קנייה או מכירת דירה, היא אחת הפעולות המשמעותיות ביותר, מבחינה כלכלית ורגשית, עבור מרבית האנשים. על מנת לוודא שההליך מבוצע “לפי הספר”, נדרש ליווי על ידי עורך דין מקצועי, בעל ניסיון וידע, המתמחה בתחום. בעסקת מקרקעין, אין מקום לטעויות, לפשרות, לשיטת “סמוך” או “יהיה בסדר”. הדרך הנכונה ביותר לבצע עסקת מקרקעין, היא להסתייע, כבר מההתחלה, בשירותי עורך דין מקרקעין. במשך למעלה מ-40 שנה, משרד וולר ושות’ מלווה ועורך אלפי עסקאות מקרקעין ונדל”ן, עבור שוכרים, רוכשים ומוכרים, וצבר ניסיון, מומחיות, ידע והיכרות עמוקה עם התחום. ריכזנו לשימושכם, מספר טיפים לביצוע עסקת נדל”ן, שיוכלו לסייע לכם לבחון את העסקה המבוקשת.
בדקו את “תעודת הזהות” של הנכס
יש לבצע איתור כתובת הנכס (גוש, חלקה), גודלו, היכן רשום הנכס, נסח הטאבו (ככל והנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין, בחברה המשכנת או במינהל), את ההצמדות לדירה והשטחים המשותפים, את בעלי הזכויות וחלקם בנכס, את הזכויות, ההערות והמגבלות על הנכס. בנוסף, יש לבדוק את רישום השעבודים, העיקולים, המשכונות, תביעות של צד ג’, ועוד. כאשר הקרקע היא של רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) או רשומה במינהל האזרחי ליהודה והשומרון, יש לבדוק את הסכם החכירה ומגבלותיו, חוב בגין דמי חכירה, דרישת הסכמה להארכת הסכם החכירה, דמי היוון, ועוד. בבניין משותף, מומלץ לבדוק את מצב רישום הבית המשותף, לרבות התקנון וצו הרישום הקיימים, את היחסים בין הדיירים, פלישות או השתלטות שכנים על שטחים משותפים, קיומם של חובות לוועד הבית, קיומם של סכסוכי שכנים בבניין, וכו’.
וודאו את זהות המוכר
עולם הנדל”ן רווי במעשי נוכלות, רמייה ועוקצים שונים; לא חסרים מקרים בהם רוכשים תמימים נפלו קורבן לתרמית מצד מוכרים, אשר התחזו להיות בעלי הנכס הנמכר. במקרים אחרים, מוכר תמים שלא השלים את רישום הזכויות בטאבו על שמו, ולכן אין ביכולתו להשלים את העסקה.
בדיקת תעודות ומסמכים
משכך, טרם ביצוע כל עסקת מקרקעין, יש לוודא את זהות המוכר. ראשית, מומלץ לבדוק פיזית את תעודת הזהות עצמה – אל תסתפקו בהעתק או בתמונה. מאד מומלץ לבקש תעודה נוספת, לצורך האימות, ולהשוות בין התמונות והפרטים. לאחר מכן, יש להשוות בין פרטי תעודת הזהות של המוכר, לבין הפרטים הרשומים בנסח הטאבו המעודכן (שניתן להוציא דרך האינטרנט). אם מדובר בנכס שאינו רשום בטאבו, יש לבקש מהמוכרים אישור זכויות מרמ”י, או מהחברה המשכנת. יש לוודא כי הפרטים המופיעים על המסמכים השונים שהציג המוכר (שטר מכר, חוזה רכישה, העברת זכויות או חוזה חכירה), מדויקים וזהים.
“סימנים מחשידים” לזהות המוכר
בדיקה נוספת של זהות המוכר תיעשה במפגש פיזי בין הצדדים: יש לשאול שאלות אודות הנכס, מתי נרכש וכיצד הגיע לידי המוכר, משך הזמן בו המוכר התגורר בנכס, סכום הקניה של הנכס וסכום המכירה המבוקש, המימון שניתן למוכר לרכישת הנכס, תשלומי מיסים ששילם, ועוד. ככל שהמוכר טוען כי הוא מייצג את הבעלים (או חלק מהבעלים), יש להתייחס לכך בחשדנות רבה ביותר. ככל שסכום הרכישה, או הסכום המבוקש למכירה, אינו ריאלי (“הזדמנות” או “מציאה”) – הדבר מדליק נורות אזהרה. בדיקות נוספות שניתן לעשות הן שיחה עם שכנים (לצורך זיהוי, אימות והצלבת פרטים של המוכר). עוד נמליץ לקיים פגישה בנכס עצמו, ובמידת הצורך גם יותר מפעם אחת, בשעות שונות.
בדיקה ברשות המקומית
יש לבדוק האם ניתן היתר בניה, והאם בהיתר הבניה שניתן, הנכס רשום בהתאם לייעודו. בנוסף, יש לבדוק האם הנכס בנוי על פי היתר הבניה, את שטח הנכס, האם קיימות חריגות בניה, האם קיימות תלונות, תיקי פיקוח, תיקי תביעה, צווי הריסה או פסקי דין כנגד הנכס או הבעלים. יש לעיין בתשריט, בתמונות, במפות וכו’, שלעיתים נמצאים בתיק. בנוסף, יש לבדוק האם רשומים חובות לרשות המקומית, בגין הנכס.
בדיקת מצבו הפיזי של הנכס
מומלץ לבצע בדיקה של מצבו הפיזי של הנכס, לאיתור נזילות, רטיבויות, עובש, סדקים, מצב הצנרת, אלומיניום, ריצוף, מתקנים (דוד שמש, קולטים, מיזוג, חימום, הסקות), תכולת הדירה וכו’. מומלץ שלא להתעצל, ולבדוק את מצב הגג, המרפסות, המקלט המשותף, מחסן, חניות וכו’. גם בתחום זה, מומלץ לבצע את הבדיקות עם בעל מקצוע מומחה. בנוסף, רצוי לשאול את השכנים (העתידיים) לגבי סכסוכי שכנים,
אישור עקרוני מהבנק על גובה ההלוואה לרכישת הדירה
במרבית עסקאות הנדל”ן, נדרשת לקיחת משכנתה. על הרוכש להצטייד באישור עקרוני מהבנק, המאשר את גובה המשכנתה, טרם תחילת המו”מ על ההסכם. אם הבנק לא יאשר את מתן המשכנתה, הדבר עלול להכשיל את העסקה. כפועל יוצא מכך, הוא יגרור נזק כספי לרוכש המיועד.
זיכרון דברים בעסקת נדל”ן
“זיכרון דברים”, בנסיבות מסוימות, מהווה חוזה לכל דבר ועניין. פעמים רבות, חותמים על “זיכרון דברים”, מתוך לחץ, הטעיה או אי הבנה של מי מהצדדים. אל תחתמו על זכרון דברים! כמו כן, אין לשלם “דמי רצינות” או על “בקשה לרכישת נכס”.
היערכות להוצאות נוספות
עסקת נדל”ן כרוכה בהוצאות נוספות, שלא תמיד תוכננו מראש. ראשית, ההוצאה הכבדה ביותר – מיסוי המקרקעין בגין העסקה (מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה), המצריכות תכנון מס חוקי בעזרת עורך דין מיסוי מקרקעין. מומלץ מאד להיעזר באיש מקצוע, שכן חיסכון במיסוי המקרקעין עשוי להסתכם במאות אלפי ש”ח.
שנית, יש עוד מספר הוצאות: תשלום דמי תיווך (ככל שהיה מתווך בעסקה); שמאות לבנק (אם נדרשת משכנתא); שיפוץ הנכס, תיקונים והתאמות; הסדרת רישום בטאבו; תיקון ליקויים, חריגות בניה, וכו’. מומלץ לרשום מראש את ההוצאות המתוכננות, ולנסות לשקלל אותן עוד טרם ביצוע העסקה.
משא ומתן בין הצדדים וחתימת ההסכם
לאחר קבלת ההחלטה על ביצוע העסקה, עורכי הדין של הצדדים יחליפו טיוטות הסכם ביניהם. טיוטות אלו יפרטו, בין היתר, את סך התשלום, פריסת התשלומים ומועדי העברתם, מועד העברת החזקה בנכס, פריטים שיישארו בנכס (ככל ומדובר בדירה יד שניה), את המסמכים הנדרשים להעברה, הבטוחות לביצוע העסקה, בכל שלביה, ואת הסנקציות על הפרה. עורך הדין שלכם יסביר את הכתוב בהסכם, יוודא שהכתוב בטיוטת ההסכם אכן תואם את מה שנקבע בשלב המשא ומתן, שהאינטרסים של הלקוח שלהם באים לידי ביטוי, ויתקן את נוסח החוזה במידת הצורך. בנוסף, עורך הדין יכול לדאוג להיבטים שונים של עסקת המקרקעין, לייעץ לגבי היבטי מיסוי מקרקעין (מס שבח, מס רכישה, היטלים וכיוצ”ב), לרשום הערת אזהרה בטאבו, לשמש כנאמן על התשלומים שיועברו, ועוד.
לסיכום
לפני שמקבלים החלטה משמעותית בנוגע לעסקת נדל”ן, חשוב לפנות לעורך דין מקרקעין, מומחה, בעל ידע וניסיון. במשך למעלה מ-40 שנה, עוסק ומתמחה עו”ד פנחס וולר, באופן נרחב בתחומי המקרקעין והנדל”ן, מלווה ומייצג רוכשים, מוכרים ושוכרים בעסקאות מגרשים, דירות מגורים, נכסים מסחריים, נכסים מניבים ואדמות חקלאיות, ביעודים שונים, כולל היבטי מיסוי מקרקעין, ניהול משא ומתן, בוררויות, גישור וייצוג בערכאות השונות.
למשרד וולר ושות’ ניסיון עשיר בייעוץ וייצוג לגורמים הפעילים בתחום המקרקעין והנדל”ן, לרבות אנשים פרטיים, יזמים, וועדי בתים, שותפויות עסקיות וחברות פרטיות. המשרד מעניק ללקוחתיו, לא רק את הידע המשפטי ההכרחי והנדרש לביצוע העסקה, אלא גם את הערך המוסף: ניסיון ארוך שנים, הבנה, היכרות עם הנדל”ן בחיפה והצפון ועם הגורמים הפועלים בו, ידע מקצועי רב-תחומי, ניהול סיכונים, ייצוג נאמן ומסור של הלקוחות, והיכרות עמוקה עם התחום ועם השחקנים השונים הפועלים בזירה. זאת, על מנת לסייע לכל לקוח ביצירת העסקה המיטבית עבורו. נשמח לסייע לכם להגשים את העסקה המבוקשת. צרו קשר, כבר עכשיו.
