top image

רישום בית משותף

רישום בית משותף

מרבית תושבי מדינת ישראל, מתגוררים בבתים משותפים, כלומר – חולקים במספר יחידות דיור במבנה אחד, או במספר מבנים הבנויים על חלקה אחת או יותר. בבתים משותפים, הבעלות הנה על הדירה הפרטית, אך גם על חלק מהשטחים המשותפים (מדרגות, מקלט, חצרות, חניות משותפות, מרפסות, גג, לובי וכו'), ועל מערכות משותפות (מעליות, מערכות חימום וקירור, חשמל ותאורה, עמדות הטענה לרכבים חשמליים, גינון והשקיה וכו'). לאור המורכבויות שבכך, קבע המחוקק הוראות בדבר רישום בית משותף (חוק המקרקעין, תשכ”ט-1969), והוראות לניהול הבתים המשותפים (חוק בתים משותפים [נוסח משולב], תשכ"א-1961).

 

מהו בית משותף?

חוק המקרקעין מגדיר אלו בתים ירשמו בפנקס הבתים המשותפים – לפחות שתי דירות הנמצאות בבעלות נפרדת. החוק גם מגדיר מהו הרכוש המשותף: "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת". על הרכוש המשותף בבתים המשותפים, לא יחולו דיני שיתוף הרגילים, אלא הסדרים מיוחדים, המיועדים לאפשר רכישת בעלות במקרקעין, להכווין את התנהגותם של הדיירים, ולקבוע תקנון לניהול ולהתנהלות.

 

חשיבות רישום בית משותף

כאשר רוכשים זכויות בדירה בבניין, תחילה נדרש לרשום את הבית המשותף בטאבו. משמע, רישום הזכות הפרטניות של הדירה שנרכשה, תתאפשר אך ורק לאחר שהבית המשותף נרשם וניתן "צו רישום בית משותף", הכולל תשריט, תיאור, ורישום של כל חלקת משנה, ספציפית, עבור כל יחידה ויחידה בבית המשותף (לרבות השטחים היוצאים מהרכוש המשותף והצמודים לדירה, החלק היחסי המשויך לדירה מתוך כלל השטח המהוה את הרכוש המשותף, ועוד). ביצוע הרישום בטאבו, מהווה ראיה חזקה, לחלוקת השטחים והזכויות לגביהם, ובכך משתכללת הזכות של הבעלים, בדירה שרכש בבית המשותף.

 

מטרת רישום בית משותף

היעדר רישום בית משותף, לא מאפשר חלוקה מוחלטת וברורה, של הזכויות בנכס, ובעלי הדירות רשומים למעשה כשותפים לגבי כל הזכויות במקרקעין, בחלקים בלתי מסוימים לכל אחד מהם. משמע, לא ניתן להפריד בין השטח והזכויות של כל אחד מבעלי הדירות, לבין השטח והזכויות של יתר השותפים. לכך, משמעויות משפטיות וכלכליות רבות: היות וכל עסקת מקרקעין מחייבת רישום בטאבו (לשכת רישום המקרקעין), הרי שכל זמן שהרישום לא בוצע – בידי הרוכשים זכויות על פי חוזה בלבד, הנחשבות חלשות יותר בהיבט משפטי. במילים אחרות, ללא רישום הבית המשותף, לא ניתן להשלים את העסקה במקרקעין, מוגבלת הסחירות של הנכס, לא ניתן לקחת או לרשום משכנתא, לא ניתן לממש זכויות במקרקעין, להוציא היתרי בניה, ועוד. כפי שסקרנו באחד המאמרים הקודמים, דירה שאינה רשומה בטאבו, שווה פחות.

 

רישום בית משותף בפנקס הבתים המשותפים

רישום בית משותף מבוצע בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), בהתאם לחוק המקרקעין, תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב – 2011, ובהתאם לנהלי הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין. התנאים והמסמכים הנדרשים לרישום הנם כדלקמן:

  • טופס בקשת רישום המוגשת על ידי כל הבעלים. אם רשומה חכירה לדורות, הבקשה תוגש בנוסף גם על ידי החוכרים.
  • נסח טאבו עדכני.
  • תשריט הבית שנתאשר על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה (או תשריט אחד הנותן, להנחת דעתו של הפקיד המוסמך, תמונה נאמנה של הבית ושל דירותיו). התשריט כולל פרטים המזהים חלקה, פרטים על המבנה, על הדירות, תרשים של הסביבה, תרשים של החלקה ושל הדירות, והוא חתום על ידי בעל מקצוע המוסמך לכך. מודגש כי כאשר נרשמה הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) – חובה לאשר את התשריט על ידי מוסד התכנון.
  • תקנון בית משותף, מוסכם, החתום על ידי כל בעלי הדירות, ומאומת על ידי עורך דין (אם בעלי הדירות אינם מעוניינים בצירוף תקנון –  יחול התקנון האחיד, המצוי בחוק המקרקעין).
  • צו רישום לבית משותף.
  • הסכמה לשמש נציגות זמנית.
  • בקשה לייחוד דירות ואישורי מיסים, במקרים המתאימים.
  • הסכמת מוטב הערת אזהרה / תצהיר לייחוד הערות אזהרה, במקרים המתאימים.
  • אגרת בקשה לרישום בית בפנקס הבתים המשותפים, אגרה עבור כל דירה שתירשם, ואגרה עבור רישום תקנון מוסכם (ככל שהבעלים מעוניינים בכך).

ניתן להגיש בקשה לרישום בית משותף, באמצעות אתר האינטרנט של משרד המשפטים (כאן קישור ישיר).

 

תיקון וביטול צו בית משותף

לעתים מתגלות טעויות ברישום בית משותף. לעיתים כתוצאה של רישומים לא נכונים שבוצעו בעבר, טעויות סופר, שינויים ותוספות בניה, שינויי תקנון, העברה והצמדות שטחים, ועוד. כל אחד מאלה מחייב עדכון ותיקון של צו הרישום של הבית המשותף. סעיף 145 לחוק המקרקעין, מאפשר לבקש תיקון של צו רישום בית משותף, לבקשת בעלי הדירות או עורך דין שמונה על ידם. הוראות והמסמכים לצורך התיקון, דומים לנדרש בבקשה הראשונית.

 

עיכוב ברישום בית משותף

על אף ההוראות הברורות של חוק המכר שאוסרות על פגיעה בזכויות הרוכשים או בעלי הדירות, במקרים רבים רישום הבית המשותף לא נעשה על פי המועדים הקבועים בחוק, ולעתים גם לא לפי המועדים שנקבעו בהסכמי המכר. לעתים הרישום לא נעשה על אף שחלפו שנים רבות ממועד מסירת הדירות בפועל לרוכשים.

 

עורך דין מקרקעין

רישום בית משותף הנו הליך משפטי ותכנוני, המשפיע באופן ישיר ומהותי על זכויות הקניין של בעלי הנכס, על האפשרויות להשביח, לפעול או לשנות את הנכס, ועל ערכו הכלכלי של הנכס. לפיכך, יש חשיבות בליווי ובסיוע של עורך דין מקרקעין, לניהול מסודר ומדויק של הליכי רישום הבית המשותף, ושל רישום דירת המגורים. הנזק שעלול להיגרם מרישום מוטעה או בלתי מדויק, ישפיע בוודאות על ערכו של הנכס, ועשוי לערב אתכם בהליכים משפטיים מיותרים, לאורך שנים רבות. התייעצו עם משרד עורכי הדין וולר ושות', המתמחה זה למעלה מ-40 שנה, בדיני מקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה. צוות המשרד מורכב מעורכי דין בעלי ניסיון וותק רב, כך שתוכלו להיות בטוחים כי אתם בידיים הטובות והמקצועיות ביותר. צרו קשר.

שתפו עם חברים

לא הצלחנו לאתר את הטופס.