top image

נסח טאבו

נסח טאבו - וולר ושות' משרד עורכי דין

נסח טאבו

"טאבו" היא לשכת רישום המקרקעין מטעם משרד המשפטים, אשר אחראית לרישום זכויות על נכס מסוים, בתחומי מדינת ישראל. המידע על בעלי הזכויות הרשומים בפנקסי המקרקעין מרוכז במסמך המכונה נסח רישום (נסח טאבו), הכולל את תיאור המקרקעין, בעלי הזכויות ומהות זכויותיהם, וכן שעבודים ופעולות הרשומים במקרקעין, במידה וישנם. כאשר נכס רשום בטאבו, יש חזקה לתקינות ונכונות האמור בנסח, אשר מהווה מעין "תעודת הזהות" הרשמית של הנכס.

בדיקת רישום נסח טאבו

בעסקאות מקרקעין, בדיקת רישום נסח הטאבו מהווה אחת מהבדיקות הראשוניות והבסיסיות, באשר למצב המשפטי של הנכס: תיאור הנכס, סוג הנכס, השטח הכולל של הנכס, שטחים משותפים, הצמדות (גינה, חצר, מחסן, חניה, גג וכו'), תקנון, בעלויות בנכס ודרך קבלת הבעלות, חוכרים רשומים ותנאי החכירה, זכויות במקרקעין מסוגים שונים, שעבודים, משכנתאות, הערת אזהרה, הערות לפי חוק התכנון והבניה, צווי בתי משפט, ועוד.

איך מוציאים נסח טאבו

קיימות שתי דרכים להוצאת נסח טאבו. הראשונה, בלשכת רשם המקרקעין, הפתוחה לכלל הציבור. בלשכה, כל אדם יכול לעיין ולהוציא תדפיס רישום, עבור נכסים רשומים. כל שנדרש לשם הוצאת הנסח, הוא מספר הגוש, מספר החלקה, ותת חלקה (ככל שקיים), ותשלום אגרה.

נסח טאבו מקוון

הדרך השניה, המהירה והנוחה יותר, לשם הפקת נסח טאבו מקוון, היא באמצעות אתר האינטרנט של משרד המשפטים. לאחר ההזמנה מתקבל בדוא"ל הנסח המבוקש, חתום בחתימה אלקטרונית מאושרת ומאובטחת. יש לשים לב כי לנסח המקוון מעמד של נסח רשמי, כל עוד הוא נשאר בתצורתו הדיגיטלית. בעת הדפסת הנסח הוא מאבד את מעמדו כנסח רשמי. הוצאת נסח טאבו באופן מקוון מצריכה מספר הגוש והחלקה של הנכס (ניתן להיעזר באתר האינטרנט של המרכז למיפוי ישראל). במקרים בהם מדובר בדירה, בבית שנרשם כבית משותף, יש לציין את מספר תת החלקה.

עם זאת, לעיתים לא ניתן יהיה להוציא את נסח הטאבו באופן מקוון. זאת, לרוב, במקרה בו הנכס נמצא בתהליך רישום כלשהו. עם זאת, ניתן יהיה להוציא את הנסח, פיזית, בלשכת רישום המקרקעין הרלוונטית.

סוגי נסח טאבו

קיימים מספר סוגי נסחים, כאשר כל אחד מעניק ואוצר מידע אחר:

  • נסח רגיל – כולל את כל המידע הקיים, על החלקה או הדירה הספציפית (תת-חלקה), בבית משותף.
  • נסח מרוכז (פנקס הבתים המשותפים) – כולל את המידע הרישומי של כל הדירות, בבית המשותף. נסח זה אינו כולל את מלוא פרטי הרישום על כל נכס.
  • נסח היסטורי – כולל את המידע הרישומי על הנכס, מאז הרישום בטאבו ועד ליום הפקת הנסח.
  • נסח היסטורי סרוק – מידע הכולל רישומים שבוטלו לפני שנת 1991.
  • נסח חלקי – מידע חלקי ולא מלא על החלקה ובמקרים בהם קיימים בחלקה מעל 50 בעלי זכויות בלבד.

מתי מוציאים נסח טאבו

  • בשלב בחינת העסקה, או בשלבים הראשוניים של המשא ומתן (טרם חתימה): מומלץ להוציא נסח, על מנת לוודא שאין בעיות או סתירות: יש לוודא מול מי נערך המשא ומתן, מה מעמדו וזכויותיו; מה הזכויות הרשומות של הנכס, והאם הדברים משתקפים בנסח שהופק; האם קיימים עיקולים, שעבודים, מגבלות, הערות אזהרה וכיוצ"ב. כל אלו, עלולים המפריעות או מונעות מכם לרכוש את הנכס ולוותר על העסקה. מומלץ להשוות את המידע בנסח הטאבו, למידע אחר שיש על הנכס ועל הצד השני לעסקה: מומלץ לבדוק את ההתאמה בין הרישומים במרשמי רשות מקרקעי ישראל, החברה המשכנת (ככל שקיימת), הרשות המקומית, היתר הבניה ותיקי הפיקוח של הוועדה המקומית לתכנון ובניה, באשר לנכס ובאשר לצד השני. היעדר התאמה, סתירות או חוסר בהירות, עלולים להעלות חשד באשר לצד השני, לנכס עצמו או לשווי העסקה. פעמים רבות, היעדר ההתאמה משמעותו – צורך מחדש בכדאיות הכלכלית של העסקה, אפשרות לסירוב קבלת משכנתא על הנכס, ועד כדי צורך בביטול העסקה.
  • בשלב חתימת חוזה מכר: יש להוציא נסח, סמוך ככל הניתן למעמד חתימת החוזה (רצוי באותו היום). זאת בכדי לוודא שלא חלו כל שינויים במצב הרישומי ו/או בזכויות המוכר בנכס, בין המשא ומתן, לבין החתימה. מומלץ לצרף את הנסח העדכני, כאחד מנספחי החוזה, ולחתום עליו.
  • במהלך ביצוע העסקה: על מנת להבטיח את הזכויות, ולוודא שלא חלו שינויים ביחס להתחייבויות הצדדים לעסקה, מומלץ להוציא נסח עדכני, לפני ביצוע של כל תשלום. מומלץ כי כבר לאחר התשלום הראשון, תרשם הערת אזהרה על ביצוע העסקה.
  • בסיום העסקה: עם העברת התשלום האחרון, יש לוודא שהעסקה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין.

מה לא כתוב בנסח הטאבו?

נסח הטאבו אינו כולל את כל המידע על הנכס. כך לדוגמה, הנסח לא מציין (לרוב) את זהות השוכרים בנכס ואת תקופת השכירות שלהם. הוא גם אינו מציין, לרוב (אלא אם כן נרשמה הערה על כך), חוסר התאמה בין רישום הנכס לבין היתר הבנייה שניתן. במקרים מסוימים גם קיים חוסר התאמה בין המצב בפועל, לבין הרישום בטאבו. זו אחת הסיבות, שכל עסקת מקרקעין, מחייבת ליווי צמוד של עורך דין מקרקעין מומחה.

תפקיד עורך דין מקרקעין

תפקידו של עורך הדין בעסקת מקרקעין, הוא לסייע, לטפל, לייעץ וללוות את הלקוח, בתהליך בחינת וגיבוש העסקה, לבחון את כל הנתונים והמסמכים, להבין את משמעותם, לאורך כל שלבי העסקה, עד לסיומה ורישומה כדין. לפני שמקבלים החלטה משמעותית בנוגע לעסקת מקרקעין, חשוב לפנות לעו"ד מקרקעין מומחה, בעל ידע וניסיון. בדיני מקרקעין ובעסקאות נדל"ן, אין מקום לטעויות, לפשרות או לשיטת "סמוך" ו"יהיה בסדר". מגוון הכלים והיכולות שעורך דין מקרקעין צריך להעמיד לרשותכם, יבטיחו שתהיו מוגנים. צרו קשר עכשיו.

שתפו עם חברים
צרו איתנו קשר