טיפים לביצוע עסקת נדל”ן

קנייה או מכירת דירה, היא אחת הפעולות המשמעותיות ביותר, מבחינה כלכלית ורגשית, עבור מרבית האנשים. על מנת לוודא שההליך מבוצע “לפי הספר”, נדרש ליווי על ידי עורך דין מקצועי, בעל ניסיון וידע, המתמחה בתחום. בעסקת מקרקעין, אין מקום לטעויות, לפשרות, לשיטת “סמוך” או “יהיה בסדר”. הדרך הנכונה ביותר לבצע עסקת מקרקעין, היא להסתייע, כבר מההתחלה, בשירותי עורך דין מקרקעין. במשך למעלה מ-40 שנה, משרד וולר ושות’ מלווה ועורך אלפי עסקאות מקרקעין ונדל”ן, עבור שוכרים, רוכשים ומוכרים, וצבר ניסיון, מומחיות, ידע והיכרות עמוקה עם התחום. ריכזנו לשימושכם, מספר טיפים לביצוע עסקת נדל”ן, שיוכלו לסייע לכם לבחון את העסקה המבוקשת.

בדקו את “תעודת הזהות” של הנכס

יש לבצע איתור כתובת הנכס (גוש, חלקה), גודלו, היכן רשום הנכס, נסח הטאבו (ככל והנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין, בחברה המשכנת או במינהל), את ההצמדות לדירה והשטחים המשותפים, את בעלי הזכויות וחלקם בנכס, את הזכויות, ההערות והמגבלות על הנכס. בנוסף, יש לבדוק את רישום השעבודים, העיקולים, המשכונות, תביעות של צד ג’, ועוד. כאשר הקרקע היא של רשות מקרקעי ישראל או רשומה במינהל האזרחי ליהודה והשומרון, יש לבדוק את הסכם החכירה ומגבלותיו, חוב בגין דמי חכירה, דרישת הסכמה להארכת הסכם החכירה, דמי היוון, ועוד. בבניין משותף, מומלץ לבדוק את מצב רישום הבית המשותף, לרבות התקנון וצו הרישום הקיימים, את היחסים בין הדיירים, קיומם של חובות לוועד הבית, קיומם של סכסוכים משפטיים בבניין וכו’.

בדיקה ברשות המקומית

יש לבדוק האם ניתן היתר בניה, והאם בהיתר הבניה שניתן, הנכס רשום בהתאם לייעודו. בנוסף, יש לבדוק האם הנכס בנוי על פי היתר הבניה, האם קיימות חריגות בניה, האם קיימות תלונות, תיקי פיקוח, תיקי תביעה, צווי הריסה או פסקי דין כנגד הנכס או הבעלים. בנוסף, יש לבדוק האם רשומים חובות לרשות המקומית, בגין הנכס.

בדיקת מצבו הפיזי של הנכס

מומלץ לבצע בדיקה של מצבו הפיזי של הנכס, לאיתור נזילות, רטיבויות, עובש, סדקים, מצב הצנרת, אלומיניום, ריצוף, מתקנים (דוד שמש, קולטים, מיזוג, חימום, הסקות), תכולת הדירה, מכירת דירה וכו’. לפיכך, מומלץ שלא להתעצל, ולבדוק את מצב הגג, המרפסות, המקלט המשותף, מחסן, חניות וכו’. גם בתחום זה, מומלץ לבצע את הבדיקות עם בעל מקצוע מומחה.

אישור עקרוני מהבנק על גובה ההלוואה לרכישת הדירה

במרבית עסקאות הנדל”ן, נדרשת לקיחת משכנתה. על הרוכש להצטייד באישור עקרוני מהבנק, המאשר את גובה המשכנתה, טרם תחילת המו”מ על ההסכם. אם הבנק לא יאשר את מתן המשכנתה, הדבר עלול להכשיל את העסקה. כפועל יוצא מכך, הוא יגרור נזק כספי לרוכש המיועד.

זיכרון דברים

“זיכרון דברים”, בנסיבות מסוימות, מהווה חוזה לכל דבר ועניין. פעמים רבות, חותמים על “זיכרון דברים”, מתוך לחץ, הטעיה או אי הבנה של מי מהצדדים. אל תחתמו על זכרון דברים! כמו כן, אין לשלם “דמי רצינות” או על “בקשה לרכישת נכס”.

משא ומתן בין הצדדים וחתימת ההסכם

לאחר קבלת ההחלטה על ביצוע העסקה, עורכי הדין של הצדדים יחליפו טיוטות הסכם ביניהם. טיוטות אלו יפרטו, בין היתר, את סך התשלום, פריסת התשלומים ומועדי העברתם, מועד העברת החזקה בנכס, פריטים שיישארו בנכס (ככל ומדובר בדירה יד שניה), את המסמכים הנדרשים להעברה, הבטוחות לביצוע העסקה, בכל שלביה, ואת הסנקציות על הפרה. עורך הדין שלכם יסביר את הכתוב בהסכם, יוודא שהכתוב בטיוטת ההסכם אכן תואם את מה שנקבע בשלב המשא ומתן, שהאינטרסים של הלקוח שלהם באים לידי ביטוי, ויתקן את נוסח החוזה במידת הצורך. בנוסף, עורך הדין יכול לדאוג להיבטים שונים של עסקת המקרקעין, לייעץ לגבי היבטי מיסוי מקרקעין (מס שבח, מס רכישה, היטלים וכיוצ”ב), לרשום הערת אזהרה בטאבו, לשמש כנאמן על התשלומים שיועברו, ועוד.

לסיכום:

לפני שמקבלים החלטה משמעותית בנוגע לעסקת נדל”ן, חשוב לפנות לעורך דין מקרקעין, מומחה, בעל ידע וניסיון. במשך למעלה מ-40 שנה, עוסק ומתמחה עו”ד פנחס וולר, באופן נרחב בתחומי המקרקעין והנדל”ן, מלווה ומייצג רוכשים, מוכרים ושוכרים בעסקאות מגרשים, דירות מגורים, נכסים מסחריים, נכסים מניבים ואדמות חקלאיות, ביעודים שונים, כולל היבטי מיסוי מקרקעין, ניהול משא ומתן, בוררויות, גישור וייצוג בערכאות השונות.

למשרד וולר ושות’ ניסיון עשיר בייעוץ וייצוג לגורמים הפעילים בתחום המקרקעין והנדל”ן, לרבות אנשים פרטיים, יזמים, וועדי בתים, שותפויות עסקיות וחברות פרטיות. המשרד מעניק ללקוחתיו, לא רק את הידע המשפטי ההכרחי והנדרש לביצוע העסקה, אלא גם את הערך המוסף: ניסיון ארוך שנים, הבנה, היכרות עם הנדל”ן בחיפה והצפון ועם הגורמים הפועלים בו, ידע מקצועי רב-תחומי, ניהול סיכונים, ייצוג נאמן ומסור של הלקוחות, והיכרות עמוקה עם התחום ועם השחקנים השונים הפועלים בזירה. זאת, על מנת לסייע לכל לקוח ביצירת העסקה המיטבית עבורו. נשמח לסייע לכם להגשים את העסקה המבוקשת. צרו קשר, כבר עכשיו.