה היא בסמיכות לקרקעות מזוהמות? בדקו במפה.
- כיווני האוויר בדירה ומיקום זריחת השמש ושקיעתה.
- הנוף והסביבה הנשקפים מתוך הדירה.
הפרויקט המתוכנן
- רישום בתוקף של הקבלן המבצע, בפנקס הקבלנים.
- בדיקת זהות המוכר, וזכויותיו במקרקעין.
- האם הדירה רשומה בטאבו?
- מה שטח הדירה?
- מה מפרט ואיכות הבניה (מפרט מכר דירה)?
- האם הדירה נגישה, עבור אנשים בעלי מוגבלויות? האם קיימת נגישות בבניין המשותף עבור אנשים עם מוגבלויות?
- האם ידועים ליקויי בניה בדירה? האם קיימים ליקויי בניה בדירות הסמוכות, המשפיעות על הדירה המבוקשת? האם המבנה הוכרז כמבנה מסוכן?
- מה הרכוש המשותף, ומה השטחים והאזורים המוצמדים לדירה (מחסן, חניה, לובי, חדר כושר, עמדת טעינה חשמלית, מעלית, גינה, גג וכו’)?
- מהן הוראות תקנון הבית המשותף, או האם חל התקנון המצוי? ומה קובע התקנון לעניין ההצמדות וחלוקת זכויות הבנייה?
- האם קיים היתר בניה לדירה? האם קיים היתר בניה לבית כולו? קראו כאן הרחבה בנושא רכישת דירה מקבלן בפרויקט ללא היתר בניה. האם קיימות חריגות בניה בדירה, או עבירות בניה בבניין? האם ננקטו הליכים או הוגשו כתבי אישום?
- האם נרשמה הערת אזהרה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין? הערת אזהרה לפי תקנה 29?
- מה מצב המיגון של הדירה? האם קיים ממ”ד, ואם כן – מה טיבו והאם נבנה לפי התקן? במקרה שלא נבנה ממ”ד, יש לכך השפעה על מחיר הדירה.
- מה דירוג האנרגיה של הדירה?
- האם הבית רשום כבית משותף?
- האם מתוכננת (או ניתן להציב) עמדת טעינה עבור רכב חשמלי, בחניה?
- האם לבניין פוטנציאל להיכללות בתמ”א 38? האם ועד הבית נמצא בתהליך תמ”א 38?
חוזה מכירת דירה (חוזה מכר)
- במסגרת המשא ומתן, ולמרות לחץ שייתכן שיופעל עליכם – אל תחתמו על זיכרון דברים!
- התייעצו עם עורך דין מקרקעין מומלץ, וקבלו ייעוץ וליווי משפטי מעורך דין מקרקעין. אל תתפשרו על ההגנה שלכם.
- הבינו היטב את האמור בחוזה. קבלו את חוות דעתם של אנשי מקצוע מטעמכם (עורך דין מקרקעין, מהנדס, שמאי ואדריכל).
- בדקו: מה גובה שכר הטרחה שתשלמו לעורך הדין שלכם? האם תשלמו גם לעורך דין מכירת דירה של הצד השני?
- האם תידרשו לתשלומים נוספים?
- במקרה ומדובר ברכישת דירה מקבלן – האם המוכר צירף מפרט לחוזה המכר? מה לוחות התשלומים?
- דרשו מהמוכר לציין בחוזה את התאריך שבו ישלים את רישום הבעלות על הדירה על שמכם במשרד רישום המקרקעין.
מיסוי מקרקעין
- מה גובה מס רכישה, אותו תצטרכו לשלם?
- מה יהיו האגרות, ההיטלים והארנונה, שתיאלצו לשלם בגין השימוש בדירה?
- האם הנכם משתייכים לאוכלוסיות שזכאיות לפטור או להקלה, במיסוי מקרקעין? האם התייעצתם עם עורך דין מיסוי מקרקעין, לצורך בדיקת האפשרות לבצע תכנון מס חוקי?
הבטחת הכספים ברכישת דירה מקבלן
- עמדו על כך שכל הכספים המשולמים על חשבון הדירה (“בטוחות”), יובטחו בהתאם להוראות החוק: מסלול ליווי בנקאי או פוליסת ביטוח – באמצעות פנקס שוברים בלבד; מסלול הערות אזהרה – לפי קצב התקדמות הבנייה הקבוע בתקנות. קראו כאן הרחבה בנושא בטוחות חוק המכר.
- ודאו כי כספים משולמים למוכר רק עד לגובה המותר, ולאחר חתימה על חוזה מכר לצורך רכישת דירה. אין לחתום על הסכמים שאינם הסכמי מכר.
- על מי חלות ההוצאות בגין ערבויות חוק המכר? עימדו על כך שיחולו על המוכר.
קבלת הדירה
- התקנות קובעות כי דירה שבנייתה הושלמה, וניתן למסור אותה לרוכשים, היא דירה שהופק לה על ידי הרשות המקומית תעודת גמר / אישור אכלוס, והקבלן חיבר אותה לתשתיות חשמל ומים, קבועים או זמניים. אישורים לכך התקבלו מחברת החשמל, מתאגיד המים, ומאת הרשות המקומית.
- ודאו כי הדירה הושלמה בהתאם למפרט הצמוד לחוזה המכר.
- עמדו על כך שמסירת הדירה תיעשה בצורה מסודרת, בדירה עצמה, בנוכחות כל הצדדים, לאחר מתן הודעה בזמן סביר מראש.
- במקרה של איחור במסירת דירה, יש להיערך לכך מראש ובמסודר.
- עירכו פרוטוקול מסירה ברור ומפורט. הפרוטוקול יכלול את פירוט כל הליקויים שנמצאו בדירה (אם נמצאו), כיצד ומתי יתוקנו.
עורך דין מקרקעין
משרד עורכי דין וולר ושות’ עוסק באופן נרחב ומתמחה, בתחומי המקרקעין והנדל”ן, למעלה מ-40 שנה. לאורך כל השנים, ליו עורכי הדין במשרד אלפי רוכשים, מוכרים ושוכרים ברכישת דירות מגורים, נכסים מסחריים, נכסים מניבים ואדמות חקלאיות, ביעודים שונים. התמחותו של המשרד בתחום המקרקעין, התכנון והבניה ומיסוי מקרקעין, הקנתה לו שם ומעמד בקרב לקוחות ובקרב עורכי דין בחיפה והצפון. נשמח לסייע גם לכם, לייעץ, לייצג וללוות אתכם בצעדים הראשונים בבדיקות לקראת רכישת דירה, ובייצוג המשפטי בעסקה. צרו קשר, כבר עכשיו.
