נסח טאבו

“טאבו” היא לשכת רישום המקרקעין מטעם משרד המשפטים, אשר אחראית לרישום זכויות על נכס מסוים, בתחומי מדינת ישראל. מקור המונח בחוקי הקרקעות העות’מאני בשנים 1858-1860, אשר, בין היתר, קבעו את סיווגי הקרקעות השונים, וביטלו את האפשרות להעביר קרקעות בדרך של  עיסקה פרטית, אלא חייבו לרשום כל העברה וכל זכות, במשרדי הטאבו (משרד ספרי האחוזה). חוקים אלה קיבלו תוקף ויושמו ע”י ממשלת המנדט הבריטי, ולאחר מכן, על ידי מדינת ישראל.

המידע על בעלי הזכויות הרשומים בפנקסי המקרקעין, מרוכז במסמך המכונה “נסח רישום” או “נסח טאבו” (Registration of the Land Registry). מידע זה כולל את תיאור המקרקעין, בעלי הזכויות ומהות זכויותיהם, וכן הערות, שעבודים ופעולות הרשומים במקרקעין, במידה וישנם. על פי הדין, כאשר נכס רשום בטאבו, קיימת חזקה לתקינות ונכונות האמור בנסח, אשר מהווה מעין “תעודת הזהות” הרשמית של הנכס. במילים אחרות, עוצמת הרישום במרשם במקרקעין מוסדרים, שנועד להבטיח את אמינות המרשם ויציבות השוק, גובר על החזקה בפועל של המקרקעין.

בדיקת רישום נסח טאבו

בעסקאות מקרקעין, בדיקת רישום נסח הטאבו מהווה אחת מהבדיקות הראשוניות והבסיסיות, באשר למצב המשפטי של הנכס: תיאור הנכס, סוג הנכס, השטח הכולל של הנכס, שטחים משותפים, הצמדות (גינה, חצר, מחסן, חניה, גג וכו’), תקנון, בעלויות בנכס ודרך קבלת הבעלות, חוכרים רשומים ותנאי החכירה, זכויות במקרקעין מסוגים שונים, שעבודים, משכנתאות, הערת אזהרה, הערות לפי חוק התכנון והבניה, צווי בתי משפט, ועוד.

איך מוציאים נסח טאבו

קיימות שלוש דרכים להוצאת נסח טאבו:

עיון בלשכת רשם המקרקעין

בלשכה, כל אדם יכול לעיין ולהוציא תדפיס רישום, עבור נכסים רשומים. כל שנדרש לשם הוצאת הנסח, הוא מספר הגוש, מספר החלקה, ותת חלקה (ככל שקיים), ותשלום אגרה.

נסח טאבו מקוון

הדרך השניה, המהירה והנוחה יותר, היא באמצעות אתר האינטרנט של משרד המשפטים. לאחר ההזמנה מתקבל בדוא”ל הנסח המבוקש, חתום בחתימה אלקטרונית מאושרת ומאובטחת. שימו לב כי לנסח המקוון מעמד של נסח רשמי, בתצורתו הדיגיטלית בלבד. בעת הדפסת הנסח הוא מאבד את מעמדו כנסח רשמי. הוצאת נסח טאבו באופן מקוון מצריכה מספר הגוש והחלקה של הנכס (ניתן להיעזר באתר האינטרנט של המרכז למיפוי ישראל). במקרים בהם מדובר בדירה, בבית שנרשם כבית משותף, יש לציין את מספר תת החלקה.

עם זאת, לעיתים לא ניתן יהיה להוציא את נסח הטאבו באופן מקוון. הסיבה לכך היא במקרה בו הנכס נמצא בתהליך רישום כלשהו. עם זאת, ניתן יהיה להוציא את הנסח, פיזית, בלשכת רישום המקרקעין הרלוונטית.

הזמנת נסח מאתר דואר ישראל

חברת דואר ישראל מספקת שירותי הפצת מידע ממאגר רישום המקרקעין במשרד המשפטים, באמצעות אתר האינטרנט, באופן מאובטח ועל פי דרישות ופיקוח משרד המשפטים.

המעמד הראייתי של הנסח

סעיף 125 (א) לחוק המקרקעין התשכ”ט – 1969 קובע כי לרישום בפנקסי המקרקעין מעמד כמעט מוחלט, ראיה חותכת לתוכנו. עצם הרישום הנו קונסטיטוטיבי, כלומר יוצר זכויות. ערעור על הרישום לעיתים רחוקות ובמקרים נדירים, זאת מאחר והוא מהווה יוצא מן הכלל של מעשה בית דין, העלול לערער את בטחון הזכויות המקרקעין.

תשומת הלב: נסח טאבו מקוון, החתום בחתימה אלקטרונית מאושרת ומאובטחת, מהווה נסח רשמי – כל עוד הוא נשאר בתצורתו הדיגיטלית. בעת הדפסת הנסח, הוא מאבד את מעמדו כנסח רשמי. לפיכך, ניתן להזמין נסח טאבו חתום בחותמת אפוסטיל מפנקסי המקרקעין.

סוגי נסח טאבו

קיימים מספר סוגי נסחים, כאשר כל אחד מעניק ואוצר מידע אחר:

• נסח רגיל. כולל את כל המידע הקיים, על החלקה או הדירה הספציפית (תת-חלקה), בבית משותף.
• נסח מרוכז (פנקס הבתים המשותפים). כולל את המידע הרישומי של כל הדירות, בבית המשותף. נסח זה אינו כולל את מלוא פרטי הרישום על כל נכס.
• נסח היסטורי. כולל את המידע הרישומי על הנכס, מאז הרישום בטאבו ועד ליום הפקת הנסח. בנסח זה ניתן לראות את כל הבעלים שהיו אי פעם לנכס, את כל ההערות, הצוים, העיקולים, השיעבודים, המשכנתאות וההיתרים שהיו עליו לאורך כל השנים. לרוב, אין צורך בהפקה של נסח היסטורי, אלא אם מתעורר חשד בתהליך הרכישה.
• נסח היסטורי סרוק. מידע הכולל רישומים שבוטלו לפני שנת 1991. יש צורך למלא טופס “בקשה למידע על העתק ממסמכי תיק, שטר או נסח היסטורי”.
• נסח חלקי. מידע חלקי ולא מלא על החלקה, ובמקרים בהם קיימים בחלקה מעל 50 בעלי זכויות בלבד. ניתן להפיק נסח זה רק על זכות בעלות או חכירה בלשכת רישום המקרקעין בה רשומים המקרקעין: לא ניתן לקבל נסח זה באופן מקוון.

מתי מוציאים נסח טאבו?

• בשלב בחינת העסקה, או בשלבים הראשוניים של המו”מ. מומלץ להוציא נסח, על מנת לוודא שאין בעיות או סתירות: יש לוודא מול מי נערך המשא ומתן, מה מעמדו וזכויותיו; מה הזכויות הרשומות של הנכס, והאם הדברים משתקפים בנסח שהופק; האם קיימים עיקולים, שעבודים, מגבלות, הערות אזהרה וכיוצ”ב. כל אלו, עלולים המפריעות או מונעות מכם לרכוש את הנכס ולוותר על העסקה. מומלץ להשוות את המידע בנסח הטאבו, למידע אחר שיש על הנכס ועל הצד השני לעסקה: מומלץ לבדוק את ההתאמה בין הרישומים במרשמי רשות מקרקעי ישראל, החברה המשכנת (ככל שקיימת), הרשות המקומית, תשריט הארנונה, היתר הבניה ותיקי הפיקוח של הוועדה המקומית לתכנון ובניה, באשר לנכס ובאשר לצד השני. היעדר התאמה, סתירות או חוסר בהירות, עלולים להעלות חשד ממשי. לעיתים היעדר ההתאמה משמעותו, צורך מחדש בכדאיות הכלכלית, סירוב למתן משכנתא מהבנק, ועד כדי צורך בביטול העסקה.
• בשלב חתימת חוזה מכר. יש להוציא נסח, סמוך ככל הניתן למעמד חתימת החוזה (רצוי באותו היום). זאת בכדי לוודא שלא חלו כל שינויים במצב הרישומי ו/או בזכויות המוכר בנכס, בין המשא ומתן, לבין החתימה. מומלץ לצרף את הנסח העדכני, כאחד מנספחי החוזה, ולחתום עליו.
• במהלך ביצוע העסקה. בכדי לוודא שלא חלו שינויים ביחס להתחייבויות הצדדים, מומלץ להוציא נסח עדכני, לפני ביצוע כל תשלום. מומלץ כי כבר לאחר התשלום הראשון, תרשם הערת אזהרה על ביצוע העסקה.
• בסיום העסקה. עם העברת התשלום האחרון, יש לוודא שהעסקה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין.

מה כתוב בנסח הטאבו?

• מי הבעלים של הנכס, פרטי הזהות שלהם, וחלקם בנכס. אנשים פרטיים, חברות, הקדשים, כנסיה, או בעלות ציבוריות. נסח הטאבו אף יפרט את הנסיבות לרכישת הבעלות.
• מיקום הנכס. שם הרשות המקומית, מספר גוש, מספר מגרש, חלקה ותת-חלקה, הקומה בה נמצא הנכס, שטח הנכס, הצמדות, והחלק ברכוש המשותף.
• פעולות. הערות אזהרה, שיעבודים, משכנתאות, העברות, הליכים שלא הושלמו, צווי בתי משפט, ועוד.

מה לא כתוב בנסח הטאבו?

נסח הטאבו אינו כולל את כל המידע על הנכס. כך לדוגמה, הנסח לא מציין את ייעוד הקרקע בתב”ע (מגורים, מסחר ותעשיה, חקלאית וכו’). הוא אינו מציין (לרוב) את זהות השוכרים בנכס ואת תקופת השכירות שלהם. הוא גם אינו מציין, לרוב (אלא אם כן נרשמה הערת אזהרה), חוסר התאמה בין רישום הנכס לבין היתר הבנייה. במקרים מסוימים גם קיים חוסר התאמה בין המצב בפועל, לבין הרישום בטאבו. זו אחת הסיבות, שכל עסקת מקרקעין, מחייבת ליווי צמוד של עורך דין מקרקעין מומחה.

תפקיד עורך דין מקרקעין

תפקידו של עורך הדין בעסקת מקרקעין, הוא לסייע, לטפל, לייעץ וללוות את הלקוח, בתהליך בחינת וגיבוש העסקה. תפקידו לבחון את כל הנתונים והמסמכים, להבין את משמעותם, לאורך כל שלבי העסקה, ביצועה, עד לסיומה ורישומה כדין. לפני שמקבלים החלטה משמעותית בנוגע לעסקת מקרקעין, חשוב לפנות לעו”ד מקרקעין מומחה, בעל ידע וניסיון. בדיני מקרקעין ובעסקאות נדל”ן, אין מקום לטעויות, לפשרות או לשיטת “סמוך” ו”יהיה בסדר”. מגוון הכלים והיכולות שעורך דין מקרקעין צריך להעמיד לרשותכם, יבטיחו שתהיו מוגנים. צרו קשר עכשיו.