כתב כמויות

כתב כמויות (Bill of Quantities) הוא הרבה מעבר לטבלה טכנית של כמויות ומחירים. מדובר באחד המסמכים המרכזיים והמחייבים ביותר בעולם התכנון, הבנייה והמכרזים. זהו מסמך שמתרגם את שפת התכנון לשפת החוזה, ואת שפת השרטוטים לשפת הכסף. כתב הכמויות משקף את כלל הפריטים, החומרים והעבודות הדרושים לביצוע הפרויקט, תוך תיאור מדויק של כל רכיב, יחידות המדידה, הכמויות והמחירים. הוא משמש יסוד לתמחור, להצעות מחיר, לניהול תקציב, למעקב אחר ביצוע, ולבסוף – גם לביקורת משפטית על אופן ההתחשבנות בין הצדדים.

הערך של כתב הכמויות טמון בכך שהוא מהווה נקודת מפגש בין עולמות שונים: עולם ההנדסה, עולם הניהול ועולם המשפט. עבור האדריכלים והמהנדסים, זהו כלי תכנוני; עבור הקבלנים והיזמים – כלי כלכלי; ועבור עורכי הדין – כלי חוזי. דיוק כתב הכמויות עשוי להכריע לא רק את היתכנותו התקציבית של הפרויקט, אלא גם את אופן הביצוע, התשלומים, ואת ההתנהלות המשפטית במקרה של מחלוקת.

כתב הכמויות כמסמך חוזי

כתב הכמויות הוא חלק בלתי נפרד מהחוזה בין המזמין לבין הקבלן. בפרויקטים בהם החוזה הוא “למדידה” – כלומר, התמורה משולמת לפי כמויות עבודה שבוצעו בפועל – כתב הכמויות הוא לב ההתקשרות. הוא קובע את היקף העבודה, את חובות הקבלן, את שיטת המדידה, את אופן החשבונות ואת דרך ההתחשבנות. כל חריגה, שינוי או תוספת מעבר לכתוב בו מחייבת הזמנה בכתב ואישור מפורש של המזמין או המפקח, אחרת היא עשויה שלא לזכות בתשלום.

בתי המשפט בישראל רואים בכתב הכמויות מסמך חוזי לכל דבר ועניין. הפסיקה קבעה לא אחת כי בהיעדר הוראת קדימות אחרת, יש לפרש את המסמכים החוזיים כמכלול אחד, תוך עקרון תום הלב ואומד דעת הצדדים. כאשר נוצרות סתירות בין כתב הכמויות לבין התכניות או המפרטים, יש לבחון איזה מסמך משקף באופן הקרוב ביותר את כוונת הצדדים ואת התכלית הכלכלית של ההתקשרות. כך למשל, בעניין אחים דוניץ נ’ מדינת ישראל, הדגיש בית המשפט העליון כי יש לבחון את ההיררכיה בין המסמכים ואת אחריותו של הקבלן להתריע על סתירות מבעוד מועד.

כתב הכמויות ככלי ניהולי וכלכלי

מבחינה ניהולית, כתב הכמויות הוא כלי מרכזי בתכנון תקציבי ובקרה פיננסית. הוא מאפשר לנתח את עלויות הפרויקט, לזהות מוקדים תקציביים רגישים ולבצע ניתוח עלות־תועלת בין חלופות תכנוניות. עוד ניתן להשתמש בו לזיהוי סיכונים תקציביים ולתכנון עתודות רזרבה. בפרויקטים גדולים נהוג להצליב בין כתב הכמויות ללוחות הזמנים (Gantt), כך שכל סעיף מתורגם לאבן דרך תקציבית ולמועד ביצוע.

במיזמים מתקדמים נעשה שימוש בגישת עלות מחזור חיים (Life Cycle Costing), המשלבת את נתוני כתב הכמויות עם תחזית עלויות תחזוקה ותפעול עתידיות. בדרך זו מתקבלת תמונה כלכלית שלמה יותר, המאפשרת קבלת החלטות מושכלת עוד בשלב התכנון.

היבטים טכנולוגיים: ניהול דיגיטלי ובקרת כמויות

בשנים האחרונות, ובפרויקטים גדולים, נעשה שימוש בטכנולוגיית BIM (Building Information Modeling), המאפשר יצירת כתב כמויות דינמי מתוך מודל תלת־ממדי דיגיטלי, ומייצגת מהפכה באופן שבו מתוכננים, נבנים ומתוחזקים מבנים ותשתיות. זהו תהליך המאפשר יצירה וניהול של מידע דיגיטלי לאורך כל מחזור החיים של הנכס, משלב התכנון הראשוני ועד לתחזוקה השוטפת שנים לאחר השלמת הבנייה. היתרון המרכזי של BIM נעוץ בכך שהוא מחליף את שיטות העבודה המנותקות של כל אחד מבעלי המקצוע בתכנון. ב-BIM, כל גורם בפרויקט נגיש לאותה תשתית נתונים, מבצע בה עדכונים בזמן אמת ומונע כפילויות או טעויות תכנון.

בנוסף, המודלים בתלת־ממד של BIM מעניקים ייצוג חזותי, אך גם מודל המכיל שכבות מידע רבות: סוגי חומרים, מאפיינים הנדסיים, נתוני עלות, קצב בלאי, ביצועים תרמיים ונתוני תחזוקה. כך, כל רכיב (תשתית, שלד, מערכות וכו’) הוא אובייקט “חי”, דינאמי, שמאפשר ניתוח בזמן אמת של תרחישים, עלויות ותפקוד.

יתרון נוסף של BIM הוא הגישה ההוליסטית שהוא מייצר לניהול מחזור החיים של הפרויקט. המידע אינו מסתיים עם מסירת המפתח, אלא ממשיך ללוות את המבנה בשלב ההפעלה והתחזוקה, ומאפשר מעקב מתמשך אחר מערכות, תיעוד תיקונים, ניתוח צריכת אנרגיה וחיזוי תקלות עתידיות. בדרך זו, BIM תורם להארכת חיי הנכס, לחיסכון משמעותי בעלויות תפעול ולניהול נכסים חכם ויעיל.

המערכת גם מאפשרת ייעול ושכלול של זרימות העבודה בפרויקט: החל מחישוב כמויות מדויק ואוטומטי, דרך מעקב אחר חומרים ותנועות לוגיסטיות, ועד ניתוח היבטי בטיחות ובריאות באתר. בזכות היכולות הללו, BIM הפכה לכלי חובה בניהול פרויקטים מורכבים, הן במבני מגורים ומסחר והן בפרויקטי תשתית גדולים – גשרים, מנהרות, כבישים ומבני ציבור.

מבנה ומרכיבים של כתב הכמויות

כתב כמויות מורכב ממספר חלקים עיקריים:

פרקים ראשיים

פרקים המייצגים את המערכות והמלאכות השונות בפרויקט. לדוגמה, עבודות עפר, שלד, גמרים, מערכות אלקטרומכניות וכו’

תתי-פרקים

כל פרק ראשי מחולק לתתי-פרקים המפרטים את העבודות הספציפיות בתחום זה.

סעיפים

כל תת-פרק מכיל סעיפים המתארים את הפריטים או העבודות הנדרשות, כולל תיאור מפורט, יחידת מדידה וכמות. תיאורי הסעיפים יכולים להיות מפורטים בצורה מדויקת, להפנות למסמכים אחרים (כגון פרט בתוכנית או מפרט טכני), או לתאר את הנדרש באופן כללי.

בנוסף, הסעיפים מפרטים גם את תכולת העבודה הנדרשת: רכישת חומרים, הובלתם, התקנתם, הרכבתם או חיבורם, בדיקתם וכיוצ”ב, סעיף יכול גם לקבוע אופן ביצוע של עבודה (למשל באמצעות איזה כלים תבוצע העבודה). סעיף עשוי לכלול פעולה אחת או יותר.

מחירים

כל סעיף כולל מחיר ליחידה בסיסית, המאפשר חישוב של העלות הכוללת לכל פריט ולפרויקט בכללותו. העלות הכוללת של כל סעיף היא מכפלת מחיר היחידה הבסיסית, בכמות היחידות הנדרשות. המחיר הכולל הוא סכום כל הסעיפים.

לסעיפים שונים אופני מדידה שונים המותאמים להם, כאשר אופני המדידה הנפוצים ביותר הם.

• יחידה (יח’). כאשר מדובר באספקה של מוצרים שלמים, המדידה תהיה של מספר המוצרים הכולל במיזם.
• מטר אורך (מ”א). מוצרים, טובין או עבודות שנמדדים על פי אורכם, למשל צינורות, וילונות.
• מטר רבוע (מ”ר). מוצרים או עבודות הנמדדים על פי שטחם, למשל צביעה של משטחים.
• מטר מעוקב. מוצרים או עבודות הנמדדים בנפחם, למשל יציקת בטון.
• קומפלט (קומפ’). מוצר או עבודה שהוא שילוב של מספר מוצרים ועבודות. אופן מדידה זה משמש, למשל, כאשר לא ניתן לחזות ברמת פירוט משביעת רצון את כלל העבודות והחומרים שידרשו לביצוע ולהשלמה מלאה ומוגמרת של עבודה מסוימת.
• נקודות. נקודות הן למעשה סוג של קומפלטים שחוזרים על עצמם במיזם, אך בהבדלים שנתפסים כזניחים. נקודות משמשות בעיקר למדידת אלמנטים של חשמל ואינסטלציה.
• שעות עבודה. סעיף המהווה כלי לתמחור עלות כוח האדם עבור עבודות שהיקפן אינו ידוע מראש.

הערות והבהרות

מידע נוסף הנחוץ להבנת הדרישות והמפרטים, וכל פרט מידע הנחוץ לביצוע הפרויקט. לדוגמה, פירוט ודיוק של כל אחד ואחד מהשטחים מהחללים, התייחסות לנתונים קונסטרוקטיביים, הנדסיים, חיבורים למערכות השונות, מפרטי התאורה, החשמל והאינסטלציה, הוראות טכניות, התייחסות לפירוק והריסה, פינוי, הוראות לעניין זמני העבודות, הרכבה וכיוצ”ב.

תפקידים ושימושים של כתב הכמויות

כתב הכמויות ממלא מספר תפקידים קריטיים בתהליך הבנייה:

תמחור ותקצוב

מאפשר לקבלנים להכין הצעות מחיר מדויקות ומפורטות; לניהול תקציב; ומשמש ככלי לתכנון וניהול התקציב לאורך חיי הפרויקט.

ניתוח עלויות

מאפשר ניתוח מעמיק של עלויות הפרויקט ואיתור אפשרויות לחיסכון. בנוסף, הוא מאפשר ניתוח עלות-תועלת של אלטרנטיבות תכנוניות, מסייע בקביעת סדרי עדיפויות ובחירת פתרונות אופטימליים. כמו כן, הוא משמש בסיס להכנת האומדן למכרז (ככל שיש צורך באומדן).

תכנון וניהול פרויקט

כתב הכמויות משפיע באופן משמעותי על כל היבטי ניהול הפרויקט. ראשית, בהקשר ניהול סיכונים: כתב כמויות מאפשר זיהוי מוקדם של סעיפים בעלי פוטנציאל לחריגות תקציביות, ומסייע בתכנון רזרבות תקציביות ובניהול מושכל של אי-ודאויות. שנית, בהקשר המכרזי -מאפשר זיהוי של הצעה גרעונית או הצעה תכסיסנית. שלישית, תיאום בין גורמים – מהווה בסיס משותף לתקשורת בין כל הגורמים המעורבים בפרויקט. רביעית, לצורך התכנון הלוגיסטי, תכנון רכש חומרים, הקצאת כוח אדם וניהול לוחות זמנים; וחמישית, בקרת איכות – משמש כבסיס להגדרת סטנדרטים ודרישות איכות לכל מרכיב בפרויקט, ומאפשר מעקב שיטתי אחר עמידה בדרישות האיכות.

ניהול זמן

מסייע בתכנון לוחות זמנים מפורטים ובקביעת אבני דרך, ומאפשר מעקב אחר התקדמות הפרויקט ביחס לתכנון המקורי.

מעקב וביצוע

• • מדידת התקדמות – מאפשר מעקב מדויק אחר התקדמות הפרויקט והשוואה לתכנון המקורי.
  • ניהול שינויים – מסייע בזיהוי, תיעוד וניהול שינויים בפרויקט.
  • בסיס לחשבונות – מדידה של הביצוע בכתב הכמויות משמשת לצורך הכנת חשבונות חלקיים וסופיים, ותשלום בהתאם לחוזה.

  היבטים משפטיים וחוזיים

  בחוזים שהם למדידה (בניגוד לחוזה פאושלי או רג’י) כתב הכמויות מהווה חלק בלתי נפרד מהחוזה בין היזם לקבלן, ולכן יש לו משמעות משפטית מכרעת:

  • בסיס להתחשבנות. משמש כבסיס לחישוב התשלומים המגיעים לקבלן.
  • הגדרת תכולת העבודה. מגדיר באופן מדויק את היקף העבודה והמחויבויות החוזית של הקבלן (ואף של קבלני המשנה).
  • ניהול שינויים. מהווה בסיס לצורך הערכת עלויות של שינויים ותוספות לפרויקט, ככל שנדרשים.
  • מסמך מרכזי בפתרון סכסוכים הנוגעים לעלויות ולהיקף העבודה.

   

  תהליך הכנת כתב כמויות

  כתב הכמויות נערך בידי בעל מקצוע מוסמך (אדריכל, מהנדס, כמאי, מנהל פרויקט), לאחר השלמת שלב התכנון ואישורו על ידי המזמין, ובהתבסס על כלל המסמכים התכנוניים וההנדסיים של המיזם. הכנת המסמך מחייבת שילוב בין הבנה הנדסית מעמיקה, דיוק טכני, ויכולת ניסוח חוזית ברמה גבוהה, שכן מדובר במסמך המהווה נדבך משפטי מחייב של ההתקשרות הקבלנית. כתב הכמויות נועד לתרגם את התכניות והשרטוטים לשפה מדידה, תקציבית וחוזית. במילים אחרות, מטרת כתב הכמויות להפוך את ההיבט התכנוני למבנה מספרי מדויק, שניתן להתחשבנות על פיו (ולמדוד אותו).

• במרבית המיזמים, נהוג להשתמש באחד או יותר ממאגרים הבאים:
  “מחירון דקל” – מאגר מסחרי מוכר, הנחשב לסטנדרט המקצועי בענף הבנייה בישראל. הוא כולל סעיפים מפורטים לפי תחומי עבודות (עפר, שלד, גמרים, מערכות וכו’), עם מחירים עדכניים המבוססים על מדידות שוק ופרויקטים אמיתיים.
  “המאגר המשולב” של רמדור – מערכת ממוחשבת מתקדמת המשלבת מידע טכני, מפרטים והיסטוריית מחירים, ומאפשרת הפקת כתבי כמויות דיגיטליים, ניתוח תקציבי והשוואות בין פרויקטים.
  מחירון משכ״ל – המשמש את החברה למשק וכלכלה של השלטון המקומי, ומספק בסיס אחיד לתמחור עבודות ברשויות המקומיות. מחירון זה משמש כתקן מחייב במכרזים ציבוריים רבים, ומבטיח שקיפות ושוויון בין מציעים.

  לצד אלו, קיימים מאגרי סעיפים ייעודיים לגופים ממשלתיים:
  ה־מאגר המאוחד של מנהל הדיור הממשלתי
  מחירון משרד הבינוי והשיכון
  “הספר הצהוב” של משרד הביטחון.

• שלבים עיקריים בהכנת כתב כמויות 

  ניתוח מקדים ואיסוף מידע

  • תכניות אדריכליות. ניתוח מעמיק של תכניות קומה, חתכים, חזיתות ופרטים.
  • תכניות קונסטרוקציה. בחינת מערכת השלד, יסודות, ותקרות.
  • תכניות מערכות. ניתוח תכניות חשמל, אינסטלציה, מיזוג אוויר ומערכות נוספות.
  • מפרטים טכניים. הבנת הדרישות הספציפיות לכל אלמנט בפרויקט.
  • תיעוד מצב קיים ואיתור אילוצים סטטוטוריים, טכניים, הנדסיים, תכנוניים, פיזיים, ארגוניים וכיוצ”ב.
  • זיהוי עבודות הכנה או פירוק נדרשות.
  • קיום פגישות עם מתכננים ויועצים לברור נקודות לא ברורות.
  • הבנת דרישות מיוחדות או טכנולוגיות ייחודיות לפרויקט.

  מדידה וחישוב כמויות

  • קביעת שיטת המדידה המתאימה לכל סעיף (נטו, ברוטו, יחידות וכו’), תוך התחשבות בתקנים ובשיטות המדידה המקובלות בענף.
  • ביצוע מדידות, באמצעות שילוב תוכנות מחשב ומדידות ידניות.
  • חישובי כמויות. ביצוע חישובים מדויקים תוך התחשבות בגורמים כמו פחת, חפיפות ותוספות. תיעוד מפורט של שיטות החישוב והנחות היסוד.

  הגדרת סעיפים ותיאורים

  • ניסוח תיאורים ברורים ומפורטים לכל סעיף, כולל מידע על מפרטים, תקנים ודרישות מיוחדות.
  • הגדרת יחידות מדידה עבור כל סעיף.
  • הוספת הערות והבהרות – כתיבת הערות מפורטות להבהרת נקודות מורכבות או חריגות.

  תמחור

  • איסוף מחירי שוק (קבלת הצעות מחיר מספקים וקבלני משנה, שימוש במאגרי מחירים מעודכנים, התבססות על התקשרויות קודמות, ועוד).
  • ניתוח עלויות. פירוק מחירים למרכיבי עלות (חומרים, עבודה, ציוד, תקורות), והתחשבות בגורמים כמו מיקום הפרויקט, היקף העבודה, לוחות זמנים, בצ”מ, הוצאות ניהול וכו’.
  • קביעת מחירי יחידה: חישוב מחיר ליחידה לכל סעיף בכתב הכמויות, בתוספת מקדמי בטחון סבירים/ מקובלים.

  בקרה ואימות

  • בדיקות עקביות במספור, יחידות מדידה ותיאורים לאורך כל המסמך.
  • בדיקת התאמה בין כתב הכמויות לתכניות ולמפרטים.
  • בדיקות אריתמטיות – חישובי כמויות ומחירים, ותיקון טעויות ואי-דיוקים שהתגלו. לעיתים, נעשה שימוש בתוכנות מחשב ייעודיות לאיתור שגיאות חישוב.

  סכם

  • הוספת סיכומים וניתוחים: הכנת טבלאות סיכום לפי פרקים ותתי-פרקים, וחישוב סה”כ עלויות הפרויקט.

  אישור והפצה

  • הגשת כתב הכמויות לאישור המזמין, היועצים בפרויקט, המפקח ועורך הדין לענייני מכרזים (אם נדרש), ביצוע תיקונים ועדכונים בהתאם להערות.
  • הפצת המסמך המאושר לכל הגורמים המעורבים בפרויקט.

  ניהול שינויים ועדכונים

  • תיעוד כל השינויים והעדכונים לאורך חיי הפרויקט, וניהול גרסאות מסודר של כתב הכמויות.
  • עדכון שוטף: עדכון כתב הכמויות בהתאם לשינויי תכנון או דרישות חדשות. במקרה הצורך, הפצת עדכונים לכל הגורמים הרלוונטיים.

   

  חובת בדיקה והתרעה מצד הקבלן/היזם

  אחת ההוראות החשובות ביותר הנוגעות לכתב הכמויות היא חובת הקבלן לבדוק את כלל המסמכים ולהתריע על סתירות, אי־התאמות או טעויות מיד עם גילוין. הימנעות מכך עשויה להיחשב כהסכמה מכללא לנוסח המסמכים כפי שנמסרו, ואף לשלול מהקבלן טענות עתידיות לאי־התאמות. על כן, כבר בשלב המכרז נדרש הקבלן לעבור בקפדנות על כתב הכמויות, להשוותו לתכניות ולמפרטים, ולהגיש שאלות הבהרה במועד. ברוב המכרזים הציבוריים ניתנת אפשרות זו לפני מועד הגשת ההצעות, והתשובות שניתנות במסגרת “מסמך הבהרות” הופכות לחלק בלתי נפרד מהחוזה.

   

  כללי קדימות מסמכים והכרעת סתירות

  בפרויקטי בנייה ותשתיות נהוג לקבוע כללי קדימות ברורים בין מכלול המסמכים המרכיבים את ההתקשרות. קביעת היררכיה זו נועדה להבטיח כי במקרה של סתירה או אי־התאמה בין המסמכים, ניתן יהיה להכריע באופן חד וברור איזה מסמך גובר. בדרך כלל, החוזה הראשי ניצב בראש הפירמידה וממנו נגזרת המסגרת המשפטית המחייבת. אחריו באים התנאים הכלליים והתנאים המיוחדים, המפרטים את אמות המידה לביצוע ואת הסדרי התשלום והפיקוח. כתב הכמויות נתפס כבסיס החשבונאי להתחשבנות, בעוד שהמפרט הטכני קובע את דרישות האיכות והסטנדרטים המקצועיים. לצידם, התוכניות האדריכליות והקונסטרוקטיביות משקפות את ההיבט הגרפי והחזותי של המיזם, מענה לשאלות הבהרה מהווה פרשנות רשמית לנקודות שעלו בהליך המכרזי, ופרוטוקולי סיור באתר משמשים כלי להבהרת תנאי השטח בפועל.

  דוגמאות אופייניות לסתירות ממחישות את חשיבות הכללים הללו: כתב כמויות עשוי לציין שטח ריצוף קטן מזה המופיע בתוכניות, או שהמפרט הטכני ידרוש סוג חומר אחד בעוד שהתוכנית מציינת סוג אחר. במקרה כזה, הכללים שנקבעו בחוזה יכריעו איזה מסמך עדיף. בנוסף, כאשר הוראה כללית עומדת בניגוד להוראה ייחודית, גוברת ברגיל ההוראה הספציפית, שכן היא נועדה להסדיר מצב מיוחד ומוגדר.

  לכן: בפרויקטים מורכבים יש לקבוע באופן מפורש את סדר הקדימות בין המסמכים. כללים אלה אינם טכניים בלבד, אלא מהווים מנגנון משפטי למניעת פרשנויות סותרות והגנה על יציבות ההתקשרות.

   

  לסיכום

  תהליך הכנת כתב כמויות דורש מיומנות גבוהה, ידע טכני מעמיק והבנה מקיפה של הפרויקט ושל כל אחד משלביו. דיוק, תשומת לב לפרטים ויכולת ניתוח גבוהה הם קריטיים להצלחת התהליך, להצלחת ההליך המכרזי (ככל שקיים), לניהול יעיל של הפרויקט, ולהקטנת הסיכונים הכלכליים והמשפטיים.

  למשרד וולר ושות’ ניסיון ומיומנות של למעלה מ-40 שנה בתחום ביצוע פרויקטים, התכנון והבניה. המשרד מלווה משפטית חברות יזמיות, מזמיני עבודה וקבלנים בעריכת הסכמי קבלנות ובמו”מ לכריתתם, לרבות חוזים פאושליים, חוזים למדידה, חוזי Turn Key, הסכמי מימון ועוד. עורכי הדין במשרד מייצגים בהסכמי קבלנות ובמכרזים, מלווים באופן שוטף ביצוע של הסכמי קבלנות, מייצגים בסכסוכים משפטיים (בכל הערכאות), ומייצגים בהליכים משפטיים מול רשויות שלטוניות, מוסדות תכנון, ועדות ערר ורשויות מקומיות. צרו קשר עכשיו.

   

  ---

  פורסם ביום 10/10/2021. עידכון אחרון: 29/09/2025.

  נכתב על ידי עו״ד רועי וולר (LL.B, M.A, CRO), שותף בכיר במשרד וולר ושות׳, מהמובילים בישראל בתחום דיני המכרזים, ההתקשרויות הציבוריות ודיני הרשויות המקומיות. עו״ד וולר משמש כיועץ משפטי לרשויות מקומיות, תאגידים עירוניים וגורמים ציבוריים, ומלווה הליכי מכרזים רחבי היקף – החל משלב גיבוש האסטרטגיה המשפטית והתכנון המכרזי, דרך ניסוח המפרטים והתנאים, ועד לייצוג בפני ועדות המכרזים ובתי המשפט. עו״ד וולר כיהן בעבר כמנכ״ל רשות מקומית, ראש מטה שר, ויועץ בכיר ליו״ר ועדת הכספים בכנסת, ומשלב בעבודתו ראייה מערכתית, רגולטורית וניהולית.