ריבית פיגורים מול קבלן - מה חייבים לדעת לפני שמשלמים
ריבית פיגורים בחוזה מכר דירה מקבלן מחושבת לרוב בשיעור פריים פלוס
מקרקעין
רכישת דירה בפריסייל - מה חייבים לדעת לפני החתימה
רכישת דירה "על הנייר", לפני קבלת היתר בנייה, היא אחת ההחלטות הכלכליות
מס שבח בחיפה, בשורה התחתונה
בעלי נכסים ותיקים בחיפה (משנות ה-80 וה-90) עומדים בפני פוטנציאל חיסכון אדיר. הוראת ביצוע של רשות
עולם המקרקעין בישראל עובר בשנים האחרונות שינויים מבניים מהירים. רפורמת הרישוי העצמי, שיישומה מתרחב בהדרגה, מקצרת לוחות זמנים בחלק מהפרויקטים,
סקירה מקצועית: חוק שיקום נזקי מלחמה, התשפ"ו-2026
חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית מציג הסדר סטטוטורי תקדימי, המבקש לאזן
שכר מארגנים, בשורה התחתונה
שכר מארגן בהתחדשות עירונית נע לרוב בין 5,000 ל-30,000 ש"ח לדירה (או כ-1.5%-2% מעלות הפרויקט). השכר משולם
כל עסקת נדל"ן היא גם עסקת מידע. מספרי תעודת זהות, פרטי חשבון בנק, מסמכי הכנסה ומידע רגיש נוסף עוברים בין
המעבר של יזמי נדל"ן בישראל לפרסום "מחיר למ"ר" בשנת 2026 נועד לייצר השוואתיות ולצמצם חסמים פסיכולוגיים בקרב רוכשים. עם זאת,
חוזה שכירות "מצוי" (תקנות 2026): בשורה התחתונה
בשנת 2026, ה"חוזה המצוי" משמש כרשת ביטחון משפטית החלה כאשר אין חוזה שכירות בכתב,
ביטול חוזה רכישת דירה - מה מותר, מה אסור ומה הסיכון
ביטול חוזה רכישת דירה בישראל כרוך ברוב המקרים בתשלום פיצוי
עבירות בנייה מהוות מן ההפרות המהותיות והמורכבות ביותר במסגרתם של דיני התכנון והבנייה בישראל. המדובר בעבירות בעלות פנים פליליים, מנהליים,
⚖️ הצמדת רכוש משותף לדירה: תובנת המומחה
הצמדת חניה, גג או מחסן משנה לצמיתות את סיווגם מרכוש משותף לחלק קנייני מהדירה
פרויקט פינוי-בינוי — בתמצית
עו"ד פנחס וולר, מומחה להתחדשות עירונית ופינוי-בינוי, מסביר את הצעדים הקריטיים לדיירים ולוועדי בתים - מהתארגנות ראשונית,
פיצול דירה בבניין מגורים משותף ליחידות דיור נפרדות, בלא היתר חוקי או הסכמת כלל בעלי הדירות, עשוי להוות שינוי מהותי
תמצית מנהלים I תיקון רישום בית משותף לאחר עשרות שנים
ניתן לתקן רישום שגוי של בית משותף, גם לאחר שחלפו עשרות
🚨
בקיצור: החזרת מס רכוש על קרקעות (חוק ההסדרים 2026)
החל משנת 2026 צפויה חזרה של מס רכוש שנתי על קרקעות פנויות,
ביום 16/10/2025, קבע בית המשפט העליון הלכה, לפיה בעת חישוב היטל השבחה יש להכליל את תרומת תמ״א 38 בשומת "המצב
פיצוי על איחור במסירת דירה - כל מה שצריך לדעת
קבלן שאיחר במסירת דירה אינו חייב בפיצוי עבור החודש הראשון לאיחור.
ניהול הליכים מול שמאי מכריע: האסטרטגיה המשפטית שלכם
הליך מול שמאי מכריע הוא לא רק עניין של מספרים, אלא קרב על
בתמצית: עסקאות נוגדות במקרקעין
עסקה נוגדת במקרקעין מתרחשת כאשר בעל נכס מתחייב בחוזים סותרים כלפי שני אנשים שונים, ולא ניתן לקיים
💡 ועד בית לעומת חברת ניהול, בקצרה
בחירת מודל ניהול הבית המשותף משפיעה על ערך הנכס והאחריות המשפטית. ועד בית מאפשר
תמצית משפטית: אחריות היזם בפרויקטים של התחדשות עירונית
אחריות היזם בהתחדשות עירונית היא ישירה ומוחלטת. ניהול סיכונים מושכל דורש מהדיירים לעגן
!
בשורה התחתונה: חובת התשלום לוועד הבית
תשלום ועד בית הוא חובה משפטית מוחלטת החלה על כל בעל דירה, ללא קשר למידת
💡 פטור ממס על שכירות חלופית - סיכום מנהלים
בפרויקטים של התחדשות עירונית, דמי השכירות החלופיים המשולמים לדיירים פטורים ממס, בנסיבות
רישום בית משותף בטאבו, בתמצית
רישום בית משותף הוא הצעד המשפטי הסופי והחשוב ביותר להבטחת הזכויות הקנייניות שלכם. ללא רישום תקין,
בשורה התחתונה: למה אסור לכם לוותר על רישום בטאבו?
חשוב להבין: כל עוד הרישום בטאבו לא הושלם - הנכס אינו רשום
חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו–1996, הוא דבר החקיקה המרכזי המסדיר את מקצוע התיווך בנדל"ן במדינת ישראל. תכליתו המרכזית של החוק היא
עיריית חיפה וממשלת ישראל מקדמות בשנים האחרונות שורה של תוכניות ופיתוחי תשתית, אשר צפויים להשפיע באופן משמעותי על תהליכי בנייה
📌 גילוי נאות בעסקאות נדל"ן: השורה התחתונה
אל תסתמכו על סעיפי ויתור כלליים. חובת הגילוי של המוכר היא אקטיבית - כל
תצהיר זיהוי הוא מסמך משפטי המשמש לאימות זהותו של בעל נכס או קשרו לרישום במרשם המקרקעין.
בעיה לדוגמה: המנוח
תקן 21: תמצית המדריך והעדכונים האחרונים
מהו תקן 21? הכלי המרכזי לבדיקת היתכנות כלכלית לפרויקטי פינוי-בינוי, המאזן בין רווחי
⚖️תשריט דירה, בקצרה
תשריט בית משותף אינו רק שרטוט טכני. זהו המסמך המשפטי המכריע המגדיר את גבולות הזכות הקניינית שלכם. בעוד
אישור עקרוני למשכנתא: הגנה משפטית לפני חתימה
אישור עקרוני למשכנתא הוא הערכה בלבד ואינו התחייבות סופית מצד הבנק. הסתמכות עליו ללא
בתמצית: שימוש ארעי במגרשים ריקים מאפשר לרשויות מקומיות לעשות שימוש זמני בקרקע פנויה, לצרכים קהילתיים, מסחריים או ציבוריים, ללא שינוי
רפורמת הרישוי העצמי - היתר בנייה מאדריכל: הזדמנות וסיכון
עו"ד פנחס וולר, מומחה למקרקעין ותכנון ובנייה, מסביר את רפורמת הרישוי העצמי:
🛡️
נאמנות במקרקעין: פרטיות, שקט וביטחון
רכישה בנאמנות מאפשרת לכם לפעול מתחת לרדאר, להגן על זהותכם בעסקאות נדל"ן ולהבטיח את הנכסים לדורות
מהי הערת אזהרה?
הערת אזהרה היא רישום בפנקס המקרקעין (טאבו) המודיע לכל צד שלישי כי קיימת התחייבות לגבי הנכס - למכירה,
ענף הנדל"ן בישראל ניצב בפני אפשרות לשינוי משמעותי, עם קידום רפורמה בהיטלי ההשבחה על ידי משרד המשפטים, מינהל התכנון הלאומי
פרשנות חוזה בדין הישראלי נשענת על עקרון יסוד אחד: אומד דעת הצדדים – כלומר, התחקות אחר כוונתם המשותפת והאמיתית של
דירה להשקעה ב-2026 - ליווי משפטי, תכנון מס וגידור סיכונים
רכישת דירה להשקעה ב-2026 כרוכה במס רכישה של 8%, תשואת שכירות
פיצול דירה בהיתר - המדריך המשפטי המלא
פיצול דירה טעון היתר בניה לפי סעיף 145 לחוק התכנון והבניה. פיצול ללא היתר
נכון להיום, קיימים שלושה מסלולי מיסוי ליחיד המשכיר דירות למגורים במדינת ישראל: מסלול המיסוי הרגיל; מסלול הפטוֹר ממס; ומסלול המיסוי
עסקת קומבינציה, בתמצית
עו"ד פנחס וולר, מומחה לדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין, מסביר מהי עסקת קומבינציה, מהם המודלים השונים ומדוע ליווי משפטי
📌 סיכום מנהלים
מכר הדירה מסתיים רק ברישום בטאבו, ולא בחתימה על שטר, חוזה או זכרון דברים. משרד וולר ושות' מלווה
על פי חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך- 1960, תפקידה העיקרי של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הוא לנהל קרקע השייכת למדינה,
חוזה חכירה רמ"י: השורה התחתונה
ניהול חוזה חכירה, או חידוש חכירה מול רשות מקרקעין ישראל (רמ"י) דורש דיוק משפטי והבנה עמוקה
תזכיר חוק שפרסם משרד האוצר ביום 13/1/2024, כולל מספר תיקונים משמעותיים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). מטרת תזכיר החוק, לעודד
בשורה התחתונה: פטור ממס בחלוקת ירושה
חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים יכולה להתבצע בפטור מלא ממס שבח ומס רכישה, כל עוד
מה השפעתה של מלחמת חרבות ברזל, על שוק הנדל"ן? על הזכויות והחובות של צדדים לחוזה בזמן זה, על אתרי בניה,
⚖️ בשורה התחתונה: רכישה מכונס נכסים
רכישת דירה מכונס נכסים מציעה הזדמנות לקנייה במחיר אטרקטיבי (לעיתים 10%-15% מתחת למחיר השוק) ובביטחון
המועצה הארצית לתכנון ובניה תאשר היום (14/11/2023) תיקון לסעיף 266ה(1) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, לאישור עבודות ושימושים בפטור מתכנית ומהיתר
תמצית המדריך
בניית ממ"ד בבית המשותף
בניית ממ"ד מהווה צעד קריטי להגנה על חיי אדם ולהשבחת ערך הדירה. נכון להיום, החוק מעניק
האתגר הגדול ביותר בעסקת פינוי בינוי, הוא הגנה על זכויות הדיירים לאורך התקופה. עסקת התחדשות עירונית היא עסקת נדל"ן מורכבת,
שמירת האינטרסים של בעלי הדירות בתמ"א 38
בפרויקטי תמ"א 38, משרד עו"ד וולר ושות' מבטיחים הגנה משפטית ונאמנות מוחלטת לדיירים -
💡 פטור מהיטל השבחה למלכ"רים: תמצית המידע
מלכ"רים זכאים לפטור מלא מהיטל השבחה אם המקרקעין או תמורתם משמשים למטרות חינוך, דת,
💡 סיכום מהיר: מכרז יזמים
ניהול מכרז פרטי לביצוע תמ"א 38 דורש איזון בין מפרט טכני לבין ביטחונות משפטיים. משרדנו מתמחה
העברת דירה ללא תמורה (מתנה), בתמצית
עו"ד פנחס וולר, מומחה לדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין, מסביר מהי עסקת מתנה במקרקעין, מה שיקולי
לאור הזינוק במחירי שוק הנדל"ן בישראל, קצב התחלות הבניה הנמוך, השיעור המהיר של גידול האוכלוסייה, ועוד מגמות כלכליות ודמוגרפיות בישראל
הפיצוץ במתקן תע"ש שהרעיד את חוף אפולוניה לאחרונה, מהווה "פרומו" וסימן אזהרה לפני אסון. הפעם, פיצוץ בשמורת טבע: מחר, פיצוץ
בניה על רכוש משותף - פסק דין עליון קובע: הסכמת רוב הדיירים לא מספיקה
עו"ד פנחס וולר, מומחה למקרקעין ותכנון ובניה
מהו חוזה למראית עין?
מצב שבו הצדדים כורתים חוזה שאינו משקף את הסכמתם האמיתית, אלא נועד ליצור "מצג חיצוני" כלפי צדדים
חוק ההסדרים במשק המדינה לשנים 2023-2024, כולל הקלה בירוקרטית לנוטלי המשכנתאות. מכאן ולהבא, עבור נוטלי משכנתאות בלבד, לא יהיה צורך
◈
תמצית מנהלים: חשיבות הרישום בטאבו
רישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) הוא השלב המכריע המעגן את הבעלות הקניינית על הנכס. ללא
העברת מחסן בבניין מגורים לצד שלישי
עו"ד פנחס וולר, מומחה למקרקעין ובתים משותפים, מנתח את פסיקת בית המשפט העליון הקובעת שמחסנים
המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, החליטה ביום 2/5/2023, על הכנת תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה - תמ"א 40
היטל השבחה
היטל השבחה הוא חיוב משפטי המוטל על בעל מקרקעין כאשר ערך הנכס עולה בעקבות שינוי תכנוני או הקלה חוקית.
מכירת דירה — ליווי מלא מהחוזה ועד הטאבו
משרד וולר ושות׳ מלווה מוכרי דירות בחיפה מאז 1965 - בדיקת נאותות מקדימה,
בית המשפט העליון דחה ערעור שהוגש כנגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת השרון ונגד ועדת הערר המחוזית של מחוז ת"א.
אישורי מיסים לרישום עסקאות נדל"ן
רישום עסקת נדל"ן בפנקסי רישום המקרקעין (טאבו) מחייב המצאת אישור רשות המסים כי שולמו מס שבח
לפני רכישת דירה חובה לבצע בדיקות משפטיות ותכנוניות מקיפות: בירור זכויות הקניין, בדיקת רישום בטאבו או בגוף המשכן, עיון בתיק
ביום 21/2/2023, אישרה וועדת הכספים של הכנסת, לקריאה שנייה ושלישית, את הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 99),
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קובע כי קבלן המוכר דירה חדשה, אינו רשאי לקבל מקונה למעלה מ-7%
בארץ ישראל התרחשו לא מעט רעידות אדמה לאורך ההיסטוריה. חלק מהן רבות עוצמה וקטלניות. עדויות היסטוריות, ארכיאולוגיות וגיאולוגיות רבות מלמדות
רכישת דירה היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחייו של אדם, ולכן הטעיה בחוזה מכר דירה מהווה סוגיה משפטית חמורה במיוחד.
חובת הגילוי ברכישת דירה על הנייר, בתמצית
עו"ד פנחס וולר, מומחה לדיני מקרקעין, מסביר מהי חובת הגילוי המוגברת החלה על קבלנים
מורכבותו של תהליך התחדשות עירונית מביא עימו החלטות חשובות ומהותיות בחייו של בעל דירה. בשל כך, פרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות
לאחרונה, ניתנו שתי החלטות סותרות, בוועדות הערר בתל אביב ובירושלים, בנושא שאלת החבות בהיטלי השבחה בתמ"א 38. המחלוקת היא בנוגע
אחד האירועים המשמעותיים (והמרגשים) ביותר בתחום המקרקעין, הוא קבלת מפתח לדירה חדשה. המונח המקצועי הוא "מסירת הדירה", והוא מהווה חלק
עדכון 2026:
חוק המכר (דירות): השורה התחתונה
⏳ פיצוי על איחור (מעבר ל-30 יום)
• חודש 1-4: 100% מדמי שכירות ראויים.
•
היקף חובת הגילוי המוטלת על המוכר בעסקת מכר, הולכת וגדלה. הכלל לפיו "ייזהר הקונה", אינו נשמר ככל שהמוכר העלים עובדות
דייר סרבן בפרויקט תמ״א 38 הוא בעל דירה המתנגד לפרויקט בניגוד לעמדת רוב הדיירים, וללא טעם סביר. במקרים אלה, הדין
◈
תמצית מנהלים: הליך פינוי שוכר סרבן
התמודדות עם שוכר שאינו משלם או מסרב להתפנות דורשת פעולה משפטית נחושה במסגרת תביעה לפינוי
קביעת שווי מכירה לפי שווי שוק - מתי מנהל מיסוי מקרקעין רשאי לסטות מהתמורה החוזית?
ניתוח פסק דין ועדת הערר חיפה
זכויות וחובות משכירי דירות
השכרת דירה היא עסק מסוכן עבור בעלי הדירה. הם מפקידים בידי אדם זר, נכס מקרקעין יקר, שכסף
האם ניתן להצמיד חניה נגישה לדירה בבית משותף? מהן זכויות הקניין של אדם עם מוגבלות בנוגע לחניית נכים? האם יש
⚖️
תמצית משפטית: זכויות הנגישות בבית המשותף
חופש פעולה מלא: התאמות בסיסיות (מאחזי יד, תאורה, שינוי ספים) אינן דורשות הסכמת שכנים, בתנאי
במשך שנים משקיעים העדיפו לרכוש דירות קטנות בחיפה. אולם בשנה האחרונה, מגלים רבים את הנדל"ן בחיפה. על פי משרד האוצר,
האם מחלוקת קניינית יכולה להצדיק עיכוב בהכרעה תכנונית? בית המשפט העליון פסק לאחרונה - לא. מה המסקנות ומה המשמעויות עבור
החלטת הממשלה מס' 221 מיום 1.8.2021 בנושא האצה והפחתת הרגולציה בענף הבנייה, הטילה על שרת הפנים להתקין תקנות בדבר הגבלת
שיתוף ציבור הנו תהליך שיח או תקשורת בין אזרחים וארגוני חברה אזרחית, לבין גורמי ממשל, לקראת קבלת החלטות בדבר גיבוש
היישובים הערביים בישראל עברו במשך השנים תהליך הדרגתי של שינוי ממרקם כפרי מובהק למרקם אורבני צפוף. ביישובים רבים, תהליך זה
בדיני המקרקעין בישראל, הכלל הוא "ייזהר המוכר". החוק והפסיקה קובעים כי על מוכר הדירה מוטלת החובה לפרט את העובדות החשובות
מס רכישה הוא מס עקיף המוטל על רוכש זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין, מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).
חוזה מכר דירה ("הסכם מכר דירה", או "הסכם מכר מקרקעין") הוא המסמך המשפטי המרכזי בתהליך מכירת או רכישת דירה. הסכם
מה זה מפרט מכר דירה?
מפרט מכר הוא המסמך המשפטי המחייב המגדיר את המפרט הטכני, חומרי הגמר, שטח הדירה והשטחים המוצמדים,
