דירה להשקעה

מה שיעור התשואה על נכס להשקעה?

חישוב תשואה על נכס נדל”ן הוא משימה לא פשוטה, הכוללת מרכיבים רבים של אי ודאות, תחזיות והערכות. בנוסף, מרבית המשקיעים אופטימיים, ונוטים לחשוב כי ערך הנדל”ן יעלה לאורך זמן. לתקופת זמן ארוכה, התשובה נכונה. אולם, בתקופת ההשקעה (ומול חלופות השקעות הון), ייתכן כי מסיבות שונות, ההשקעה לא תהיה רווחית. לעיתים, היא אף מובילים להפסדים ריאליים.

בעבר הלא רחוק, דירה למגורים הניבה תשואה של כ־3%. לא מעט מסמכים, כולל ממשלתיים, מצוין השיעור 3% כנקודת מוצא לדיונים על תחום השכירות. אלא שמהנתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ”ס) בחודש אוגוסט 2024, עולה שהשוק הישראלי לקראת תשואה ממוצעת של 2% בשנה, לדירת מגורים. ובמספרים מפורטים יותר, על פי הלמ”ס, בעוד שמחיר דירה ממוצעת שנרכשה עומד 2.3 מיליון ש”ח, שכר הדירה הגיע ל־4,677 שקל בחודש – תשואה שנתית ממוצעת של 2.4%.

לצורך חישוב שיעור התשואה, ככלל אצבע, אנחנו ממליצים לערוך חישוב ריאלי יחסית של התשואה השנתית הצפויה, לצד חישוב פסימי יותר. את החישוב יש לערוך למספר שנים קדימה, על מנת למנוע הטיות ותנודתיות.

קניית דירה להשקעה

בבסיס עסקת קניית דירה להשקעה, טמונה ההנחה שנכס נדל”ן הוא נכס מניב, קבוע ויציב, לאורך זמן. השכרת הנכס, או מכירתו לאחר תקופה ארוכה, עשויה להניב תשואה גבוהה יותר ממחיר העסקה המקורית. כאשר בוחנים את אפשרות הקנייה, יש מספר שאלות שצריך להקדים ולשאול: האם אתם מעוניינים בהשקעה לטווח ארוך? האם אתם מודעים למחיר האמיתי של דירה (כולל מיסוי מקרקעין)? האם אתם מודעים לעלויות האחזקה השוטפות? באיזה אזור תרצו להשקיע (דירה להשקעה בארץ, או רכישת דירה להשקעה בחו”ל)? ועוד שאלות רבות.

מקורות מימון וגיוס הון להשקעה

• הון עצמי. חיסכון אישי, מכירת נכסים קיימים, מתנות או ירושות.
• משכנתא. מימון חלק מעלות הרכישה באמצעות משכנתא. אלא שהמשכנתא לדירת מגורים ראשונה מאפשרת קבלת מימון בנקאי עד 75% מעלות הדירה הנרכשת, אולם משכנתא עבור דירה להשקעה מוגבלת בבנקים עד 50% משווי הנכס הנרכש.
• שותפויות להשקעה. התאגדות עם שותפים לגיוס הון למימון הרכישה ו/או הפעלת הנכס.
• קרנות ריט נדל”ן להשקעה. קרנות אלו (REIT – Real Estate Investment Trust) משקיעות בנדל”ן, מחזיקות או מנהלות נדל”ן מניב. מטרת הקרן הנה לאפשר למשקיעים פרטיים להשקיע בפרויקטים מניבים. בניגוד להשקעה ישירה בחברות נדל”ן, קרן ריט הנה סולידית יותר, היות והיא כפופה לאמות מידה ולאיתנות פיננסית, כמו גם למחויבת לחלק למשקיעים דיבידנד של לפחות 90% מהכנסתה (ואת כל רווחי ההון שנוצרים לה).

דירות להשקעה בפריפריה

חיפוש במודעות בעיתונות, מעלה שורה של דירות בפריפריה, במחיר זול ונגיש. זו השקעה עם תשואה גבוהה יותר, יחסית לדירות במרכז הארץ. אולם, יש לזכור את הנתונים הוודאיים הבאים:

• דירות ישנות. ככלל, דירות קטנות וישנות מניבות את שיעור התשואה הגבוה יותר. אולם, דירות אלו הן – בסופו של דבר – ישנות. ליקויי בניה, פגמים קוסמטיים, היעדר חיבור לתשתיות (חשמל, תקשורת, גז, חימום), וכו’. לעיתים, הדירות כוללות חריגות בניה. לעיתים, הדירה ממוקמת במרתף, בקומה גבוהה (ללא מעלית), וכו’.
• מיקום הדירה – באזורים מוחלשים או “פשוטים”. המחיר הזול של הדירות נעוץ בכך שהדירה ממוקמת באזורים חלשים מבחינה סוציו-אקונומית, אוכלוסיה מוחלשת, מחסור במקומות תעסוקה, וכו’. ככל הנראה, תמ”א 38 או התחדשות עירונית במיקום זה, לא יתרחשו בעשורים הקרובים.
• ריחוק מהמרכז. ככל שהדירה רחוקה יותר ממקום המגורים של המשקיע, קשה יותר להגיע אליה בקביעות. במקרים של תקלות, חידוש חוזה שכירות, אסיפות דיירים וכו’, על הבעלים להגיע למקום בעצמו.
• שוכרים. ככל שהאזור בעייתי יותר, קשה יותר להשכיר את הנכס. דבר זה מגדיל את הסיכונים משוכרים בעייתיים, תשלומי שכר דירה, והגדלת האפשרות לסילוק יד ולתביעה לסילוק מושכר. בנושא זה, קראו את המאמרים בטחונות בהשכרת דירה, פינוי שוכר מדירה, וזכויות וחובות של משכירי דירות.
• צורך בשיפוץ הדירה בעת הרכישה, ולפני מכירה. לצורך השכרת הדירה בתשואה “נורמלית”, יש צורך בשיפוץ. בעת שהבעלים יבקש למכור את הנכס, המציאות מראה שיידרש שיפוץ נוסף – קוסמטי או מהותי. לעיתים, עלות התיקונים שבאחריות בעל הנכס עשויה לנוע בין מאות לבין אלפי ש”ח בשנה. תיקונים חד-פעמיים בבית המשותף, החלפת תשתיות ומתקנים וכו’, שהם באחריות הבעלים, “נוגסים” אף הם בהכנסה. הימנעות משיפוץ הדירה לקראת שיווק ומכירה, תוביל למכירת הדירה בשווי נמוך יחסית לשוק. משכך, יש להחשיב את עלויות השיפוצים, במחיר הרכישה.

ה”נגיסה” בתשואות על ההשכרה של דירות זולות, מביאה משקיעי נדל”ן להעדיף פרויקטים המשביחים את הנכס: תמ”א 38, פינוי-בינוי או התחדשות עירונית. משקיעים רבים מחפשים דירות להשקעה בבניינים או מתחמים המיועדים להתחדשות עירונית, במטרה להשיא תשואה של עד מאות אלפי ש”ח בשווי הנכס. פרויקטים אלו מאפשרים לראות עלייה גבוהה מאוד בשווי הנכס, כתוצאה משלושה רכיבים:

ראשית, ההשבחה הפיזית של הנכס עצמו. מעבר לדירה חדשה “מהניילונים”, הדירה החדשה תהיה גדולה יותר, כוללת מרפסת, חניה, נגישות, ממ”ד, מעלית וכו’. שנית, ההשבחה של הבניין כולו, שינויים בתמהיל האוכלוסייה וכניסה של אוכלוסייה חדשה ומבוססת. ושלישית, התחדשות עירונית כוללת השפעה על השכונה ועל העיר, בדמות תוספת של מוסדות חינוך, מוסדות תרבות ודת , מרכזי קניות ועסקים ועוד, בד בבד עם קישוריות ותחבורה. מניסיוננו, מבנים בהתחדשות עירונית עושים “קפיצת מחירים” משמעותית, של עד 30%-35%, עוד לפני הפקדת התכנית. ככל ששלבי התכנית מתקדמים, כך נרשמת עלייה מובהקת במחירי הדירות, שכן השוק מגיב לתכנית ומגלם את העניין בעסקאות המכר.

​מן העבר השני, ברכישת דירה להשקעה בהתחדשות עירונית, טמונים גם סיכונים. בין הפרמטרים שיש לבחון: לוחות הזמנים לתחילת החזר מההשקעה – לעיתים אף למעלה מ-5 שנים; מיקום הנכס/ הרשות המקומית – מרכז או פריפריה; מידת שיתוף הפעולה של הרשות המקומית; זכויות בנייה ברות תוקף על המקרקעין; סטטוס היתר הבנייה; קיום קבוצת הדיירים או נציגות מגובשת; איכות היזם והאיתנות הפיננסית שלו; ועוד. אינדיקציות אלו עשויות להעניק פרספקטיבה טובה ואובייקטיבית לגבי ההיתכנות ברכישת נכס באזור המתוכנן להתחדשות עירונית.

דירות קטנות

דירות קטנות, בנות 2-3 חדרים, היו במשך שנים היעד המבוקש למשקיעים, מכיוון שהציעו תשואה גבוהה יחסית על ההשקעה. אולם, בשנים האחרונות אנחנו מזהים שינוי העדפה, לעבר ביקוש לדירות 4 חדרים. זאת, ממספר סיבות (לדעתנו):

• ראשית, יכולת הדיירים השוכרים לחלוק בשכירות, עם שותפים נוספים.
• עלייה בסטנדרט הבנייה/ רמת המגורים. משקיעים כיום מחפשים דירות בסטנדרט גבוה יותר, ופחות מעוניינים להתפשר על דירות צפופות.
• צמצום הפער בשטח בין דירות 3 חדרים, לבין דירות 4 חדרים. בעבר, דירת 3 חדרים ממוצעת היתה בשטח של כ-60 מ”ר, היום דירת 3 חדרים נעה סביב 80 מ”ר. לעומת זאת, דירות 4 חדרים קטנו בשנים האחרונות לכדי כ-90 מ”ר.
• הימצאות ממ”ד בדירה. רוכשי דירות או שוכרים מחפשים רק דירות עם ממ”דים – דירות חדשות, יחסית.
• אפשרות חלוקת הדירה, ליחידות משנה (“פיצול דירה“).

איך לבחור דירה להשקעה?

בדיקות פיזיות

כל דירה מצריכה בדיקה מדוקדקת ויסודית, וניסוח הסכמים מתאימים. כך, שונים ההסכמים והבדיקות לדירה בבית משותף, לבין בית פרטי; בין נכס הנמצא קרוב למקום המגורים, לבין דירה הנמצאת בפריפריה (שתצריך התעסקות עם שוכרים מתחלפים, נסיעות ועם תיקונים מזדמנים); בין נכס המיועד להשכרה לסטודנטים, לבין נכס המיועד להשכרה למשפחות; בין נכס מבודד, לנכס הנמצא בלב שינוי תב”ע מתוכנן, או המיועד להיות בסמוך לתמ”א 38; בין נכס הנמצא בתחומי הקו הירוק, לבין נכס הנמצא ביהודה ושומרון; ועוד. הכלל: נסו לזהות סיכונים לירידת ערך של הדירה בעתיד. אם הסיכונים גדולים מדי, מומלץ לוותר על הרכישה. לאורך כל שלב הבדיקה ורגע לפני הרכישה, חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין מקרקעין.

בדיקות כלכליות

במקביל לבדיקות של הנכס עצמו, והתאמתו לצרכים, יש לבחון גם את היכולות הכלכליות של המשקיע. לצערנו, אנחנו רואים משקיעים, עם הון עצמי נמוך יחסית, הרוכשים דירה להשקעה. לפי התוכניות של הרוכשים (על הנייר), שכר הדירה ישלם את ההלוואות, ובתוך זמן קצר – יחד עם עליית מחירי הדירות בישראל – יהיה ניתן למכור את הנכס ברווח נאה. אלא שהמצגות הללו אינן מציאותיות. רכישת דירה להשקעה מחייבת הבנה של היכולות הכלכליות של המציע. בין היתר, ההון העצמי, יכולת ההחזר החודשית, בלאי על הדירה, מיסוי מקרקעין, ביטוחים, גובה המשכנתא (ועליית הריבית), הכנסות צפויות משכר דירה, ועוד. משקיע שלא בודק זאת היטב, עלול למצוא עצמו עם נכס בעייתי, עם הלוואות ועם חובות.

בדיקות תכנוניות – פוטנציאל השבחה

המעבר מהשקעה בנדל”ן להשכרה, להשקעה בנדל”ן המיועד להשבחה, מחייב לאתר פרויקטים בשלבים המוקדמים שלהם, להבין את ההיתכנות, ולהשקיע. את הרווחים ניתן יהיה לראות בטוח של שנים בודדות (תמ”א 38/1), או בטווח של חמש-עשר שנים ומעלה, במקרה של התחדשות עירונית. במילים אחרות, יש לבצע עבודה מאומצת, בסיוע אנשי מקצוע, כדי לאתר את הנכס, לשאוב את מירב המידע, לאמת אותו, ולבחור את העיתוי הנכון לרכישת הדירה.

מיסוי מקרקעין של דירה להשקעה

מס רכישה

מס רכישה, הוא תשלום המועבר לרשות המיסים, בעת קניית דירה או זכות במקרקעין. המס חל על הרוכש, בעת ביצוע הרכישה, בשלב עדיין אין רווח – אלא רק השקעה הונית. יש להבחין בין מס הרכישה, לבין מס שבח (המשולם בעת מכירת הדירה ברווח, כאשר המס הוא בגין השבח שנוצר בגין הדירה). מקורו של המס הוא ניסיון של מדינת ישראל להשפיע על שוק הנדל”ן ולהכווין את העדפות הרוכשים, באמצעות מיסוי – ובייחוד דירות להשקעה.

נסביר: דירה להשקעה מיועדת ליצירת הכנסה נוספת (שאינה מעבודה), באמצעות השכרתה או מכירתה. הרוכש (המשקיע), שיש דירה בבעלותו, אינו מתכוון לגור בדירה בעצמו. לפיכך, רשויות המס מעוניינות לבצע הבחנה בין מיסוי דירה יחידה, לבין מיסוי דירה שאינה היחידה שנמצאת בבעלות הרוכש. לפיכך, המדינה פטרה מתשלום מס, ככל שמדובר בדירת מגורים יחידה של הרוכש. אולם בדירה נוספת ו/או בדירה ראשונה יקרה יותר – אזי יחול תשלום מס רכישה, בהתאם למדרגות המס. נכון לשנת 2023, מדרגת מס רכישה לדירה יחידה, היא 1,919,155 ₪.

מכיוון שמס הרכישה על דירה שניה הוא כבד, ומאחר שקיימים פטורים והקלות במיסוי המקרקעין, משקיעי נדל”ן נעזרים באנשי מקצוע בתחום. עו”ד מיסוי מקרקעין הוא הצעד הראשון והמקדמי לכל עסקת נדל”ן. תכנון מיסוי מקרקעין בעסקת רכישת נכס להשקעה – חיוני. כאן ההבדל בין המשקיעים החכמים, לבין אלו שישלמו עשרות אלפי ש”ח מיותרים לרשויות המס.

מס שבח

לצד מס רכישה בעת הרכישה, יש מס משמעותי נוסף – מס שבח. זהו מס המוטל על הרווח הריאלי שנוצר, במועד מכירת דירה. שיעור המס הוא 25% מתוך השבח נטו שנוצר בעת מכירת הדירה, כאשר מסכום זה ניתן לקזז חלק מההוצאות. המחוקק קבע כי קיימים פטורים ממס שבח, ברכישת הדירה הראשונה. אולם, ככלל, אין פטור מס שבח במכירת דירה להשקעה. עם זאת, קיימים מקרים בהם ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת הדירה להשקעה, גם כאשר למוכר יש דירה נוספת בבעלותו, באופן מלא או חלקי. בנוסף, ניתן לפרוס את מס השבח. הדבר תלוי בנתונים האישיים של המוכר, בנתוני הדירה עצמה, וכו’.

מהי דירה יחידה?

המחוקק העדיף להעניק פטורים והקלות משמעותיות לרוכשים של “דירה יחידה” (רוכשים של דירה ראשונה, או משפרי דיור), לעומת משקיעים, הרוכשים “דירה נוספת”. אלא שהמונח “דירה יחידה”, מטעה. דירה יחידה מוגדרת כדירת המגורים היחידה, הנמצאת בבעלות הרוכש. היא מוגדרת דירה “יחידה”, אף אם ברשותו דירה נוספת שחלקו בה אינו עולה על 33%. בנוסף, רוכש שקיבל דירה בירושה, אשר חלקו בה אינו עולה על 50% – לא תספר כ”דירה נוספת”. כך גם דירה נוספת המושכרת בשכירות מוגנת החל מ-1997.

מיסוי הכנסה מהשכרת דירה למגורים

בעל דירה להשקעה חייב בתשלום מס על ההכנסה מדמי השכירות. המס נגבה רק כאשר ההכנסה החודשית עולה על 5,471 ₪ (נכון לשנת 2023). אם דמי השכירות החודשיים גבוהים מהסכום הזה, המס שייגבה הוא על הסכום כולו, מהשקל הראשון. נכון להיום, קיימים שני מסלולי מיסוי שבהם יכול לבחור בעל הדירה: מס של 10% ומס שולי.

פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים

יחיד שמשכיר דירה למגורים, יכול לקבל פטור ממס הכנסה על הכנסותיו משכר הדירה, בהתאם לגובה הכנסתו מדמי השכירות. חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש”ן – 1990, קבע תנאים מצטברים למתן פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים בישראל:

• המשכיר הוא אדם (לא חברה ולא שותפות).
• הדירה, על פי טיבה וייעודה, מיועדת לשמש למגורים.
• הדירה איננה רשומה בספרי העסק של המשכיר או איננה חייבת ברישום.
• הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד.
• הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד.
• ההכנסה החודשית משכר הדירה כוללת את ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות על ידי המשכיר, בן זוגו המתגורר עמו או של ילדיו עד גיל שמונה עשרה.

בעל דירה שמשכיר את דירתו, ובמקביל גר בשכירות

מכירת דירה בהפסד

מכירת דירה בהפסד – מצב בו הבעלים מוכר את הנכס במחיר נמוך יותר ריאלית, ממחיר הרכישה. הסיבות השכיחות לכך הן ירידה במחירי הנדל”ן באזור; שינוי לרעה במצבו הכלכלי של המוכר; בעיות בנכס שהתגלו לאחר הרכישה; או שינויים בשוק או בסביבת הנכס שהשפיעו על ערכו. לפי נתוני משרד האוצר, בשנים 2021-2023, חלק ניכר ממוכרי דירות להשקעה, הפסידו כסף. שיעור גבוה מבין ההפסדים היו בגין דירות בערי הפריפריה (באר שבע בצמרת הטבלה).

מבחינת מיסוי מקרקעין על מכירת דירה בהפסד, הפסד הון (ריאלי) ממכירת זכות במקרקעין שנוצר בשנת המס נכס. ככזה, הוא מותר בקיזוז כנגד רווח הון מכל סוג, ובכלל זה שבח מקרקעין אחר, רווחים בשוק ההון וכו’. במידה ולא ניתן לקזז את ההפסד בשנה שבה הוא נוצר, אזי ניתן להעביר את ההפסד לשנות המס הבאות, ולקזז אותו כנגד רווחי הון, בכפוף להגשת דו”ח שנתי. קיזוז הפסד משבח כנגד רווחי הון אחרים – עשוי לחסוך מס בשיעור כולל של עד 33%. למותר לציין כי יש צורך לשמור את כל הקבלות וההסכמים הרלוונטיים, על מנת שרשות המיסים תכיר בהוצאות אלו, ותכיר בניכוי.

נדל”ן מחוץ לשוק בעיר חיפה

נדל”ן מחוץ לשוק (Off Market) הוא כינוי של נכסי מקרקעין המוצעים למכירה, שאינם מפורסמים באופן רשמי, פומבי, או במאגרי מידע של נדל”ן (Yad2, מדל”ן וכו’). מספר נקודות לגבי נדל”ן מחוץ לשוק:

• פרטיות. מוכרים עשויים לבחור למכור מחוץ לשוק, במטרה לשמור על פרטיות. זאת, לאור זהות המוכרים, ולעיתים לאור מאפיינים ייחודיים של הנכס כמו מחיר גבוה, או מיקום.
• מתווכי נדל”ן עשויים להציע עסקאות מחוץ לשוק ללקוחות “מיוחדים”, ומאפשרים לקונים גישה לנכסים שאינם זמינים לציבור הרחב.
• הזדמנויות ייחודיות. רוכשי דירות עשויים למצוא הזדמנויות ייחודיות בנכסים מחוץ לשוק, לעיתים במחירים תחרותיים יותר. זאת, כיוון שעשויה להיות פחות תחרות בהשוואה לנכסים שפורסמו.
• בדיקות שוק. מוכרים עשויים לערוך בדיקה מקדמית למחיר הפוטנציאלי, על מנת “לבדוק את השוק” ולאמוד עניין ותמחור פוטנציאלי.

התייעצות מקדימה עם עורך דין מומחה

לאחר (או במקביל) לאיתור הדירה , ובוודאי לפני חתימת הסכם מכר דירה או זיכרון דברים, חשוב מאד להתייעץ עם עורך דין מקרקעין. עורך הדין יכול לבדוק את המסמכים ואת פרטי הדירה, לוודא את זהות המוכרים, לבחון את נכונות ודיוק הרישום בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל (רמ”י), בחברה המשכנת וברשם המשכונות, לבדוק האם קיימים חובות על הנכס, לבדוק האם קיימות חריגות בניה או הליכים משפטיים, ולנסח הוראות חוזיות שונות, המתאימות לדירה הספציפית, לרצונכם ולצרכיכם. בנוסף, עורך דין מומחה במקרקעין, ובמיסוי מקרקעין, יוכל ערוך תחשיבים מקדימים של מיסוי המקרקעין בעסקה, לבדוק אפשרויות לפטורים והקלות, ולתכנן את המס בעסקה על דירה להשקעה.

משרד וולר ושות’, משרד עורכי דין בעל ותק ומוניטין של למעלה מ-40 שנה, בליווי ברכישת ובמכירת דירות להשקעה, בייעוץ משפטי, תכנוני וכלכלי. המשרד מדורג כאחד ממשרדי עורכי הדין המובילים בדירוג BDI. עורכי הדין במשרד וולר ושות’, הם הכתובת לייעוץ מקצועי, ליווי משפטי ומקסום האינטרסים בעסקת נדל”ן. נשמח לייעץ, לטפל ולייצג אתכם בכל תחומי הנדל”ן.