נסח טאבו

בכל עסקת מקרקעין, יש מסמך אחד שמרכז את כל סיפורו המשפטי של הנכס: נסח הטאבו. זהו התעודה הרשמית של מדינת ישראל לזיהוי הבעלים, הזכויות, המגבלות והשעבודים הרשומים על כל חלקת קרקע מוסדרת. בלי נסח טאבו עדכני, כל עסקה, ולו הפשוטה ביותר, עלולה להיות פצצה מתקתקת משפטית. אבל מהו בדיוק “טאבו”, מה מקורו, איך מוציאים נסח רשמי, ומה כוחו המשפטי? להלן מדריך משפטי מקיף מאת עו״ד ונוטריון פנחס וולר, המלווה למעלה מ־40 שנה עסקאות, רשויות ובעלי זכויות בתחום.

מהו טאבו ומה מקור המונח?

המונח “טאבו” הוא תרגום לשם שניתן בתקופת השלטון העות’מאני למוסד רישום הקרקעות הרשמי. כבר באמצע המאה ה־19 (שנות 1858-1860) קבעו חוקי הקרקעות העות’מאניים כי כל העברת זכות בקרקע, בין אם מכירה, ירושה או חכירה, חייבת ברישום בפנקסי מקרקעין רשמיים. בכך בוטלה האפשרות להעברת קרקעות בדרך של עסקה פרטית בלבד. מוסד זה עבר גלגולים נוספים: תחילה אומץ על-ידי ממשלת המנדט הבריטי, ולאחר קום המדינה הפך ל”לשכת רישום המקרקעין” – גוף סטטוטורי במשרד המשפטים. מכאן נוצר הכינוי המקובל: “טאבו” – הלשכה האחראית לרישום זכויות מקרקעין במדינת ישראל.

מה כולל נסח טאבו?

נסח טאבו (מכונה גם “נסח רישום”, Registration of the Land Registry), הוא למעשה צילום רשמי של דף הרישום בפנקס המקרקעין. הוא כולל את כל הפרטים המשפטיים הנוגעים לנכס, ובהם:

• פרטי הזיהוי של הנכס – מספר גוש, חלקה ותת-חלקה, מיקום מדויק, שטח, הצמדות ושטחים משותפים.

• בעלי הזכויות – שמותיהם, חלקם היחסי, עילת הרכישה (קנייה, ירושה, חכירה, העברה ללא תמורה וכיו”ב).

• מהות הזכויות – בעלות, חכירה לדורות, זיקת הנאה, משכנתא, זכות קדימה, הערת אזהרה ועוד.

• הערות והגבלות – צווי בתי משפט, עיקולים, הערות לפי חוק התכנון והבנייה, מגבלות לפי דין, עיקולים, התחייבויות לרישום.

על פי הדין, כאשר נכס רשום בטאבו, קיימת חזקה לתקינות ונכונות האמור בנסח, אשר מהווה מעין “תעודת הזהות” הרשמית של הנכס. במילים אחרות, עוצמת הרישום במרשם במקרקעין מוסדרים, שנועד להבטיח את אמינות המרשם ויציבות השוק, גובר על החזקה בפועל של המקרקעין.

בדיקת רישום נסח טאבו

בעסקאות מקרקעין, בדיקת רישום נסח הטאבו מהווה אחת מהבדיקות הראשוניות והבסיסיות, באשר למצב המשפטי של הנכס: תיאור הנכס, סוג הנכס, השטח הכולל של הנכס, שטחים משותפים, הצמדות (גינה, חצר, מחסן, חניה, גג וכו’), תקנון, בעלויות בנכס ודרך קבלת הבעלות, חוכרים רשומים ותנאי החכירה, זכויות במקרקעין מסוגים שונים, שעבודים, משכנתאות, הערת אזהרה, הערות לפי חוק התכנון והבניה, צווי בתי משפט, ועוד.

איך מוציאים נסח טאבו

קיימות שלוש דרכים להוצאת נסח טאבו:

1. עיון בלשכת רשם המקרקעין

בלשכה, כל אדם יכול לעיין ולהוציא תדפיס רישום, עבור נכסים רשומים. כל שנדרש לשם הוצאת הנסח, הוא מספר הגוש, מספר החלקה, ותת חלקה (ככל שקיים), ותשלום אגרה.

2. נסח טאבו מקוון

הדרך השניה, המהירה והנוחה יותר, היא באמצעות אתר האינטרנט של משרד המשפטים. לאחר ההזמנה מתקבל בדוא”ל הנסח המבוקש, חתום בחתימה אלקטרונית מאושרת ומאובטחת. שימו לב כי לנסח המקוון מעמד של נסח רשמי, בתצורתו הדיגיטלית בלבד. בעת הדפסת הנסח הוא מאבד את מעמדו כנסח רשמי. הוצאת נסח טאבו באופן מקוון מצריכה מספר הגוש והחלקה של הנכס (ניתן להיעזר באתר האינטרנט של המרכז למיפוי ישראל). במקרים בהם מדובר בדירה, בבית שנרשם כבית משותף, יש לציין את מספר תת החלקה.

עם זאת, לעיתים לא ניתן יהיה להוציא את נסח הטאבו באופן מקוון. הסיבה לכך היא במקרה בו הנכס נמצא בתהליך רישום כלשהו. עם זאת, ניתן יהיה להוציא את הנסח, פיזית, בלשכת רישום המקרקעין הרלוונטית.

3. הזמנת נסח מאתר דואר ישראל

חברת דואר ישראל מספקת שירותי הפצת מידע ממאגר רישום המקרקעין במשרד המשפטים, באמצעות אתר האינטרנט, באופן מאובטח ועל פי דרישות ופיקוח משרד המשפטים.

המעמד הראייתי של הנסח

סעיף 125(א) לחוק המקרקעין קובע כי:

“רישום בפנקסים הוא ראיה חותכת לתוכנו.”

כלומר, עצם הרישום יוצר את הזכות המשפטית (מעמד קונסטיטוטיבי) ולא רק מוכיח את קיומה. המשמעות היא שרק מה שנרשם – קיים. ולכן, כל שינוי בזכויות מקרקעין חייב לעבור דרך לשכת רישום המקרקעין. ערעור על תוכן הרישום אפשרי במקרים חריגים בלבד, כגון הונאה, זיוף או טעות מינהלית ברורה, שכן ביטול רישום עלול לערער את יסודות הוודאות המשפטית והביטחון במסחר במקרקעין בישראל. במילים אחרות: המרשם קובע, ולא החוזים או הסכמים, או המציאות במרוצת השנים.

תשומת הלב: נסח טאבו מקוון, החתום בחתימה אלקטרונית מאושרת ומאובטחת, מהווה נסח רשמי – כל עוד הוא נשאר בתצורתו הדיגיטלית. בעת הדפסת הנסח, הוא מאבד את מעמדו כנסח רשמי. לפיכך, ניתן להזמין נסח טאבו חתום בחותמת אפוסטיל מפנקסי המקרקעין.

סוגי נסח טאבו

קיימים מספר סוגי נסחים, כאשר כל אחד מעניק ואוצר מידע אחר:

• נסח רגיל. כולל את כל המידע הקיים, על החלקה או הדירה הספציפית (תת-חלקה), בבית משותף.
• נסח מרוכז (פנקס הבתים המשותפים). כולל את המידע הרישומי של כל הדירות, בבית המשותף. נסח זה אינו כולל את מלוא פרטי הרישום על כל נכס.
• נסח היסטורי. כולל את המידע הרישומי על הנכס, מאז הרישום בטאבו ועד ליום הפקת הנסח. בנסח זה ניתן לראות את כל הבעלים שהיו אי פעם לנכס, את כל ההערות, הצוים, העיקולים, השיעבודים, המשכנתאות וההיתרים שהיו עליו לאורך כל השנים. לרוב, אין צורך בהפקה של נסח היסטורי, אלא אם מתעורר חשד בתהליך הרכישה.
• נסח היסטורי סרוק. מידע הכולל רישומים שבוטלו לפני שנת 1991. יש צורך למלא טופס “בקשה למידע על העתק ממסמכי תיק, שטר או נסח היסטורי”.
• נסח חלקי. מידע חלקי ולא מלא על החלקה, ובמקרים בהם קיימים בחלקה מעל 50 בעלי זכויות בלבד. ניתן להפיק נסח זה רק על זכות בעלות או חכירה בלשכה בה רשומים המקרקעין – לא ניתן לקבל באופן מקוון.

השוואה בין סוגי נסחי טאבו

מתי מוציאים נסח טאבו?

• בשלב בחינת העסקה, או בשלבים הראשוניים של המו”מ. מומלץ להוציא נסח, על מנת לוודא שאין בעיות או סתירות: יש לוודא מול מי נערך המשא ומתן, מה מעמדו וזכויותיו; מה הזכויות הרשומות של הנכס, והאם הדברים משתקפים בנסח שהופק; האם קיימים עיקולים, שעבודים, מגבלות, הערות אזהרה וכיוצ”ב. כל אלו, עלולים המפריעות או מונעות מכם לרכוש את הנכס ולוותר על העסקה. מומלץ להשוות את המידע בנסח הטאבו, למידע אחר שיש על הנכס ועל הצד השני לעסקה: מומלץ לבדוק את ההתאמה בין הרישומים במרשמי רשות מקרקעי ישראל, החברה המשכנת (ככל שקיימת), הרשות המקומית, תשריט הארנונה, היתר הבניה ותיקי הפיקוח של הוועדה המקומית לתכנון ובניה, באשר לנכס ובאשר לצד השני. היעדר התאמה, סתירות או חוסר בהירות, עלולים להעלות חשד ממשי. לעיתים היעדר ההתאמה משמעותו, צורך מחדש בכדאיות הכלכלית, סירוב למתן משכנתא מהבנק, ועד כדי צורך בביטול העסקה.
• בשלב חתימת חוזה מכר. יש להוציא נסח, סמוך ככל הניתן למעמד חתימת החוזה (רצוי באותו היום). זאת בכדי לוודא שלא חלו כל שינויים במצב הרישומי ו/או בזכויות המוכר בנכס, בין המשא ומתן, לבין החתימה. מומלץ לצרף את הנסח העדכני, כאחד מנספחי החוזה, ולחתום עליו.
• במהלך ביצוע העסקה. טרם ביצוע כל תשלום, יש להוציא נסח חדש לוודא שהרישום תקין ושהתחייבויות הצדדים נשמרו. כבר לאחר התשלום הראשון יש לרשום הערת אזהרה על העסקה.
• בסיום העסקה. עם התשלום האחרון ורישום הבעלות, יש לוודא שהעברת הזכויות הושלמה כדין, וכי העסקה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין.

מה כתוב בנסח הטאבו?

• מי הבעלים של הנכס, פרטי הזהות שלהם, וחלקם בנכס. אנשים פרטיים, חברות, הקדשים, כנסיה, או בעלות ציבוריות. נסח הטאבו אף יפרט את הנסיבות לרכישת הבעלות.
• מיקום הנכס. שם הרשות המקומית, מספר גוש, מספר מגרש, חלקה ותת-חלקה, הקומה בה נמצא הנכס, שטח הנכס, הצמדות, והחלק ברכוש המשותף.
• פעולות. הערות אזהרה, שיעבודים, משכנתאות, העברות, הליכים שלא הושלמו, צווי בתי משפט, ועוד.

מה לא כתוב בנסח הטאבו?

על אף מעמדו המשפטי המיוחד, נסח הטאבו אינו משקף תמונה מלאה של מצב הנכס. הוא עוסק בזכויות הקנייניות בלבד, ואינו כולל מידע תכנוני, הנדסי, חוזי או רגולטורי. כך למשל, ייעוד הקרקע לפי תוכנית המתאר, מגבלות בנייה, הנחיות שימור או תכנון עתידי אינן נלמדות ממנו אלא ממסמכי הוועדה המקומית ותיק הבניין.

בנוסף, שכירויות קצרות מועד, דיירים מוגנים או הסכמים פנימיים בין בעלי זכויות אינם נרשמים בטאבו. גם עבירות בנייה שאינן מלוות בהערת אזהרה או בצו רשמי אינן מופיעות בנסח, אף אם קיימת חריגה מהיתר או בנייה בלתי חוקית.

לעיתים קיימים פערים בין הרישום למצב בשטח. שטח הדירה הרשום עשוי שלא להתאים לשטח הארנונה או לשטח שמודד שמאי. הצמדות (חניה, גג מחסן וכיוצ”ב) עשויות להיות מוסדרות בהסכמים פנימיים בלבד. גם גבולות המגרש עשויים שלא לעמוד בקנה אחד עם מדידות עדכניות לאחר פרצלציה או איחוד וחלוקה שלא הושלמו.

לפיכך, חובה להשלים את בדיקת הנסח בבדיקות נוספות: ברישומי רשות מקרקעי ישראל (לעניין זכויות, דמי היוון ותנאי חכירה), בחברות משכנות (להתאמת רישום המשכנת), ובמרשמים נוספים כגון רשם החברות, רשם המשכונות ולשכת ההוצאה לפועל. ברמה המוניציפלית נדרשים אישורי חובות, תשריט ארנונה, תיק הבניין, ופלטי אכיפה.

לסיכום

נסח הטאבו איננו מסמך טכני בלבד; הוא הליבה של הוודאות המשפטית בשוק הנדל”ן הישראלי. הוא מאפשר לעקוב אחרי שרשרת הבעלות, להגן על זכויות צדדים בעסקה, ולבסס את אמון הציבור בשוק המקרקעין. לפני כל עסקה, קטנה או גדולה, חובה לוודא שהנסח מקורי, עדכני, ברור ונטול סתירות, ולהשוות את כל הנתונים והמידע, לכדי עסקה בטוחה.

שאלות נפוצות

מהו נסח טאבו?

מסמך רשמי של משרד המשפטים, המרכז את כל הזכויות, הבעלים והשעבודים הרשומים על נכס מקרקעין.

איך מוציאים נסח טאבו באינטרנט?

באמצעות אתר משרד המשפטים, בהקלדת מספר גוש וחלקה, מתקבל קובץ דיגיטלי חתום אלקטרונית.

מה ההבדל בין נסח רגיל לנסח היסטורי?

נסח רגיל מתאר את המצב הנוכחי בלבד. נסח היסטורי כולל גם את כל השינויים והבעלים הקודמים.

מה מעמדו המשפטי של נסח טאבו?

הרישום בטאבו מהווה ראיה חותכת לזכויות; רק מה שנרשם נחשב תקף מבחינה משפטית.

פורסם ביום 25/10/2021. עידכון אחרון: 17/08/2025.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו”ד וולר ושות׳, המוביל במשך למעלה מ-40 שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי המקרקעין ודיני התכנון והבניה, בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, הפקעות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, מייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות, מלכ”רים, ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.